Основным драйвером рынка недвижимости в дорогом сегменте стала политика государства по деофшоризации экономики

Kalinka Group - ведущая консалтинговая и риэлторская компания на рынке элитной недвижимости – зафиксировала активный спрос на объекты первичного рынка элитной недвижимости в первом полугодии 2014 года. Количество сделок в сегменте дорогого жилья увеличилось на 22% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

 Kalinka Group - ведущая консалтинговая и риэлторская компания на рынке элитной недвижимости – зафиксировала активный спрос на объекты первичного рынка элитной недвижимости в первом полугодии 2014 года. Количество сделок в сегменте дорогого жилья увеличилось на 22% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

Как отметила Екатерина Румянцева, председатель совета директоров Kalinka Group, на фоне нестабильной политической ситуации и неутешительных прогнозов в российской экономике интерес к столичной премиальной недвижимости выглядит парадоксальным. «Мы наблюдаем снижение ВВП, банковский кризис, девальвацию рубля, продолжение военных действий на Украине и другие неблагоприятные события, - говорит эксперт. - Рынок всегда реагировал стагнацией при валютных колебаниях и кризисных ситуациях. Но в последнее время мы видим обратную картину: не считаясь с политическими и экономическими рисками, активность проявляют как девелоперы, так и покупатели».

Новые проекты

В 2014 году активность девелоперов осталась на высоком уровне, темпы выхода объектов сопоставимы с первым полугодием прошлого года. На рынок вышло пять новых проектов, включая часть квартир второй очереди жилого комплекса «Садовые кварталы».

Новые проекты, вышедшие на рынок элитной недвижимости Москвы в первом полугодии 2014 года

	Объект	Застройщик	Общая S проекта, кв.м.	Общее кол-во квартир/ апартаментов
1	Негоциантъ	КРТ	25 000	31
2	Остоженка, 12	Altimus Development	3 000	17
3	Полянка, 44	Группа «ПСН»	40 000	190
4	Театральный дом	«Галс-Девелопмент»	42 500	129
5	Садовые кварталы, 2-я очередь	Интеко	41 500	315

Источник: Kalinka Group

Всего на рынок вышло более 470 квартир и апартаментов общей площадью более 63 тыс. кв. метров. В жилых комплексах «Садовые кварталы» (2-я очередь) и «Театральный дом» на продажу были выставлены лишь часть квартир.

 

Предложение

Объем предложения составил 48 объектов, из них 39 находились в активных продажах. Единичные предложения - в комплексах «4 Ветра», Итальянский квартал, Остоженка Парк Палас, Пречистенка 13, Тверской и других.  Всего экспонировалось порядка 1 370 квартир и апартаментов (+10,5% с начала года), их общая площадь превысила 225 тыс. кв. м. (+12,5% с начала года).

Доля апартаментов в общей структуре предложения снизилась с 50% до 34,3%.

Лидерство по объему предложения сохранили районы Хамовники (36,1%) и Арбат (21,8%).

Средняя площадь предложения сократилась почти на 6% и составила 160 кв. м.

Средний бюджет предложения – $2,8 млн.

Минимальная площадь квартир и апартаментов - 32,8 кв. м

Максимальная площадь квартир и апартаментов - 680 кв. м.

Максимальная площадь пентхаусов - 1 000 кв. м. 

 

Цены

В июне средний уровень цены предложения составил $22 000 за кв. м. (+2,5% с начала года). Минимальная цена на квартиры и апартаменты зафиксирована в размере $8 875 за км. метр, максимальная цена составила $39 350 за кв. м. Стоимость пентхаусов оценивалась в $65 000 за кв. м.

Минимальный бюджет предложения - $575 тыс. – квартира площадью 50 кв.м. в ЖК на Б. Полянке, 44

Максимальный бюджет предложения - более $40 млн. – Пентхаус площадью 1 000 кв. м. на Пречистенке 13

На рынке была отмечена разнонаправленная ценовая динамика. По отдельным объектам средние цены за полгода выросли от ~2% до 10%, в то время как в ряде других на отдельные квартиры и апартаменты проводились акции с предоставлением по ним скидок до 20%.

Повышение цен отмечалось преимущественно по активно строящимся и пользующимся покупательским спросом объектам: ЖК Knightsbridge Private Park, «Литератор»,  Wine House и другие.

 

Спрос

За 6 месяцев 2014 года реализовано 280 квартир и апартаментов (+22% в сравнении с первым полугодием 2013 года)

общей площадью ~42 тыс. кв. м. (+25%)

на общую сумму более $700 млн. (+3,7%)

Лидеры продаж:

Объект	% реализации квартир/апартаментов
Литератор	68,7%
Сады Пекина	51,7%
Wine House	45%
Садовые кварталы» (2-я очередь)	15,9%

Источник: Kalinka Group

Суммарная доля продаж в этих объектах составила более половины от общего объема продаж на первичном рынке  (53,6%).

