Отец Остоженки

Журнал Forbes, август 2010

Четверть века назад Борис Кузинец расселял репатриантов в израильской пустыне. 10 лет назад строил самый дорогой район в Москве.

Четверть века назад Борис Кузинец расселял репатриантов в израильской пустыне. 10 лет назад строил самый дорогой район в Москве. Что дальше?

Сфотографировать создателя компании Rose Group International (RGI) Бориса Кузинца на фоне одного из построенных им домов оказалось непросто: многих обитателей московской Остоженки охраняют сотрудники ФСО, которые категорически возражали против съемки. Кузинец построил на этом пятачке земли больше, чем кто-либо: шесть жилых домов, две частные виллы и офисный комплекс. Он не первый застройщик района, зажатого между Пречистенской набережной и Остоженкой, но риелторы в один голос называют его создателем мифа о «Золотой миле», самом дорогом районе Москвы.

В кризис квартиры в домах Кузинца, таких как Copper House или «Молочный, 1», подешевели лишь на 10% и сейчас стартуют от $30 000 за кв. м, притом что весь рынок элитного жилья в российской столице просел на 40–60%. Но в последние годы Кузинец не выводил на рынок новых объектов такой цены, а сейчас он занимается совершенно неожиданным для человека с его девелоперским портфелем делом: строит микрорайон в Митино — это на северо-западе Москвы, за Кольцевой автодорогой. Единственный оставшийся у него проект на Остоженке уже четыре года не развивается из-за споров с жителями старых домов относительно расселения. Время Остоженки для девелопера прошло? Впрочем, он уже не первый раз срывается с насиженного места.

Застройка Синая

Кузинец родился в 1949 году в Риге. В 1970-х годах эмигрировал в Израиль. «Несколько месяцев прожил в кибуце, учился ивриту, — рассказывает он. — А потом переехал на полуостров Синай, в город Ямит». Город — громко сказано: поселение Ямит в 160 км к югу от Тель-Авива было построено Израилем с нуля посреди пустыни. Заселение началось в 1973 году, работу курировало еврейское агентство по репатриации «Сохнут», а Кузинец руководил инициативной группой, членам которой предстояло стать первыми жителями нового города. «Борис и его жена оказались молодыми, очень приятными и энергичными людьми, бывшими отказниками, — пишет в своих воспоминаниях один из участников группы Михаэль Бренер. — Они и в СССР были непоседами, людьми с активной жизненной позицией, и, естественно, в Израиле остались такими же».

Первые русскоязычные поселенцы ютились в небольших типовых домиках. Кузинец работал в отделе поселения при «Сохнуте», в комиссии, которая проводила отбор переселенцев по признаку социальной принадлежности, решала вопросы трудоустройства. «Там я набрался опыта, — вспоминает он, — и понял, что построить не проблема. Проблема — заселить, оживить место, дать толчок, чтобы дальше все само катилось». Опыт впоследствии пригодился ему в переулках Остоженки.

Ямит должен был стать третьим по величине израильским портом после Тель-Авива и Хайфы, но в 1979 году по условиям соглашения между Египтом и Израилем Синайский полуостров отошел Египту, и в 1982-м город снесли бульдозерами. Жителей эвакуировали, некоторых принудительно. Кузинец бросил общественную деятельность, переехал в Тель-Авив и занялся бизнесом.

Он торговал оросительными системами, поставлял медицинское оборудование, продавал антиквариат. В 1989 году знакомые пригласили его в СССР. Получив визу в Швейцарии, гражданин Израиля, не имевшего с Советским Союзом дипломатических отношений, со второго раза смог пересечь границу. Объехав страну от Заполярья до Узбекистана, Кузинец осел в Москве. В девелопмент он, как и многие его коллеги, попал случайно: реконструировал на Мясницкой офис для себя, тут же получил предложение об аренде, сулившее окупаемость за два года. Созданная Кузинцом с двумя партнерами компания MCD-Group вскоре построила шесть офисных комплексов в разных районах Москвы. В первой половине 1990-х в столицу хлынули зарубежные компании, они готовы были платить фантастические по тем временам $600–800 за кв. м в год за более или менее приличные офисы, лишь бы не ютиться в комнатушках административных зданий, заводоуправлений и НИИ.

Как получали участки? «Хаотично», — констатирует Кузинец. Вот один пример: по данным проверки Счетной палаты, в 1996 году Московский государственный университет сдал в аренду аффилированной с Кузинцом и его партнерами компании участок земли на Моховой улице и помещение в Романовом переулке — и все это рядом с Кремлем. Затем договоры задним числом переоформили на другую фирму, представительство которой в Москве было зарегистрировано через полгода после переоформления. Что теперь с этой недвижимостью МГУ? На Моховой сейчас офисный комплекс площадью 20 000 кв. м, а бизнес-центр «Романов двор» считается самым дорогим в городе.

