Площади в бизнес-центрах с выходом на крышу могут сдаваться на 10–20% дороже

В настоящее время рынок коммерческих площадей насыщен предложением, и, чтобы найти арендатора, не всегда достаточно предоставить ему нужное помещение в нужном месте. Роман Ткаченко, глава представительства холдинга RD Group в России, говорит, что девелоперы вынуждены искать новые способы добавлять ценности объектам в глазах арендаторов.

Прилегающей территории у городских БЦ немного. Как вариант, на крышах бизнес- или торговых центров появляются уютные пространства с зимними садами, площадки для отдыха, рестораны, картинные галереи, развиваются образовательные проекты и т. д. Где-то устанавливают столы для пинг-понга, напольные шахматы. Что именно – зависит от аудитории и территории, уточняет Ткаченко. Например, в бизнес-парках с большими свободными пространствами на эксплуатируемых кровлях можно проводить крупные мероприятия, концерты. Терраса в составе офиса в зависимости от размера может использоваться как переговорное пространство, гибкое рабочее место, место проведения кофе-брейков и корпоративных встреч, добавляет Елена Денисова, руководитель отдела офисных помещений CBRE.

Татьяна Самченко, директор отдела агентских услуг офисной недвижимости Knight Frank, как пример приводит рабочую зону с WiFi на крыше офиса «Яндекса» (ул. Льва Толстого, 16). Но по-настоящему зеленых крыш, как это распространено в городах Европы и Северной Америки, в Москве почти нет, говорит Самченко. Самая известная зеленая кровля – на офисном здании на ул. Шереметьевской, 34, которую устроило себе ландшафтное бюро «Илья Мочалов и партнеры».

Заоблачная еда

Чаще всего крыши столичных бизнес-центров осваивают рестораны. Многие из них имеют и закрытую, и открытую части, что позволяет заведениям функционировать круглый год. Например, «Карлсон» на крыше бизнес-центра Central City Tower на Овчинниковской набережной, откуда открываются виды на Замоскворечье, реку и Кремль, «Светлый» на крыше БЦ «Юсупов двор» на Садовой-Черногрязской улице и др.

Этим летом холдинг RD Group открыл на крыше третьей очереди делового квартала «Романов двор» террасу Romanov Roof с видом на Кремль и исторический центр Москвы. По словам Ткаченко, там арендаторы, гости делового центра и просто горожане могут не только попить кофе, но и с пользой провести время – практически каждый день летом и даже осенью на уникальной площадке проходили лекции по архитектуре, живописи, искусству, музыкальные вечера, мастер-классы по живописи, а также занятия йогой и стретчингом (но на зиму крышу закроют). Есть зона с навесом для проведения конференций и лекций и открытая зона с пуфами для отдыха на свежем воздухе. Ткаченко уточнил, что проект Romanov Roof в первую очередь ориентирован на работающих в «Романовом дворе». Инвестиции в отделку и благоустройство террасы, включая создание зеленой зоны, составили 7,5 млн руб.

На крыше 85-этажной башни МФК «Око» в ММДЦ «Москва-сити» (застройщик – Capital Group) расположилась веранда ресторана «354» – именно на такой высоте заведение и находится. Общая площадь открытой веранды – почти 1000 кв. м. Всего под ресторанный комплекс отведено три верхних этажа небоскреба с апартаментами (вторая башня «Ока» – бизнес-центр. – «Ведомости»). Под верандой на крыше, на 85-м этаже, разместятся ресторан с традиционной русской кухней и айс-бар, а 84-й этаж займет полузакрытый ресторан-клуб с ночными представлениями. Как сообщил Глеб Марач, заместитель генерального управляющего ресторанного объединения «354», ресторан на крыше открылся в начале сентября 2016 г. и в нем уже побывало более 10 000 человек. Зимой веранду закроют, и с конца ноября до начала марта самая высокая площадка над жилой зоной не только Москвы, но и Европы превратится в открытый каток общей площадью около 800 кв. м. Как сообщили в Capital Group, веранду ресторана оборудовали уже после постройки башни, применив уникальную конструкцию – сдвижные алюминиевые ламели, которые в холодную или дождливую погоду герметично закрыты, а в хорошую – открываются за полторы минуты «и гости могут любоваться звездным небом». Над центральной частью веранды располагается высшая точка комплекса апартаментов – вертолетная площадка. Для уборки снега зимой на ней будет установлена снегоплавильная машина. Предугадав большой интерес к смотровой площадке на крыше «Ока», управляющая компания организует сюда экскурсии.

В бизнес-центре «Водный» на Головинском шоссе MR Group планирует организовать на крыше авторский ресторан с видами на Химкинское водохранилище и Москву. Изначально в проект была заложена такая возможность, уточнила Евгения Старкова, директор по маркетингу MR Group.

Рестораны неплохо себя чувствуют и на кровлях ТРЦ и гостиниц. «Крыша-бар» открыт в ТРЦ «Алтуфьевский», на 31-м этаже Radisson Royal Hotel («Украина» на Кутузовском проспекте) располагается Mercedes Bar со смотровой площадкой. На крыше комплекса «Пекин» на Большой Садовой находится Time Out Bar, и это далеко не полный перечень.

