Перевод московских апартаментов в жилье повышает их ликвидность - эксперты

МОСКВА, 4 декабря — РИА Новости. Перевод московских апартаментов в статус жилой недвижимости — процесс длительный по времени и затратный по деньгам, к тому же во многом зависящий от возможности девелоперов поменять нормативы в проектах и степень обеспеченности социнфраструктурой. Главная причина, по которой девелоперы ввязываются в это нелегкое дело, — стремление повысить ликвидность проектов, рассказали РИА Новости эксперты рынка недвижимости. 

В погоне за ликвидностью

Как рассказывают эксперты, главная причина, по которой девелоперы стремятся поменять статус апартаментов на квартиры, заключается в том, что последние более привлекательны для покупателей.

"Не секрет, что по сравнению с квартирами апартаменты продаются хуже, что в первую очередь связано с коммерческим статусом помещений", — говорит генеральный директор агентства недвижимости TWEED Ирина Могилатова.

В апартаментах нельзя оформить постоянную регистрацию, на них выше налог и коммунальные платежи, поясняет председатель совета директоров Kalinka Group Екатерина Румянцева. В частности, говоря о налогах, коммерческий директор Capital Group Алексей Белоусов отмечает, что, во-первых, на апартаменты, как на нежилые помещения, не распространяются налоговые вычеты, во-вторых, после перехода на кадастровое налогообложение налог с апартаментов будет составлять от 0,5 до 2%, в то время как с квартир (стоимостью до 50 миллионов рублей) — 0,1-0,2% от кадастровой стоимости. " Белоусов подчеркивает, что статус нежилого помещения заставляет девелоперов дисконтировать на 20-25%.

"Квартиры — более понятный формат жилья для широкого круга покупателей. Несмотря на то, что у формата апартаментов масса преимуществ, около 30% наших клиентов в принципе не готовы рассматривать покупку апартаментов", — добавляет Румянцева, отмечая, что если у покупателя есть выбор между объектами с аналогичными характеристиками, он, безусловно, выберет квартиру.

Большинство проектов с апартаментами возводятся в обжитых районах, с действующей инфраструктурой, где раньше было проблематично найти новостройки с квартирами, а благодаря переводу такая возможность у покупателей появляется, дополняет председатель совета директоров "БЕСТ-Новострой" Ирина Доброхотова.

Могилатова рассказывает про комплекс "Легенды Цветного" Capital Group, где были апартаменты больших площадей,, поскольку сам проект больше ориентирован на  luxury сегмент. "После перевода этих площадей в жилой фонд их привлекательность значительно увеличилась", — говорит она.

Увеличилась привлекательность и другого проекта Capital Group, в котором апартаменты переведены в жилье, — комплексе "Лица". По словам Белоусова, летом, когда ещё шла процедура перевода, число обращений в компанию по данному проекту выросло втрое

Долго и дорого

Как отмечает Румянцева, задумываются о переводе апартаментов в статус квартир многие застройщики, но процедура эта непростая, и получается далеко не у всех.

В принципе, любой желающий может перевести апартаменты в квартиры совершенно легально, если докажет, что эти площади используются как жилые, рассуждает Могилатова. При этом она сомневается, что обычные покупатели будут массово превращать апартаменты в жилье с целью получения прибыли. "Процесс слишком мучительный, он требует миллион инстанций и согласований", — поясняет она.

По словам Румянцевой, чёткой схемы перевода нет, как нет и каких-то фиксированных тарифов на перевод апартаментов в жильё. Пока случаи перевода единичны, а их условия индивидуальны и во многом зависят от стадии строительства комплекса, технических условий, и других, уточняет глава Kalinka Group.

Перевод возможен в том случае, если проекту сопутствует набор инфраструктуры, в том числе социальной, либо если застройщик готов пойти на строительство дополнительных инфраструктурных объектов,  замечает Доброхотова.