Качественные показатели сделок

Наименование показателя	декабрь 2013	июнь 2014
Средний бюджет сделки, $	2,9 млн.	2,6 млн.
Средняя стоимость, $/кв.м.	17 000	17 240
Средняя площадь, кв. м	160,0	150,0

 

 

 

Источник: Kalinka Group 

 

Факторы, стимулирующие активный спрос

По наблюдениям экспертов Kalinka Group, активный спрос спровоцировали несколько факторов:

• Политика государства по деофшоризации экономики. Офшорные компании с российскими собственниками переводят свои активы в Россию. Бизнес признает, что в России с более мягким налоговым законодательством вкладывать деньги спокойнее и проще, а право собственности за рубежом – эфемерное. Возможно, многие считают это насильственным патриотизмом, но последние события показывают, что спокойнее держать свои активы в России. Швейцарские банки стали раскрывать информацию о клиентах, а на Кипре продолжается банковский и долговой кризис.
• Политика Центробанка, направленная на сокращение количества кредитных организаций, заставляет вкладчиков  выводить свои деньги со счетов в небольших банках и вкладывать их в недвижимость или другие безрисковые активы.
• Крым – наш! Следствием геополитических изменений в стране стали девальвация рубля и санкции ряда государств по отношению к россиянам, а также ужесточение визового режима стран ЕС и США. Обострение украинского кризиса добавило беспокойства российским вкладчикам, которые и без того были взволнованы отечественными событиями на финансовых рынках.
• Курс доллара и евро демонстрировали в этом году исторические максимумы. Состоятельные клиенты старались быстрее избавиться от своих рублей и инвестировать их в недвижимые активы.
• Снижение ставок по валютным депозитам и слухи об ограничении свободного оборота валюты способствовало тому, что ряд состоятельных держателей депозитов переориентировались на сохранение средств в недвижимости. При этом доходность от аренды квартиры в валюте составляет от 4 до 8% в год, доходность от торговой недвижимости  в сегменте стрит-ритейла - от 8 до 12% в год.
• Увеличение ставки по ипотеке. Тревожная политическая и экономическая ситуация побудила граждан запасаться недвижимостью, прибегая в том числе и к кредитам. Банки отреагировали увеличением ставок по ипотеке в среднем на 0,5%.
• Низкий уровень финансовой грамотности россиян, устойчивые традиции и российский менталитет. На западе люди диверсифицируют свои риски и складывают активы в несколько корзин, в том числе сдают свои сбережения под управление в банки. Среди обычных рядовых людей на западе  распространен такой инструмент сохранения капитала и его прироста, как фондовый рынок, чего у нас нет исторически. Россияне по традиции вкладывают деньги в «кирпичи», потому что это для них понятно и просто.

Все эти факторы подогревали стремление вложить средства в недвижимость на местных рынках. С учетом волатильности рынка она остается консервативным, но одним из самых надежных активов.

 

Основные тенденции

Помимо активного спроса на рынке за последние полгода наметилось ряд тенденций.

• Увеличение количества сделок с высокими бюджетами. Рынок поглотил самые дорогие объекты, которые были в продаже более 5 лет. В первом полугодии 2014 года увеличилось количество сделок в очень больших бюджетах как на городском, так и на загородном рынке. Проданы самые дорогие пентхаусы Москвы на Колымажном переулке и Пречистенке. В этом году прошла одна из самых крупных сделок за последние два года на рынке загородной элитной недвижимости: в поселке Жуковка XXI на Рублево-Успенском шоссе продан дом за $35 млн.
• Увеличение доли инвестиционных сделок. Более 50% сделок в сегменте дорогого жилья совершается на начальном этапе строительства. При этом наблюдается снижение среднего бюджета покупки до $2,2 млн. и средней продаваемой площади до 130 кв. метров.
• Увеличение доли покупателей среднего класса. Появился новая категория покупателей небольших квартир в элитных домах из числа среднего класса населения в бюджете $500-800 тыс. с целью сохранения своих накоплений. Приобретения делаются на начальной стадии строительства без четкого понимания дальнейшего использования недвижимости: сдавать в аренду, выходить на определенном этапе при росте квадратного метра или для личного проживания. Покупатель следует правилу, позволяющему избегать потерь: в кризисные периоды лучше инвестировать только в то, что необходимо для собственного потребления, а не с целью спекуляции.
• Сокращение сроков экспозиции. Девальвация рубля подтолкнула быстро принимать решения тех, кто планировал купить жилье, но откладывал.
• Непрофессиональные инвесторы в коммерческую недвижимость. Свободные деньги активно вкладываются в стрит-ритейл. Самым популярным форматом стали объекты в бюджете до $1,5 млн. Так, на одном из объектов на Патриарших прудах на предложение за $800 тыс. в течение недели было выставлено 6 оферт.
• Недвижимость – консервативный инструмент сохранения средств. Потребитель привыкает к тому, что недвижимость становится практически заменой банковскому вкладу. Это такой депозит, который сохраняет средства и приносит гарантированный высокий доход.