На крыше Центра дизайна Artplay (ул. Нижняя Сыромятническая) расположен каток с баром, который летом функционирует как клубная и концертная площадка, рассказывает Денисова. Как сообщила Старкова, во второй очереди ЖК «Фили град» (Береговой проезд, вл. 5) в стилобатной части разместится торговый центр с атриумом площадью 15 000 кв. м. Крыша ТЦ по концепции благоустройства от бюро Wowhaus станет многоуровневым пространством с пешеходными зонами, детскими и спортивными площадками, кинотеатром под открытым небом и коворкингами.

Деловой квартал Neopolis (новая Москва) продвигает в России формат lifestyle-центр, рассказывает его директор по маркетингу Светлана Григорьева. И как раз эксплуатируемые кровли паркингов она называет одним из уникальных преимуществ проекта. На них планируется разместить зоны для занятий спортом, активного отдыха и релакса, а на крышах офисных зданий будут оборудованы открытые террасы.

Дело техники

Устройство плоской эксплуатируемой кровли не только дает возможность использовать дополнительную площадь под открытым небом, но и увеличивает полезный объем помещения технического этажа в отличие от скатной крыши, съедающей ценные метры мансардного этажа за счет наклонных стен, уверен Сергей Ольницкий, коммерческий директор «СБЕ Полимерные мембраны и ПИР» (входит в корпорацию «Технониколь»). Любую плоскую кровлю можно сделать эксплуатируемой, защитив гидроизоляцию от механического воздействия с помощью различных материалов – террасной доски, плитки или профилированной мембраны с последующим устройством газона, так называемой зеленой кровли и др., раскрывает технические подробности Ольницкий.

Пугающего скопления воды можно избежать за счет строительства водостока, который может быть как внутренним, так и внешним. В первом случае, уточнил Ольницкий, вода уходит в специальные воронки, устраиваемые на кровле, во втором – в специальные желоба по периметру крыши. В обоих случаях на кровле устраивается небольшой уклон из специальных клиновидных теплоизоляционных плит, и лужи не образуются. Внутренний водосток также препятствует образованию сосулек. Но эксплуатируемая кровля будет подвергаться большей нагрузке, чем обычная крыша. Все нагрузки на фундамент и конструктив здания необходимо предусмотреть еще на этапе проектирования, отмечает Ксения Цаплина, руководитель отдела маркетинга ФСК «Лидер»: «Только в этом случае можно обеспечить должный уровень безопасности при эксплуатации».

Плоская кровля представляет собой многослойную конструкцию, и каждый материал этого пирога имеет свое назначение: защита конструкции от конденсата, теплоизоляция и ресурсосбережение, защита от влаги, механических повреждений и т. д. Технологии позволяют сегодня реализовать любые решения, подтвердил Виктор Прокопенко, директор по продажам Sezar Group. Однако решение об эксплуатируемой кровле лежит скорее в плоскости целесообразности, отмечает он: «Сопоставляя ресурсы и выгоду, учитывая специфику нашего климата, далеко не каждый девелопер считает оправданными эксплуатируемые кровли».

По оценке Георгия Николаева, руководителя службы застройщика жилых комплексов «Андерсен» и «Ирландский квартал», эксплуатируемые кровли относятся к самому дорогому виду – до 25% разницы с ценой традиционной крыши. Ольницкий возражает: решения с плоской кровлей сравнимы по стоимости со скатными крышами, но «за те же деньги вы получаете гораздо больше квадратных метров полезной площади».

Не корысти ради

Включив эксплуатируемую кровлю в проект, застройщик редко надеется на ней заработать. Прокопенко говорит, что проекты с эксплуатируемой кровлей девелоперы делают скорее «ради имиджа», нежели ради дополнительной прибыли. Возможность выделиться в данном случае может быть важнее экономики. «Предложение с открытой террасой на крыше преображает внешнюю архитектуру, становится визитной карточкой при продвижении, обеспечивает потребности той самой категории людей, для которых планирование пространства становится своеобразным хобби», – отмечает он. Эксплуатируемая кровля, терраса, балкон – это обычно selling point и бонус для арендатора, согласна Самченко. По данным Knight Frank, обычно аренду за сами эксплуатируемые кровли и балконы не берут, а закладывают ее цену в базовую ставку, увеличив ее на 10–20%. То, что офисы с террасами, с которых открываются красивые виды, как правило, предлагаются в аренду по более высокой ставке, подтвердила и Денисова из CBRE. Ткаченко считает, что кровли, террасы или общественные пространства владелец БЦ может сдавать в аренду под корпоративные и светские мероприятия своих же арендаторов.

«Продать крышу в бизнес-центре невозможно, – говорит Старкова. – Удачный случай – когда крышу арендует ресторан». Других вариантов эффективного использования пространства, по ее мнению, немного: «Как показывает практика, желающих платить за преимущество смотреть на соседей по бизнес-центру с собственной крыши мало, учитывая еще и расходы на ее эксплуатацию».

Но Ткаченко уверен в популярности у арендаторов качественных офисов на последнем этаже или в мансарде, с собственным выходом на крышу.

Екатерина Румянцева, председатель совета директоров Kalinka Group, рассказала об опыте сдачи в долгосрочную аренду офиса с эксплуатируемой кровлей. Несколько арендаторов отказались от предложенного им офиса как раз потому, что напугала большая площадь, за которую нужно платить, но пользоваться которой можно лишь в теплое время года. «Но все-таки нашелся креативный арендатор, которому пришлась по душе идея использовать крышу для переговоров, перерыва на кофе и мозговых штурмов с сотрудниками. Впоследствии на крыше сделали стеклянную переговорную, оформили зеленый уголок и выделили место для планерок и совещаний», – описывает Румянцева.