План или пропал
Изначально и предполагалось, что реализация мегапроектов затянется на многие годы. Поэтому девелоперы разрабатывали не только их концепцию, но и бизнес-план, где закладывали несколько стадий строительства и сроки их выполнения. В размеренный процесс, увы, вмешался кризис — сначала один, а спустя некоторое время — другой, нынешний. Причём существенное влияние он оказал как раз в сегмент загородной недвижимости. Квадрум обратился к экспертам рынка, чтобы узнать: каким корректировкам подверглись такие проекты, изменились ли сроки сдачи их в эксплуатацию, какова судьба предполагаемой ифраструктуры и т. п.? Специалисты были единодушны: российский девелоперский рынок молод и у многих компаний отсутствует опыт реализации мегапроектов в целом, а в кризисный период тем более, так как их реализация подразумевает сроки в 10 – 15 лет. В данном случае, загородным застройщикам крайне сложно осуществлять такое долгосрочное и грамотное планирование, отмечает Татьяна Илюхина, генеральный директор GOOD WOOD Development. Она проводит сравнения: «Наиболее стабильно в настоящее время себя чувствуют проекты массовой квартирной застройки, а вот коттеджная застройка стала менее популярна. В связи с этим „город“ фактически не пострадал, а многие крупные девелоперы переключились с идеи застройки коттеджных посёлков на застройку многоквартирными комплексами или пошли по пути реализации более мелких проектов с более короткими сроками строительства». «Без сомнений, реализация крупных проектов намного рискованнее, чем точечная застройка небольшого участка, — подтверждает Дмитрий Власов, коммерческий директор компании RDI. — Однако хочу напомнить, что без больших проектов комплексного освоения территории невозможно было бы удовлетворить имеющийся спрос на жильё. Да вот только число компаний, способных одновременно возводить существенный объём недвижимости в московском регионе, можно пересчитать по пальцам. По этой причине на рынке присутствует не так много масштабных проектов, и все они реализуются поэтапно. Во-первых, крупные проекты требуют большого количества затрат на проектирование, строительно-монтажные работы и управление. Во-вторых, в связи со сложностью прогнозирования состояния экономики на продолжительный период, реализация проекта несколькими очередями как раз помогает снизить риски появления замороженных проектов и не допустить появления обманутых дольщиков. Внесение значительных изменений в будущие очереди проекта или перенос сроков их реализации (конечно, при условии, что продажи там ещё не начинались) позволяет девелоперам избежать значительных финансовых потерь и устоять в непростое время, а после нормализации экономической ситуации вернуться к завершению проекта».
Дорогая корректировка
««В кризис 2008 года многие крупные проекты были приостановлены или долго оставались без покупателей, — комментирует Екатерина Румянцева, председатель совета директоров Kalinka Group. — Постепенно рынок выходил из этого провала, и снова появлялись посёлки с большим числом домовладений, которые активно строились и продавались. Новая волна кризиса заставила девелоперов более рационально подходить к строительству: масштабные проекты стали редкими, многие переориентировались на многоформатные посёлки — даже в самых оригинальных, дорогих и крупных проектах появились загородные квартиры и таунхаусы. Как пример — посёлок „Довиль“, исполненный в стиле французского курорта и ориентированный на состоятельных покупателей, предлагает недвижимость на любой вкус». На рынке элитной загородной недвижимости действительно есть примеры посёлков, где в связи с дестабилизацией экономической ситуации произошли изменения в проекте. Илья Менжунов, директор департамента элитной недвижимости компании «Метриум Групп», указывает на них: «В Agalarov Estate застройщик принял решение о сокращении площади земельных участков. Если до этого минимальная площадь участка начиналась преимущественно от 0,5 га, то сегодня от 25 соток. Это привело к значительному увеличению покупательской активности в проекте, поскольку поместье — один из самых дорогих объектов в истории загородной недвижимости, и в котором именно сегодня у потенциальных клиентов, не имеющих достаточного количества средств, появилась возможность приобрести участок. К слову, компания Villagio Estate вывела новый проект таунхаусов Futuro Park по достаточно бюджетным для класса ценам — от 12,6 млн р., что считается достаточно доступным для премиум-класса. Оба вышеперечисленных посёлка показывают хорошие темпы реализации. Корректировка проектов на загородном рынке элитной недвижимости говорит о том, что девелоперы не стали откладывать выход новых объектов. В принципе, в этом нет ничего странного. Ведь земельные активы необходимо использовать. К тому же, при правильном подходе проект после корректировки может показывать лучшую доходность. И это не спонтанное желание застройщика, а, по сути, необходимость».
