Падение с замедлением

Коммерсант Деньги, 17.08.09

 Большинство экспертов отстаивают точку зрения, что падение цен на городском рынке замедлилось, а то и вовсе остановилось. А в загородном секторе даже увеличились продажи, преимущественно в сфере элитной недвижимости.

Большинство экспертов отстаивают точку зрения, что падение цен на городском рынке замедлилось, а то и вовсе остановилось. А в загородном секторе даже увеличились продажи, преимущественно в сфере элитной недвижимости.

По данным агентства МИАН, в июле средняя стоимость квадратного метра новостроек в Москве снизилась на 0,8% и составляет теперь примерно 155 тыс. руб. При этом в экономклассе цена осталась такой же, как и в июне, в бизнес-классе снижение минимальное — чуть более половины процента. Серьезное снижение — 1,8% — произошло только в разряде элитных новостроек. Впрочем, вряд ли стоит делать из этого соотношения далеко идущие выводы. Скорее всего, просто происходит выравнивание позиций: с начала года экономкласс подешевел максимально, а элитка держалась дольше других.
А вот снижение цен на вторичном рынке, по данным агентства, во всех секторах близко к нулю, и это уже можно считать тенденцией.
Впрочем, эксперты значительно расходятся в оценке динамики рынка. Так, Наталья Бланкова, маркетолог компании "Пересвет-Инвест", приводит следующие данные: "В июле стоимость квадратного метра и в долларах и в рублях возросла на 3,5%". Правда, оговаривается она, "эти данные не учитывают возможные скидки и акции, а также самые дорогие и дешевые проекты". Акции и скидки существуют практически на всех объектах нового строительства, и, возможно, разница между декларируемыми и реальными ценами действительно составляет 4-5%.
Но вот, к примеру, Владимир Кудрявцев, ведущий эксперт компании Paul's Yard, утверждает: "Новостройки экономкласса подешевели в июле на 2,7%, вторичка в этом секторе — на 3,2%. Средняя стоимость бизнес-класса снизилась на 1,8%, элитного жилья — на 3,1%". Кудрявцев считает, что дальнейшее снижение неизбежно, но не по всем объектам: "Впереди продолжение снижения цен предложения, однако вместо возможности торга при реальной сделке покупателям будут предлагаться продуманные маркетинговые стратегии с низкими ценами. При этом снижение продолжится не на всех объектах, для некоторых из них ценовое дно уже достигнуто, и девелоперы, в силу разных причин, прекратят понижение цен".
Очевидно, что пока еще "продуманные маркетинговые стратегии" только разрабатываются продавцами, а прайсовые цены значительно отличаются от реальных, отсюда и расхождение в оценках экспертов.
Признаки оживления
Само по себе снижение темпов падения в разгар лета нельзя считать признаком оживления рынка в осенние месяцы. В это время снижается активность не только покупателей, но и продавцов. Последние, как правило, не закладывают в свои бизнес-планы активные продажи в этот период, а потому не видят необходимости стимулировать спрос значительным снижением цен. Однако участники рынка видят признаки грядущего оживления в других тенденциях.
"Стоит отметить два пока не слишком заметных со стороны, однако проявившихся в июле фактора, которые осенью могут сыграть роль в формировании рыночной ситуации,— говорит Олег Самойлов, гендиректор компании "Релайт-Недвижимость".— Во-первых, во вторичном сегменте рынка практически прекратились прямые скидки, которые покупатели в предыдущие месяцы могли получить в ходе торга. На мой взгляд, это свидетельствует о том, что продавцы в основном достигли своего психологического дна и снижать цены далее уже не видят смысла. Второй фактор свидетельствует о возможном в близком будущем изменении поведения покупателей. На рынке вновь появились инвестиционные покупки. Нельзя сказать, что их ныне осуществляется множество, однако в данном случае важен сам факт — инвесторы вновь вышли на рынок. Правда, в настоящее время их поведение изменилось. В отличие от предкризисных времен сегодняшние покупатели-инвесторы действуют более избирательно, тщательно выискивая объекты, либо срочно продаваемые со значительным дисконтом, либо обладающие наилучшим комплексом потребительских характеристик".
"Падение цен на жилую недвижимость практически приостановилось, и то снижение, которое мы видели в июле, скорее связано с тем, что происходит общая коррекция цен на рынке: придерживаемые объекты догоняют основной рынок,— утверждает Марина Маркарова, управляющий партнер и гендиректор компании Mayfair properties.— Все новые объекты, которые выходят на рынок в настоящий момент, появляются уже с новыми ценами. При этом по-прежнему предложение значительно опережает спрос, особенно в высоком ценовом сегменте".
Марина Маркарова приводит в пример ЖК "Зодиак", где в июле закончилась очередная стадия строительства, и с 1 августа произошло повышение цен на 2-3%. Безусловно, если бы это был аналогичный период 2008 года, то цены выросли бы более значимо, но сам факт повышения свидетельствует о положительной тенденции развития рынка жилой недвижимости. Похожая история произошла в одном из элитных поселков в Барвихе: цена была снижена на 60% по сравнению с докризисной, и застройщик за два летних месяца продал около 15% домов в поселке. Естественно, с августа цены в поселке были повышены. "Застройщики, которые зимой были готовы продавать по себестоимости, сейчас, продав достаточно, чтобы покрыть текущие расходы и долги, не готовы продавать себе в убыток",— делает вывод г-жа Маркарова.
Андрей Уфимцев, директор по продажам компании "Новое качество", отмечает, что цены предложения на первичном рынке дополнительно поддерживает отсутствие новых качественных жилых комплексов. В то же время количество свободных объектов на рынке с каждым месяцем сокращается. "В основном рынок первичного элитного жилья восстанавливается за счет возвращения на рынок некоторых строящихся объектов, например комплекса "Трилогия" на Трехгорном валу,— говорит Уфимцев.— В свете последних событий строительство комплекса было приостановлено, заявленные ранее сроки были сдвинуты на один квартал, но 30 июля в торжественной обстановке состоялась закладка памятного знака в будущий фундамент объекта в честь завершения начального этапа работ".
Таким образом, есть признаки того, что снижение цен подошло к концу. Очевидно также, что, в отличие от дефолта десятилетней давности, большинство потенциальных покупателей не лишились своих сбережений, и платежеспособный спрос все-таки существует. Вопрос лишь в том, как долго он еще будет находиться в отложенном состоянии. В некоторых сегментах рынка, в том числе загородного, он уже вроде бы перешел в активную фазу.