Первый опыт на Остоженке

Первый участок на Остоженке, в 1-м Зачатьевском переулке, достался Кузинцу в 1997 году. «Меня привлекло то, что в этом районе, в одном из немногих, не было плотной советской застройки, — рассказывает он. — Поэтому расселение жителей из ветхих домов было вполне по силам. Где-нибудь на Арбате расселение обошлось бы в огромные деньги».

В это трудно поверить, но еще 13 лет назад Остоженка не воспринималась как очень дорогое место. «С исторической точки зрения так себе район, — говорит генеральный директор агентства недвижимости Tweed Ирина Могилатова. — Предприятия, бараки… Никаких предпосылок для элитности, кроме центрального месторасположения». Была, впрочем, еще одна предпосылка — малоэтажная застройка: из-за нее здесь было немноголюдно, и Кузинец надеялся, что задуманный район «для богатых» сможет избежать давления со стороны местного населения. «Я объяснял это и клиентам, и брокерам, — вспоминает девелопер. — Меня понимали». Так начал формироваться миф об Остоженке как лучшем месте для жизни в Москве.

В то время в Москве дома «для богатых» можно было пересчитать по пальцам. Метр в «Опера-Хаусе» — первом элитном доме Остоженки — продавался по $2600–2800; после кризиса 1998 года цены снизились до $1800 за кв. м. Но в «Опера-Хаусе» 70 квартир; в своем первом доме в Зачатьевском переулке на пяти этажах Кузинец спланировал всего четыре квартиры, в соседнем доме — пять и выставил стартовую цену $3000 за кв. м.

Поскольку товар штучный, Кузинец очень внимательно продумывал каждую квартиру: «Я делаю их как для себя. Представляю себя человеком семейным или тусовочным, слежу, чтобы эргономика больших квартир не разрывала, а объединяла живущие в них семьи». Кузинец впервые перенес в Москву западный опыт строительства жилья класса люкс, да и вообще многое сделал впервые. «Первый клубный дом — по квартире на этаже и лифт внутри квартиры, — перечисляет Екатерина Румянцева, генеральный директор компании «Калинка-Риэлти». — Впервые применил панорамное остекление. Первым сделал высокие, 3,3 метра, потолки — у конкурентов были ниже». «Он первый поставил во главу угла архитектуру — до него элитные здания с архитектурной точки зрения были не очень», — добавляет Ирина Могилатова.

По стройплощадке ходили опрятные трезвые рабочие, стройку очищали от пыли пылесосами. Ночью объект выглядел как летающая тарелка — обтянут пленкой и освещен изнутри. Квартиры показывали 24 часа в сутки, по площадке можно было передвигаться на высоких каблуках, стройку окружили газоном. Еще один из маркетинговых приемов: кирпичная кладка даже во внутренних перегородках, которые впоследствии должны быть обшиты гипсокартоном, сделана аккуратно и из кирпичей одного цвета — это нравится покупателю.

Результат? Квартиры в Зачатьевском были распроданы на стадии строительства, цена выросла с $3000 до $6000 за кв. м. Заработав себе имя, Кузинец чувствовал себя спокойнее при строительстве следующего дома тут же, на Остоженке, на месте небольшой складской базы. Брокеры вспоминают, как однажды Кузинец объяснял покупателю детали расположения дома и его будущей квартиры, в то время как из ворот склада еще выезжали машины, груженные подшипниками. И все-таки деньги ему несли.

Как построить отношения

«Самый плохой девелопер — это строитель, он вечно думает об издержках. И финансист: еще ничего не построив, норовит высчитывать прибыль, — философствует Кузинец. — А я всегда исхожу из маркетинга». Брокеры обожают его самую высокую на рынке комиссию и не жалеют восторженных эпитетов. «Он порядочный человек, — говорит Могилатова из Tweed. — Его отношения с риелторскими компаниями предельно корректны, даже в спорных ситуациях. Если ты приведешь к нему клиента, а клиент потом как-то самостоятельно выйдет на застройщика, Кузинец все равно заплатит». Rose Group не приходилось тратиться на рекламу — все делали благодарные брокеры.

Не скупятся на похвалы и архитекторы. С Кузинцом на Остоженке работали самые известные московские специалисты: Сергей Гришин, Юрий Григорян, Сергей Скуратов. «Меня привлекла не сама Остоженка, а личные человеческие качества Кузинца, — рассказывает Скуратов, автор проектов двух домов в Бутиковском переулке. — Мне просто захотелось построить с ним эти дома. Это гораздо важнее, чем «обаяние места». Даже конкуренты Кузинца из компании «Баркли» признавали в интервью Forbes, что специально договаривались о визитах на его площадки и учились.

