Пик пройден

Время апартаментов

Последние два-три года можно уверенно назвать временем апартаментов. Для сравнения: до 2008 года на рынке было всего шесть проектов с апартаментами, в 2011 году — 13, а сегодня, по данным руководителя отдела городских продаж компании ORDO Group Ольги Таракановой, на московском рынке уже 95 апарт-комплексов. Особенно урожайными на апартаменты выдались последние два года. В 2014 году на московский рынок вышли 25 проектов с апартаментами и столько же в 2015-м.

Самые доступные апартаменты предлагаются в проекте CleverLand, который реализует компания «КомБилдинг» на севере столицы, неподалеку от станции метро «Петровско-Разумовская». За 2,148 млн руб. здесь можно приобрести микроквартиру площадью всего 16 кв. м. Самый дорогой объект этого формата на первичном рынке столицы — апартаменты площадью 850 кв. м в элитном жилом комплексе Golden Mile private residences на Остоженке: цена объекта — 3,762 млрд руб.

Приравнять к жилью

Основной минус апартаментов для покупателя — отсутствие прописки. А если нет прописки, то владельцу квартиры недоступны такие удобства, как получение загранпаспорта по месту жительства, бесплатное лечение, школа для детей. «В настоящее время требования по обеспеченности социальной инфраструктурой апартаментов отсутствуют, — говорит управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая. — Однако законопроект, который должен приравнять апартаменты к жилой недвижимости и, соответственно, обязать строить в них инфраструктуру, московские власти планируют внести в Госдуму уже в начале 2016 года».

Если документ будет принят, то у покупателей апартаментов появится возможность оформить постоянную регистрацию. Мария Литинецкая предполагает, что апартаменты будут фигурировать в качестве жилых помещений в доме смешанного использования или смогут входить в состав многофункциональных зданий. Правда, получить статус жилого помещения смогут лишь проекты, имеющие технологические возможности и обеспеченные социальной инфраструктурой.

Проблема в том, что девелоперы строили апартаменты, потому что была возможность значительно сэкономить на «социалке», соответственно, в большинстве реализованных и текущих апарт-проектах ее нет. В теории застройщика могут обязать внести корректировку в проект и достроить детский сад или школу для соответствия проекта апартаментов нормам, разработанным для жилых помещений.

Подводные камни апартаментов

Как правило, апартаменты на 5–20% дешевле квартиры с аналогичными характеристиками. Однако многие покупатели не спешат приобретать это дешевое жилье. По словам управляющего партнера компании ZIP Realty Евгения Скоморовского, 20% покупателей готовы переплачивать за жилье с регистрацией и понятным юридическим статусом. Впрочем, у апартаментов есть и другие минусы: например, более высокие коммунальные платежи в сравнении с квартирами.

Эксперт рынка недвижимости Дмитрий Роде обращает внимание на то, что в апартаментах нельзя курить, они должны быть оборудованы спринклерной системой пожаротушения и пожарной сигнализацией. «Если эти требования не выполняются, к владельцу апартаментов может прийти пожарный инспектор и наложить штраф», — добавляет эксперт. В итоге, как замечает председатель совета директоров Kalinka Real Estate Екатерина Румянцева, треть покупателей в принципе не готовы рассматривать возможность приобретения апартаментов, а остальные при прочих равных условиях отдадут предпочтение квартире.

Чтобы повысить цену и ликвидность объекта, некоторые застройщики озаботились переформатированием своих апарт-проектов. Прецеденты перевода нежилых проектов в жилье случались и раньше. Первой ласточкой, рассказывает начальник отдела маркетинга и аналитики компании «ИСК «Форт» Юрий Кочетков, стал проект «Остров фантазий», расположенный в районе Крылатское. Юридически земля, на которой он был построен, предназначалась для спорта и рекреации, а помещения — «для временного проживания». Уже в середине 2000-х годов жителям удалось поменять статус «для временного проживания» на «жилье».

Проблема перевода

В текущих реалиях рынка проблемой перевода озаботились уже не покупатели, а сами застройщики. В этом году заместитель мэра Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Марат Хуснуллин заявил, что с начала года власти рассмотрели перевод в жилую недвижимость восьми проектов с апартаментами.

В частности, в ноябре уходящего года был завершен процесс перевода в жилой комплекс арх-проекта «Лица», имевшего ранее статус апарт-комплекса. «Формат апартаментов так и не стал до конца понятен покупателю. В представлении многих клиентов эта недвижимость сродни таймшеру на Канарах, а клиенты предпочитают приобретать недвижимость с понятным юридическим статусом и прозрачным налогообложением, — говорит коммерческий директор Capital Group Алексей Белоусов. — Каждый третий покупатель отказывался от покупки из-за статуса апартаментов, что, кстати, и стало основной причиной перевода комплекса в квартиры». По словам Марии Литинецкой, статус жилья получили МФК «Водный» и «Фили град», реализуемые компанией MR Group, а в ближайшее время планируется переформатировать еще несколько проектов, в том числе комплексы «Савеловский Сити» и Mon Cher.

«Перевод объектов с апартаментами в жилье — явный тренд последнего года. По сути, для покупателей недвижимости это означает, что сегодня у них есть последний шанс приобрести по выгодной цене апартамента объект, который в скором будущем станет привычной квартирой с соответствующей ценой», — считает первый заместитель директора компании «Дон-Строй Инвест» Ирина Прачева.

Как замечает гендиректор Point Estate Тимур Сайфутдинов, в проектах экономкласса разница в цене между апартаментами и жильем может доходить до 20–25%, в то время как в сегментах бизнес и элит она отсутствует вовсе или не превышает 5%. «Однако переформатирование проектов в жилье позволяет девелоперам повысить ликвидность проекта, — размышляет риелтор. — А заодно продемонстрировать покупателям солидность и надежность своей компании, а властям, стремящимся в последнее время минимизировать число проектов с апартаментами, — лояльное отношение к их распоряжениям», — 
отмечает Тимур Сайфутдинов. Слова риелтора застройщики подтвердили на практике: в арх-проекте «Лица» после смены формата цены остались на прежнем уровне, тогда как в более доступных комплексах «Водный» и «Фили град» выросли на 15 и 20% соответственно.

Девелоперы возвращаются в жилье

«В ближайшее время рынок столкнется с проблемой налогообложения апартаментов», — уверен Алексей Белоусов. Ставка налога на нежилые помещения принципиально отличается от жилья и не предусматривает льгот и вычетов. Так, если рабочий диапазон ставки на квартиры стоимостью до 50 млн руб. варьируется от 0,1 до 0,2% от суммы покупки, то на аналогичные апартаменты налог доходит до 2% от стоимости объекта в зависимости от статуса здания.

В общем, причин для сомнений при покупке апартаментов более чем достаточно, и застройщики это понимают. Так, по словам Екатерины Румянцевой, среди проектов бизнес-класса, вышедших на рынок в 2014 году, на апарт-комплексы приходилось 42%, в 2015-м — 30%. «А из 16 проектов бизнес-класса, заявленных к выходу в 2016 году, всего пять комплексов с апартаментами», — подытожила Екатерина Румянцева. Последние годы на московском рынке прошли под флагом апартаментов, но, похоже, эпоха этого формата подходит к концу. Конечно, проекты с апартаментами еще будут выходить на рынок, но уже не так массово, как ранее.