Плата за историю: плюсы и минусы офиса в особняке

Офис в особняке, тем более в центре Москвы, — признак высокого статуса любой компании. Казалось бы, иметь кабинет в здании, где когда-то жили купцы или именитые дворяне, — сплошное удовольствие. Однако портал "Арендатор.ру" выяснил: за роскошь приходится расплачиваться, и не только при заключении сделки.

Не все особняк, что с историей

В Москве очень много исторических особняков, используемых в качестве офисов. По подсчетам аналитиков, их более 600 суммарной стоимостью свыше 60 млрд рублей — это как отдельно стоящие здания, так и целые кварталы. С начала года средняя цена подобных проектов снизилась на 8%, примерно до 420 тыс. рублей за 1 кв. м. Самые дорогие особняки стоят порядка 2−4 млрд рублей.

Пока нет четкой классификации таких объектов, и сложно отнести особняки к какой-то категории: расположение в пределах ЦАО позволяет поместить их в класс А, однако планировка, уровень инженерных коммуникаций (например, в них не всегда есть лифты) и сложная ситуация с парковкой снижают их уровень до В+/В.

Даже само понятие "особняк" остается размытым — все чаще к нему относят отдельные здания выше пяти этажей, и построенные в середине XX века или даже позднее, рассказала Екатерина Румянцева,председатель совета директоров Kalinka Group.

И все же в основном под особняками подразумеваются объекты в центральных районах Москвы площадью от 400 до 4 тыс. кв. м, возведенные в конце XIX века. Здесь стоит отметить одну важную деталь, на которую указывают некоторые игроки рынка: в особняках меньше полезной площади, чем в обычных бизнес-центрах: 60−80% против 85−90%.

Московские особняки интересны инвесторам, которые часто берутся за редевелопмент. В качестве примера можно привести выставленный на продажу лот постройки 1873 года в Ветошном переулке, буквально в двух шагах от Кремля. Трехэтажное здание площадью 161,5 кв. м было полностью реконструировано, специалисты восстановили исторический фасад.

"Это не самая большая площадь, но на ней могут комфортно разместиться представительство компании или банка, или, например, апартаментыгостиничного типа", — полагает Румянцева.

Имидж — все, расходы — ничто

В Москве продаются свыше 300 офисных особняков суммарной площадью около 297 тыс. кв. м — на 14% больше, чем в прошлом году, свидетельствуют данные Blackwood. Большинство лотов — 78% — расположены в ЦАО.

Мотивы собственников, продающих особняки, разные: одни стремятся реализовать недвижимость, потому что ее содержание и обслуживание обходится дорого. Другие хотят узнать, сколько стоят такие офисы на данный момент.

Наибольшим спросом, по информации Kalinka Group, пользуются особняки площадью до 1 тыс. кв. м в престижных локациях, с планировкой, "близкой к современным представлениям о комфорте". Для арендаторов и собственников важно наличие парковки и удобный выезд на основные магистрали столицы.

Срок экспозиции таких объектов несколько выше, чем срок экспозиции стандартных офисов в офисных центрах — не так часто компании арендуют и тем более покупают целое здание. Но вот спрос на них есть всегда — это имиджевая недвижимость, представительский офис, который предпочитают иметь компании, заботящиеся о статусе и репутации, рассуждает Екатерина Румянцева.

В списке самых распространенных требований от потенциальных арендаторов — транспортная доступность или отдельный проезд к зданию, тщательная система безопасности, наличие наземной парковки и насыщенная инфраструктура в районе: рестораны, кафе, сеть ритейла, салоны красоты, фитнес-центры, перечислила коммерческий директор группы компаний Stone Hedge Анастасия Малкова.

Аренда особняков особенно популярна среди крупных компаний, страховщиков, частных клиник, банков и посольств. Также существует спрос на отдельные здания для размещения ресторанов. Конечно, доля иностранных арендаторов уменьшилась после осложнения политической ситуации, введения экономических санкций и контрсанкций.

"По нашим оценкам, почти 30% компаний закрыли свои представительства. А из тех, кто остался, около 50% зафиксировали с арендодателями докризисные цены в иностранной валюте, либо переместились в другие помещения с более доступными ценами", — поделилась Марианна Романовская,директор департамента консалтинга компании GVA Sawyer.

Статус и проблемы

Нужно понимать, что покупка или аренда офисного особняка в Москве хотя и статусная сделка, но сулящая немало трудностей новому арендатору/владельцу. Во-первых, в таких проектах нет подземных автостоянок, что может стать серьезной проблемой, учитывая перенасыщенность центра города транспортом.

Еще одним недостатком исторических особняков является невозможность сделать перепланировку, а существующие конфигурации часто очень неэффективные. Дело в том, что подобные здания относятся к объектам культурного наследия, и к их содержанию и эксплуатации предъявляются строгие требования — любые изменения, включая косметический ремонт и даже проведение розеток, нужно согласовывать.

Новые офисные зданияболее приспособлены для работы и полнее отвечают потребностям современного бизнеса. Сам принцип их создания исходит из целевого назначения и обеспечивающих его инженерных систем, инфраструктуры.

В офисных особняках, реконструируемых из исторических зданий, девелоперам приходится преодолевать ограничения архитектуры прошлого, а то и позапрошлого веков — и результат не всегда оправдывает ожидания.

Но, даже несмотря на все эти нюансы, спрос на аренду или покупку офисных особняков в Москве будет держаться на стабильном уровне, прогнозируют эксперты. Ликвидность таких объектов ограничена высокой стоимостью, но престижность локации и исключительные архитектурные достоинства привлекают потенциальных арендаторов и покупателей.

Илья Китов