В пределах разумного
«За последние два года на элитный рынок вышло совсем немного действительно крупных проектов (где более 200 лотов в посёлке), утверждает Ирина Калинина, управляющий партнёр агентства недвижимости Point Estate. Как правило, 2/3 из них представлено участками без подряда, а также таунхаусами. Именно эти два формата загородного жилья стали наиболее востребованными и распространёнными на рынке в силу невысокой цены предложения. В сегменте коттеджей по-настоящему крупных проектов можно назвать единицы — Renessans Park на Новой Риге, «Резиденции „Берёзки“» на Рублево-Успенском шоссе, «Пушкин Лэнд» на Ярославском шоссе. «Прошлый год охарактеризовался низкой девелоперской активностью — застройщики заняли выжидательную позицию и не стремятся выводить на рынок новые посёлки, продолжая реализацию текущих проектов», — говорит эксперт. Алсу Хамидуллина, директор департамента элитной загородной недвижимости Contact Real Estate, напоминает о том, что больше двух лет назад стартовал один из масштабных проектов Villagio Estate — Renessans Park, общая площадь которого составляет около 130 га, рассчитанный на 312 участков. Несмотря ни на что, проект продолжает развиваться: прилесные и лесные участки за эти годы успешно реализовывались, параллельно шло активное строительство домов. Первая очередь из 40 домовладений построена, отделаны фасады. «Думаю, что совсем скоро можно будет увидеть очень красивую картинку. Компания-застройщик всегда отличалась своей гибкостью в ценообразовании и лояльностью по отношению к покупателям», — уверена Алсу. Отметим, что в вышедшем минувшем осенью на рынок продаж КП «Резиденции „Берёзки“» (бывший посёлок «Маяк») полностью готов, все 250 домовладений построены, проведены работы по ландшафтному озеленению общественных зон. Резиденции в современном стиле обладают прекрасными природными характеристиками — у реки, с каскадами прудов и шикарными видами на лес! Впечатляет и инфраструктура: детский сад, школа, фитнес-клуб и spa-центр, ресторан. Проект известной компании, финансирование в ходе строительства обеспечивалось регулярно, отсюда и абсолютная его готовность. Сейчас ведутся активные переговоры уже с конкретным оператором по детскому саду и школе, и планируется, что в текущем году их запустят. К слову, вся инфраструктура предназначается не только для жителей посёлка, но и для всех желающих извне. И, судя по всему, она будет востребована. Активное строительство объектов инфраструктуры в элитных коттеджных посёлках отмечалось до 2008 года — именно тогда на рынок выходило большое количество проектов дорогого сегмента, каждый из которых предлагал различные по тематике концепции: с гольф-полями, конноспортивными клубами, инфраструктурой для яхт, а также социальными объектами — школами, детскими центрами, ресторанами, магазинами и проч. После кризиса объёмы планируемой инфраструктуры снизились или планы по её строительству были отложены на неопределённый период времени. По словам Ирины Калининой, в последние годы большинство посёлков ориентируют покупателей на уже функционирующую инфраструктуру, предлагая им лишь отдельные объекты (детский центр, ресторан).
Терпение и труд
««Любой проект — это всегда определённая степень риска. Однако хорошая покупательская способность позволяла раньше его нивелировать. Главный риск масштабных проектов в недостаточном финансировании по причине небольшого спроса. Поэтому, если застройщик выходит с ними на рынок, то, во-первых, он должен чётко понимать портрет потенциального покупателя, во-вторых, рассчитывать на собственные средства. Если раньше девелопер вкладывал в объект около 20% от всего бюджета, а остальное получал от реализации, то сегодня такой доли собственных средств будет явно недостаточно», — рассказывает Илья Менжунов. Что касается ценовой политики, то она изменилась у всех застройщиков, несмотря на ту или иную степень готовности посёлка. «В начале 2015 года прошла волна предложения значительных акций и скидок, — отмечает Дмитрий Власов. — Ведь в любом случае первое, что может повлиять на поведение покупателей, — это цена. Если в проекте объём продаж падал существенно, то ответным шагом застройщиков было как раз снижение цены. На сегодняшний день значительного падения цен не наблюдается, рынок ещё более-менее оживлённый, спрос хоть и не в таком объёме, как в аналогичном периоде 2014 года, но всё-таки есть. Поэтому снижение цены было завуалировано массовым предложением различных акций и скидок». Эксперт также сообщает, что активно со стороны застройщиков стали использоваться и предлагаться различного рода рассрочки — беспроцентная и более чем на один год. «Помимо всего прочего, развернулась ценовая война, битва за покупателя, в которой стоимость продукта играет не последнюю роль, — подтверждает Татьяна Илюхина. — Но покупатель стал разборчив, скидками его удивить сложно, все чаще „вкусные“ цены идут в сочетании с подчёркиванием ряда других преимуществ. Однако пик кризиса прошёл, на текущий момент многие продавцы не готовы снижать цены, а многие уже с лета прошлого года начали их плавное повышение». При этом агентства готовы работать с одним покупателем несколько месяцев, чтобы довести его до сделки, они стали более терпеливые, и в этом смысле клиентоориентированность повысилась, замечает Татьяна Илюхина. «По нашим прогнозам, при планировании новых масштабных проектов девелоперы станут придерживаться той же линии поведения: станут строить многоформатные посёлки, несколько сократят площади лотов, сделают выбор в пользу наиболее ликвидной недвижимости. Они становятся всё более гибкими, предоставляют рассрочку, но только на короткие сроки. К слову, рассрочка — наиболее популярный инструмент продаж на загородном рынке», — говорит Екатерина Румянцева. «Сегодняшний покупатель загородной недвижимости такой же, как и раньше, за единственным исключением: в большей степени для него покупка загородного жилья — это приобретение постоянного места жительства. Соответственно, те, чьё решение о покупке давно уже принято и перспективы по собственному финансовому состоянию понятны и стабильны, всё равно будут приобретать недвижимость», — заключает Дмитрий Власов.
