Переход количества в качество

За последние десятилетия ритм жизни заметно ускорился. Особенно это заметно жителям городов, больших и малых. Что изменилось в связи с этим в поведении людей, что они предпринимают в целях адаптации к современной городской жизни?

И каким образом социальные явления и феномены, связанные с требованием времени, отражаются на покупательских предпочтениях, предложениях застройщиков, архитектурных и стилистических особенностях зданий? Своими наблюдениями делятся профессионалы рынка недвижимости и психологи.

Травка зеленеет, солнышко блестит

Согласно результатам опроса, который провели концерн Bayer и ВЦИОМ в 2015 году, при определении качества жизни большинство россиян ссылаются на здоровье, которое становится важнее таких параметров, как безопасность и стабильный заработок. Многие участники рынка недвижимости признались нам (на личном опыте как жителей мегаполиса), что нахождение в районах с домами выше 14 этажей и «нехватка кислорода» способны вызывать тревогу беспокойство, а поиск «места силы» уводит к деревянным домикам и спокойным местам на лоне природы — подальше от «каменных джунглей». При выборе жилья все более важной для покупателя становится экологическая составляющая. Управляющий партнер M9 development Максим Морозов отмечает, что при выборе объекта загазованность воздуха и степень загрязненности окон в домах района (как индикатор вредных выхлопов) волнуют покупателей все больше.

В настоящее время среди «точек притяжения» для покупателей недвижимости в премиальном сегменте парки и зеленые зоны занимают второе место по значимости, уступая лишь близости к Кремлю, утверждает председатель совета директоров Kalinka Group Екатерина Румянцева. Неудивительно, что девелоперы охотно включают такое соседство в список конкурентных преимущество своего объекта (например, премиальный проект ФСК «Лидер» — дом «Дыхание», при позиционировании которого делается ставка в том числе на экологическую составляющую, соседство с зелеными зонами, что отражено в названии объекта), а то и формируют зеленые зоны самостоятельно (как в элитном жилом комплексе Knightsbridge Private Park, где компания-застройщик — «Реставрация Н» — создала ландшафтный парк в два гектара, что составляет 2/3 от общей площади жилого комплекса).

Какая-то часть спроса в погоне за экологией обратилась и к загородной недвижимости, впрочем, тренд этот не слишком устойчив. «Если наши поселки не будут похожи на респектабельный британский или немецкий пригород, спрос неумолимо снизится, проверено», — поясняет ситуацию управляющий партнер Kaskad Family Борис Цыркин.

Как же примирить два взаимоисключающих, казалось бы, желания: жить в мегаполисе со всеми его возможностями и в то же время пользоваться благами соседства с природой? Для любителей помечтать о такой идиллии есть различные концепции — например, любопытный подход по созданию зеленой платформы, надстроенной выше территории нынешнего Садового кольца. Предполагается, что шестиполосная автомагистраль пройдет уровнем ниже и транспортных уровней будет несколько. Такое решение позволит «превратить Садовое в настоящее кольцо садов площадью 200 гектаров», — говорит автор проекта, главный архитектор Института гелиотектуры Сергей Непомнящий. Памятники архитектуры предлагается поднять на «уровень нового культурного слоя» (12-18 метров), другие здания — оставить на месте, а их первые этажи и примыкающий к ним тротуар отделить от транспортного потока стеклянными витражами.

Что же до более «приземленных» перспектив, остается признать, что пока горожанам приходится довольствоваться «точечной» зеленью — и справедливости ради скажем, что только в границах ЦАО их более 1300 гектаров. А «по месту жительства» помочь с озеленением способна здоровая инициатива.