Отношения с жителями расселяемых домов сложились, правда, не такие теплые. Далеко не все соглашались уезжать в купленные для них квартиры на окраине. Художник Евгений Филатов несколько лет отказывался покидать небольшой двухэтажный дом в Молочном переулке, судился с правительством Москвы и компанией Кузинца и в эфире телеканала НТВ называл его мафиозо. Совладелец  юридической фирмы Иван Болдовский, выкупивший, как он утверждает, часть нежилых помещений в одном из ветхих домов, месяц просидел в осаде, защищая свою территорию, пока вокруг шел снос. Москвичка Елена Ратникова пишет на сайте управы «Хамовники» возмущенные письма о том, что в ее не до конца расселенном структурами RGI доме в Хилковом переулке выбиты стекла. (Это распространенный прием: нарушая «тепловой контур» здания, некоторые девелоперы вынуждают несговорчивых жильцов поскорее согласиться на их условия.) За комнату в коммуналке дают двух- или трехкомнатную квартиру.  Филатов все-таки согласился на две квартиры на востоке Москвы, но проект в Хилковом все еще не вошел в стадию строительства. Несмотря на сопротивление прежних обитателей, Остоженка превратилась в район для богатых.

Митинский эксперимент

С подачи Rose Group на Остоженку потянулись другие застройщики: «Баркли», «ДОН-cтрой». «Конкурентов стало больше, но некоторые из них строили хуже, — рассказывает Екатерина Румянцева. — К середине 2000-х дошло до того, что цены в домах RGI превосходили цены в домах конкурентов в два-три раза». Похожее соотношение и сейчас. Кузинца это не радует, он сожалеет, что «не смог взять все площадки, которые хотел».

Долгое время он принципиально не использовал кредитов и строил только на собственные средства и на средства клиентов, пока не понял, что деньги можно привлекать и от инвесторов. В 2005 году сын Кузинца Эммануэль, выпускник Тель-Авивского университета, предложил отцу провести IPO — тогда на публичный рынок вслед за «Системой-Галс» выходили многие российские девелоперы. Консалтинговая компания DTZ оценила шесть проектов RGI в $292 млн, и уже в 2006 году Rose Group продала за $30 млн 15% акций банку Morgan Stanley, а в декабре разместила еще 27% акций на площадке AIM Лондонской биржи — удалось привлечь $192 млн. В 2007-м, после вторичного размещения акций, объем привлеченного капитала вырос до $473 млн.

Деньги пошли на покупку площадок. Самые крупные — это 67 га в окрестностях Митино и большая территория между Сретенкой и Цветным бульваром в центре Москвы. Здесь Кузинец хотел попробовать повторить успех Остоженки — сформировать новый район, причем на этот раз застроить его самостоятельно, без конкурентов. «Мы назвали район «Челси», чтобы лондонским инвесторам было понятно, что мы собираемся строить, — говорит девелопер. — Богемный район, район молодых яппи, здесь бурлит культурная жизнь…» Покупка обошлась в $100 млн, архитекторы уже приступили к разработке концепции, но грянул кризис, и цены рухнули. «К сожалению, в текущих условиях проект тяжеловыполним», — признает девелопер. Работы в «Челси» не ведутся, капитализация компании, до кризиса достигавшая $1 млрд, сначала снизилась до $60 млн, а сейчас составляет около $210 млн.

Теперь весь расчет на то, что «выстрелит» проект строительства 1,3 млн кв. м жилья в Митино. Массовая застройка? Да, но не совсем. Архитектор — Сергей Чобан, создатель нескольких известных зданий в Берлине и московской башни «Федерация»; здания тут будут иметь яркие фасады, переменную этажность, непроезжие дворы, подземные стоянки. Делая планировку, Кузинец опять все прикидывает на себя: «Я пытался представить, чего бы мне хотелось от такой квартиры 40 лет назад. Мы хотели учесть все: место для складирования, второй санузел в трехкомнатных квартирах». «$2600 за кв. м в новостройке на этапе котлована за МКАД — это несколько выше рынка, — говорит гендиректор «Миэль-Новостройки» Мария Литинецкая. — С учетом инфраструктуры Митино и того, что это не типовой проект, мы уверены: он будет успешен».

Кузинец пытается проявить себя еще в одном амплуа: до конца года должен открыться универмаг «Цветной» на месте Центрального рынка на Цветном бульваре. На первых четырех этажах расположатся магазины, на пятом — фреш-рынок, шестой и седьмой отойдут под рестораны. В команде, работающей над проектом, — специалисты из британской сети универмагов Selfridges, но «Цветной» ориентирован на покупателя со средним достатком. Инвестиции — более $100 млн.

На первый взгляд — идеальная концепция. Но так считают далеко не все. Гендиректор компании по управлению коммерческой недвижимостью Colliers International Максим Гасиев рассказывает, что проект на Цветном непростой в силу небольших размеров и многоэтажности: «В Москве большинство маленьких торговых центров не успешны даже в центре города».

«Я уверен, что мы все делаем правильно», — настаивает Кузинец. Инвесторы в него тоже пока верят. Недавно допэмиссию акций RGI за $90 млн выкупила компания Synergy, владельцем которой официально называют Петра Шуру, которому принадлежит небольшой издательский дом «Билдинг». «Частично это мои собственные средства, — говорит Шура об источниках денег. — А еще я нанял «Тройку Диалог», и они синдицировали мне кредит. Я верю, что RGI — лучший девелопер России».