Июль был отмечен всплеском активности на рынке загородного жилья. В этот период практически в каждом из известных высококлассных поселков, находящихся на высокой стадии готовности, было продано как минимум по одному-два дому.
Мера готовности
По данным компании "Калинка-Риэлти", июль был отмечен небывалым за последние десять месяцев всплеском активности покупателей на рынке высококлассного загородного жилья, который выражался в увеличении числа первичных обращений и значительном росте количества закрытых сделок. В этот период практически в каждом из известных высококлассных поселков, находящихся на высокой стадии готовности, было продано как минимум по одному-двум домам. Так, по данным отдела стратегического консалтинга "Калинка-Риэлти", только на престижных Рублево-Успенском, Новорижском и Калужском направлениях всего за месяц было реализовано более 25 домов в ценовом диапазоне от $1,5 млн до $7,5 млн. В этот же период здесь было реализовано около пяти земельных участков с ценой сотки земли $35-45 тыс. и в общем бюджете $1-3,1 млн.
При этом строящиеся поселки пока не пользуются таким же спросом. Покупательский спрос по-прежнему ориентирован на готовые коттеджные поселки, и практически все проданные в июне дома — это предложения в построенных поселках или продажи на вторичном рынке, отмечает Алексей Артемьев, руководитель отдела загородной недвижимости "Калинка-Риэлти".
Павел Трейвас, коммерческий директор Villagio Estate, объясняет возросшую активность загородного рынка следующими факторами: "Во-первых, произошло снижение цен на объекты загородной недвижимости — многие девелоперы изменили прайсовые цены на продаваемые объекты. Кроме того, акции по-прежнему привлекают покупателя, поскольку делают объект предложения более интересным: по результатам проводимых акций количество продаж в отдельных поселках выросло вдвое. Для покупателя элитного сегмента по-прежнему важную роль играет качество объекта. Хорошая цена плюс качественный объект всегда найдут покупателя. Последняя причина заключается в том, что потребность в покупке загородного дома у определенной категории клиентов никуда не исчезла. Отложенный спрос возвращается на рынок, к тому же покупатель видит, что продавец идет ему навстречу и максимально лоялен".
А вот в самом дешевом сегменте загородного рынка превалирует продажа земли без подряда. "Как и в случае с рынком организованных поселков, новые экономические тенденции постепенно приводят к изменению продукта на рынке земли без подряда — в ближайшей перспективе можно ожидать появления нового типа продукта в данной нише рынка,— утверждает Иван Синицын, партнер программы "Новые дачи".— Отличительной чертой нового продукта будет сочетание цены (ниже $1500 за сотку) и качества (наличие в цене сотки подведенных к участку коммуникаций и инфраструктуры поселка). Например, программа "Новые дачи" в начале августа вывела на рынок свой следующий продукт в рамках первого проекта "Гагаринлэнд" — земли без подряда с коммуникациями и инфраструктурой по $1300 за сотку".
Очевидно, многие покупатели загородного экономкласса не могут позволить себе одномоментную покупку земли с домом (а об ипотеке, естественно, речь не идет). Они предпочитают приобрести землю по относительно низкой цене, чтобы затем выстроить дом в соответствии со своими возможностями. И если в элитном секторе при сохранении нынешней тенденции покупатели могут столкнуться с дефицитом готовых предложений, то "экономным" покупателям дефицит земли точно не грозит.