То, сколько перевод занимает времени и средств, Белоусов иллюстрирует на примере комплекса "Лица", реализуемого его компанией. Перевод апартаментного проекта в жилой начался в конце зимы — начале весны. В рамках процесса вопрос был вынесен на градостроительно-земельную комиссию Москвы, мэр оказал поддержку, и были даны распоряжения профильным ведомствам. Завершился перевод в октябре.

Процедура действительно затратная, продолжает Белоусов. Не раскрывая конкретных сумм, он поясняет, что если раньше апартаменты в проекте продавались с отделкой, то квартиры предлагаются уже без нее. " Затраты на перевод сопоставимы с затратами, которые планировались на отделку", — заключает представитель Capital Group.

Величина затрат во многом зависит от метража объекта, действующих нормативов и прочих факторов, говорит Доброхотова. "В случае самостоятельного перевода покупателем, затраты, по разным оценкам, могут составлять от 700 тысяч до 1,3 миллиона рублей за 1-комнатный апартамент", — уточняет она. Для компаний-девелоперов издержки на описываемую процедуру в пересчете за один лот, несмотря на значительный объем площадей, невозможно значительно снизить и девелопер несет аналогичные по размерам затраты, добавляет Доброхотова.

Нормативы и инфраструктура

Для того, чтобы осуществить перевод апартаментов в жильё, необходимо, чтобы они отвечали требованиям законодательства к жилым помещениям, говорит Румянцева. "Должны быть соблюдены нормативы по минимальному метражу комнат, ширине проёмов в несущих стенах, требования к инженерным системам и пожарной безопасности", — поясняет она.

По словам Белоусова, в "Лицах" еще на стадии проектирования были заложены двойные нормативы, поэтому проект изначально соответствовал жилью, имея при этом гостиничный функционал. Благодаря этому с требованиями по нормативной части при переводе проблем не возникло.

Что касается наличия машиномест, продолжает Белоусов, то статус апартаментов позволял обойтись парковкой на 200-250 машин. Однако низкая обеспеченность машиноместами могла сказаться на привлекательности проекта, поэтому при проектировании был заложено соотношение машиномест и апартаментов коэффициентом примерно 1,3.

Эксперты также напоминают, что при строительстве апартаментов девелоперы освобождены от нагрузки в плане социальной инфраструктуры. Но, как замечает Белоусов, отсутствие какой-либо инфраструктуры снижает ликвидность проектов, и девелоперы, понимая это, стремятся привнести в них что-то новое.  

В тех же "Лицах" изначально предусматривалось 35 тысяч квадратных метров внутренней инфраструктуры, включающих в себя торговый центр и большой кинотеатр, но еще на этапе рабочего проектирования было решено сделать акцент на социальной направленности инфраструктуры. Теперь вместо кинотеатра там будет фитнес-центр на 4,5 тысячи квадратных метров с двумя 25-метровыми бассейнами, взрослым и детским. Также предусмотрены площади под медицинскую клинику. Впрочем, Белоусов делает оговорку, что окончательный набор арендаторов во многом будет зависеть от того, как будет развиваться текущая рыночная ситуация.

Не панацея

В настоящее время, согласно исследованию компании Est-a-tet, на рынке первичной недвижимости Москвы апартаменты представлены в 91 проекте, общий объем экспонируемых площадей составляет 582,5 тысячи квадратных метров. Это 24,8% от всего рынка столичных новостроек.

По прогнозам экспертов, вряд ли эта доля в ближайшее время существенно изменится из-за того, что девелоперы повально начнут переводить апартаменты в жилье. "Нет причин предполагать в настоящий момент, что данная тенденция примет массовый характер", — считает, например, Доброхотова.

Соответственно, изменение статуса помещения с нежилого на жилое — это не панацея для застройщиков в кризисное время, а, скорее, один из вариантов стимуляции спроса, подытоживает эксперт. Тем более, завершает Доброхотова, что основная часть переводимых проектов относится к комфорт-классу и характеризуется относительно небольшими бюджетами покупки.