Продается образ жизни

В комфорт- и эконом-классе жители нередко «самоорганизуются», чтобы озеленить придомовое пространство. «Хорошо забытым старым» называет директор по маркетингу и продажам УК «Фонд Юг» Ирина Шумская появление среди покупателей новостроек «цветочно-придомового» тренда. В районах первой массовой застройки (50-60 годов 20 века): Кузьминки, Выхино, район метро Автозаводская, еще можно встретить примеры частной инициативы жителей первых этажей по огораживанию небольших территорий перед своими окнами и высадке в них растений. Любопытно, что в тех же районах подобный тренд сохраняется и в новостройках — вероятно, тяга к сельскому хозяйству, земле, «своему куску земли», а возможно и просто стремление получить свое «эко»-пространство, все же не обуславливается одним только излишним коллективизмом. А может, такое стремление просто генетически передается из поколения в поколение.

Не обходится, конечно, без трудностей юридического характера, продиктованными ФЗ 214, рассказывает Ирина Шумская: придомовая территория в таком случае является общедолевой собственностью, и вопросы выделения отдельных зон под индивидуальное благоустройство решаются на общих собраниях собственников, где идеи отдельно взятых энтузиастов не всегда находят стопроцентную поддержку.

Некоторые девелоперы идут по западному пути, сразу предлагая покупателям первых (обычно — не самых востребованных) этажей небольшие собственные патио и отдельные входы — подобные квартиры реализуются в ЖК «Сказка», ЖК «Потапово Lite», городе-курорте «Митино О2». Тут уже юридические моменты улаживает застройщик.

«На сегодняшний день в тенденции избавление городских территорий от любой монофункциональности»,— рассказывает руководитель управления маркетинга и разработки продукта компании RDI Ирина Бамзурова: люди стали совсем по-другому оценивать свое время, и теперь в любой точке города должно быть все необходимое для полноценной деловой, культурной, общественной и частной жизни.

Как правило, при строительстве жилого комплекса девелоперы в первую очередь обращают внимание на существующую инфраструктуру района и «точки притяжения» и, если таковые имеются, активно используют их в качестве конкурентного преимущества при продвижении проекта: конно-спортивный клуб «Левадия» соседствует с ЖК «Ново-Молоково», являясь «точкой притяжения» для любителей активного отдыха. Своеобразным «магнитом» для покупателей квартир в ЖК «Панорама Сколково» стал и сам инновационный центр Сколково с его развивающейся инфраструктурой, рассказывает Алексей Перлин, генеральный директор ГК «СМУ-6».

На первый план по значимости постепенно стали выходить общественные зоны. С одной стороны, инициатива их создания принадлежит правительству и поддержана ностальгирующим по «старым временам» старшим поколением, когда ключ от квартиры клали под коврик, а в Новый год поздравляли соседей по площадке, полагает главный архитектор проектов компании КомСтрин Елена Зобнина. Григорий Алтухов, коммерческий директор ФСК «Лидер» полагает, что отчасти возникновение общественных пространств в современных жилых проектах является результатом современного ритма жизни, при котором на общение с близкими и друзьями остается совсем не столько времени, сколько хотелось бы.

Впрочем, подобные решения элементарно выгодны и самим девелоперам: привнесение новых элементов инфраструктуры в проект повышает его привлекательность для покупателя. Как подчеркивает Елена Валуева, директор по маркетингу Mirland Development Corporation, нормативы отнюдь не обязывают застройщиков к таким решениям.

И все же, при очевидности растущего внимания покупателей недвижимости к тому, каково будет качество жизни в счастливом приобретении, а значит — к инфраструктуре, транспортной доступности, наличию общественных зон и благоустройству территории, — повсеместного соседского парадиза опрошенные эксперты нам не обещают. Особенно это касается удаленных от центра «спальников» и некоторых пригородов. Психолог Александр Кичаев рассказывает: «В окраинных новостройках живут те, кто улучшил жилищные условия, пожертвовав местоположением района и увеличившимся временем на дорогу до работы и культурных центров. Там коммуникации также часто закрытые, есть настороженность — незнакомые соседи, с потенциальной угрозой. У немалого числа жильцов установка на временное нахождение в этом районе "до лучших времен", а, значит, нет смысла в установке тесных коммуникаций».

