От дела с реконструкцией Средних торговых рядов ждут прецедента

26.06.2012, BFM.ru, Татьяна Соколова

Давняя история с реставрацией Средних торговых рядов, что выходят фасадом на Красную площадь. Инвестор вложил деньги, а государство проект остановило. Оплатит ли оно упущенную выгоду — решает Арбитражный суд

Арбитражный суд Москвы отложил рассмотрение дела о взыскании 3,6 млрд рублей с Российской Федерации в лице Минфина. Иск по делу о неосновательном обогащении со стороны государственных органов России, поданный ООО «Средние торговые ряды», перенесен на 20 июля.

Иск связан с тем, что компания «Средние торговые ряды» инвестировала средства в реконструкцию объектов недвижимости, расположенных вблизи Красной площади.

Спорные ряды

Архитектурный объект «Средние торговые ряды» был создан по проекту архитектора Романа Клейна в 1891–1894 годах, он находится в буферной зоне объекта Всемирного наследия ЮНЕСКО «Московский Кремль и Красная площадь». После реконструкции Ряды должны были стать основой комплекса, в который вошли бы гостиница, торговые помещения, рестораны и пр.

В 2001 году Средние торговые ряды, расположенные по адресу Красная площадь, дом 5/2, тогда еще не имевшие статуса памятника архитектуры, попали в введение Управления делами президента. Тогда же Управление заявило о намерении на их месте построить многофункциональный объект стоимостью 400 млн долларов. Инвестор должен был вдобавок купить 2500 квартир для Минобороны.

К 1 января 2004 года московские власти присвоили Средним торговым рядам статус регионального памятника, а в феврале этого же года федеральное правительство повысило охранный статус до памятника федерального значения, и тем самым объект недвижимости перешел под федеральное ведение. Однако государство взяло под охрану только периметральный корпус, исключая из-под своей защиты четыре внутренних домика.

9 августа 2004 года ООО «Средние торговые ряды», дочерняя компания МПБ (входит в Объединенную промышленную корпорацию), заключила инвестконтракт на реконструкцию и реставрацию зданий комплекса за счет собственных и привлеченных средств.

В 2006 году стороны заключили дополнение к соглашению, по которому истец должен был перечислить 1,5 миллиарда рублей в пользу Министерства обороны РФ (вместо квартир). Эти деньги были перечислены. В 2007 внутренние корпуса были снесены.

В 2008 году последовал протест ЮНЕСКО против сноса части памятника. Фактически тогда же инвестконтракт был прекращен. В октябре 2009 года Федеральный комплекс «Кремлевский» указом президента РФ был передан в ведение «Федерального агентства по управлению государственным имуществом», и появилась информация, что в Средних торговых рядах разместятся структуры Федеральной службы охраны.

Арбитражный суд Москвы в ноябре 2010 года признал банкротом МПБ, а агентство по страхованию вкладов, являющееся конкурсным управляющим разорившегося Международного промышленного банка, подало в арбитраж Москвы иск о взыскании 3,73 млрд рублей с ООО «Средние торговые ряды», связанного с владельцем МПБ Сергеем Пугачевым.

В этом же году «Средние торговые ряды» обратилась в суд с иском о взыскании средств, потраченных в ходе проекта: инвестиционные расходы, расходы по снятию обременения с объекта и расходы по оплате процентов за пользование кредитами. В июне 2011 ООО отсудило у государства в лице Министерства финансов сумму в размере 1,64 миллиарда рублей — были возвращены расходы по снятию обременения с объекта недвижимости и фактические расходы по проекту. Компания подала апелляцию и дело вернули на новое рассмотрение в Арбитражный суд Москвы. Сейчас как раз эта апелляция и рассматривается судом.

Тем временем в арбитраж Москвы 26 апреля 2012 был подан иск о признании банкротом компании «Средние торговые ряды» — заявление направил Межпромбанк, который также проходит процедуру банкротства.

От третьего лица

25 июня Арбитражный суд провел заседание, на котором решил привлечь к участию в деле в качестве третьих лиц Министерство культуры РФ, московское правительство, Мосгорнаследие. Третьими лицами по иску уже выступают Управление делами президента РФ, Минобороны, Федеральное агентство по управлению госимуществом, Федеральная служба охраны РФ, Федеральный комплекс «Кремлевский», а также Международный промышленный банк (МПБ). Исследование отдельных документов по этому делу суд проводит в закрытом режиме.

Суд также назначил на 10 июля основное заседание по рассмотрению еще одного иска ООО «Средние торговые ряды» к России в лице Минфина о взыскании 41,06 млрд рублей убытков, возникших после прекращения инвестконтракта по строительству гостиничного комплекса на Красной площади в Москве.

Оплатит ли бюджет упущенную выгоду

Данное дело представляет определенный интерес и для других девелоперов, работающих в Москве, где уж год пересматриваются инвестконтракты. «Необоснованные и непонятно аргументированные для участников профсообщества расторжения инвестконтрактов нарушают нормальные бизнес-процессы в отрасли, — комментирует Екатерина Румянцева, председатель совета директоров консалтинговой компании Kalinka Realty. — При освоении площадок под любое, а тем более большое, строительство в проект вкладываются огромные средства, которые не всегда можно получить в качестве компенсации в силу того, что довольно значительная часть этих затрат приходится на так называемую коррупционную составляющую — на «заносы»», — добавляет она.

Екатерина Румянцева считает, что если иск «Средних торговых рядов» будет выигран девелопером, можно ожидать новых обращений по тем же причинам в суды со стороны других застройщиков.

Генеральный директор компании RetailRow Марат Манасян тоже считает, что для рынка важно создание прецедента спора с госструктурами в рамках правового поля. «Каждый такой прецедент, закончившийся в пользу девелопера — при условии, что согласно букве закона девелопер изначально прав, — как минимум сигнализирует рынку о том, что в некоторых случаях власти всё же готовы играть по правилам и нести ответственность за собственные действия. На фоне непрекращающегося общественного шума о коррупции и невозможности борьбы с чиновническим аппаратом такой прецедент может продемонстрировать, что власть готова признавать свои ошибки», — считает эксперт.

Если суд примет решение не в пользу истца, то некоторые компании откажутся продолжать или начинать проекты в городе, уверен Манасян. В иностранной практике случаи возмещения девелоперам убытков, когда власть по каким-то причинам сворачивает проект, не так редки, констатирует он: «К примеру, в США еще до кризиса 2008 года при изменении градостроительного плана и прекращении строительства девелоперам полностью компенсировали затраты и упущенную выгоду».

Московское правительство в 2011 году прекратило инвестконтракты на 8,2 млн кв. метров. В начале июня 2012 года Сергей Собянин подписал постановление о выделении более 1,3 млрд рублей на выполнение обязательств города в связи с расторжением этих инвестконтрактов.

В Московской области губернатор Сергей Шойгу заявил о том, что все действующие инвестконтактыбудут пересмотрены. Причиной такого решения стала нехватка социальной инфраструктуры проектов, которую девелоперы создавали в последнюю очередь.