Подтверждает наблюдения психолога на условиях анонимности один из экспертов рынка недвижимости: «Не вижу примеров реального единения соседей, совместного времяпровождения. И дело не только в общественном пространстве, сколько в разном социальном уровне и отсутствии инициативной силы в виде УК или любой другой. В своей жизни на уровне эконом-класса в городе не ожидаю увидеть идеальную картину». В то же время, новые районы обычно «богаты» молодыми семьями с детьми, и у кого лучше всех устанавливаются отношения — так это у них, благодаря совместному времяпрепровождению на детских площадках.

Отметим также, проблема разобщенности и нежелания общаться друг с другом не объясняется одной только непрестижностью местоположения объекта. В элитном сегменте недвижимости порой именно долгое проживание в одном доме не только не сближает соседей, но и часто становится причиной постоянных конфликтов. Отсутствие общих деловых интересов и разница в политических взглядах быстро «сводят на нет» всю «дружбу», говорят некоторые опрошенные эксперты. В общем, «одесских двориков» в таких проектах не получается.

Во власти цифры

«Большинство социальных феноменов сегодняшнего дня связаны с развитием технологий», — обращает внимание на особенности времени психолог Геннадий Гончаров. Положительный аспект вопроса — появление все большего числа профессий, не требующих физического присутствия на рабочем месте: это художники, дизайнеры, бухгалтеры, юристы, маркетологи, журналисты, PR-щики, консультанты, предприниматели малого бизнеса...

Борис Цыркин усматривает в такой прослойке потенциальных покупателей загородной недвижимости, объясняя, что так называемые «стартаперы на дому» (люди, не привязанные к конкретному географическому месту работы, к офису) составляют примерно 21 процент сегодняшних владельцев домов или таунхаусов, приобретающих жилье в качестве первого и основного места для проживания семьи или отдельной персоны. Для сравнения: еще недавно подавляющее число объектов, приобретаемых за городом, использовалось как второе или третье жилье, утверждает эксперт.

«Активность людей переместилась в социальные сети», — фиксирует психолог Александр Кичаев. Существенно облегчая общение, они стали играть важнейшую роль в формировании общественного мнения относительно того или иного объекта недвижимости. Отдельные группы в соцсетях, созданные специально для общения всех жителей жилого комплекса, сегодня существуют у многих проектов. И все-таки, негатива в соцсетях всегда больше, чем позитива, говорит Екатерина Румянцева. Люди опасаются, что возведение нового жилого комплекса создаст проблемы с парковками и транспортной ситуацией, что вода не будет доходить до их этажей, а тепла ТЭЦ не хватит на еще одного многоэтажного соседа... Одним словом, за время реализации проекта поводов для возмущения действиями практически любого из застройщиков наберется достаточно: тут и обычная практика переноса сроков сдачи объектов, и проблемы с качеством строительства, и нарушение «рекламных» обещаний. «Неверный путь решения борьбы с негативом — уходить от него, терять или игнорировать замечания или требования пользователей. Правильный — находить способы решения проблемы в офф-лайне, транслировать их в онлайн», — делится профессиональным опытом Надежда Русина, директор по работе с клиентами Laika Digital.

Цифровой мир повлиял и на скорость работы проектировщиков, архитекторов, девелоперов. И, надо сказать, изменения эти в основном позитивны. «Появление цифровых устройств существенно облегчило все, что мы делаем. Практически ни одно из зданий, которые я создал за последнее время, не было бы возможно реализовать 40 лет назад,— утверждает Эрик ван Эгераат, архитектор-директор бюро (Designed by) Erick van Egeraat. — Подобная тенденция видна повсеместно, и она помогла открыть новые возможности для проектировщиков, которые опять стали возвращаться к эксклюзивным проектам, предлагающим уникальные решения, которые иногда даже удается сделать доступными по цене».