Привлекательная Россия 

В 2014 г. российский рынок недвижимости станет одним из наиболее привлекательных европейских рынков — таковы результаты международного исследования «Недвижимость: Обзор инвестиционных тенденций, Россия-2014», проведенного компанией EY. В частности, прогнозируется повышенный инвестиционный спрос на жилье в Москве и Московской области.

Исследователи учли мнения 500 инвесторов в недвижимость в 15 странах. 90% респондентов считают Россию привлекательной для инвестиций в 2014 г. в сравнении с другими европейскими странами. Год назад такого мнения придерживались 83% респондентов. Более высокую оценку получили только рынки Германии, Великобритании, Австрии, Турции и Швеции.

 72% респондентов уже планируют вкладываться в России, доля аналогичных ответов в 2013 г. составила только 23%. 55% респондентов собираются вложить деньги именно в московские объекты.

Остоженка обогнала Пятую авеню

 Средняя цена 1 кв. м в элитных квартирах на Остоженке — $29 000, подсчитали аналитики Knight Frank. Нью-йоркская Fifth Avenue ($28 000 за 1 кв. м) и Avenue Montaigne в Париже ($26 000 за 1 кв. м) оказались доступнее по цене. В составленном компанией рейтинге самых дорогих улиц по стоимости объектов элитного жилья в 10 деловых столицах мира 1-е место заняла Pollock’s Path в районе Пика Виктория в Гонконге с ценой $120 000 за 1 кв. м. В топ-3 самых дорогих улиц также вошли Kensington Palace Gardens ($107 000 за 1 кв. м) и Avenue Princesse Grace в Монако ($86 000 за 1 кв. м).

Спрос отстает от предложения 

 В 2013 г. покупатели высокобюджетного жилья (премиум- и бизнес- класса) в Москве и Подмосковье приобрели квартир, домов и таунхаусов в строящихся комплексах и загородных поселках на общую сумму более $3,8 млрд, подсчитали в IntermarkSavills. По сравнению с 2012 г. сумма покупок выросла на 18%, отмечает Дмитрий Халин, управляющий партнер IntermarkSavills.

 На долю городских продаж в Москве и ближайшем Подмосковье, по информации компании, приходится около 87% сделок с дорогим жильем — около 3000 проданных квартир на сумму $3 млрд. Средняя цена квартиры в дорогой новостройке составила $1 млн, уточняет Халин, в строящемся загородном поселке — $1,7 млн.

 На первичном элитном рынке жилья за год было продано около 650 квартир и апартаментов (половина объектов) общей площадью около 100 000 кв. м на сумму более $1,9 млрд, подсчитали эксперты Kalinka Real Estate Consulting Group. Совокупно на первичном и вторичном рынках ежегодно приобретается около 1000-1500 квартир, полагает Халин. Среди покупателей элитного жилья каждая вторая сделка приходилась на финансистов, нефтяников или юристов, подсчитали в IntermarkSavills.

 Предложение значительно опережает спрос. На элитном рынке экспонировалось в течение года более 1260 единиц жилья, а купили в 2 раза меньше (650). Всего в этом году жилье продавалось в 47 элитных комплексах (квартиры и апартаменты), из них в активной продаже находилось 39 объектов (данные Kalinka Real Estate).

 В 2014-2016 гг. в премиальном сегменте согласно умеренному прогнозу компании выйдет 25 проектов (400 000-450 000 кв. м суммарной стоимостью $10 млрд).

Метро и цены

Появление станции метро в том или ином районе увеличивает цену жилья, расположенного в радиусе 2-3 км, на 20%. Компания Est-a-Tet оценила перспективы развития подмосковных городов в связи со строительством дорог и станций метро в 2014-2015 гг.

В этом году намечено строительство линий скоростного трамвая (Новогиреево — Балашиха; от Домодедова до Сколкова). В 2014 г. будут открыты ст. м. «Саларьево» и «Румянцево». Поскольку в этом районе «новой Москвы» почти нет жилой застройки, эти станции не окажут влияния на рынок жилья. Зато открытие станции легкого метро «Котельники» в 2014-2015 гг. оживит местный рынок недвижимости. В 2015 г. предполагается запуск ст. м. «Челобитьево» в Мытищах, что могло бы стать драйвером развития жилого строительства на Осташковском и Волковском шоссе, полагают риэлторы. Запланированная ст. м. «Некрасовка» (2016 г.) повысит транспортную доступность для жителей Некрасовки, Марусина и Павлина. Там идет строительство нескольких крупных ЖК, в том числе «Некрасовка парка», «Заречного», «Марусино 3» и др.

Дачи потеряли треть цены

Лишь 4% всех сделок по переходу права собственности в 2013 г. в Подмосковье пришлось на загородное жилье, подсчитали в корпорации риэлторов «Мегаполис-сервис». По сравнению с прошлым годом недорогие дачи и дачные участки потеряли в цене до 30%. «Объекты, стоимость которых, по мнению владельцев, составляет 1-1,2 млн руб., реально продаются за 650 000-750 000 руб.», — рассказывает Надежда Пьянкова, директор АН «Мегаполис-сервис». По данным Дмитрия Филиппова, гендиректора агентства «Интеллект», 80% загородных объектов переоценены. Например, дача, выставленная на продажу в 2012 г. за 2,7 млн руб., нашла своего покупателя только через год по цене 1,7 млн.

Страх и риск 

С 1 января 2014 г. застройщик, действующий по 214-ФЗ о долевом строительстве, не может привлекать средства граждан, не застраховав свою ответственность перед ними (без страховки договор долевого участия не будет зарегистрирован Росреестром). Предложенные варианты — предоставить поручительство банка (соответствующего установленным требованиям), полис коммерческой СК или вступить в общество взаимного страхования. Некоммерческая организация «Общество взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков» (ОВС) создана в соответствии с положениями федерального закона от 30 декабря 2012 г. № 294-ФЗ и с февраля готова заключать договоры, сообщили ее представители на пресс-конференции в конце января. Председатель правления ОВС, президент ГК «Мортон» Александр Ручьев рассказал, что в состав общества вошли 50 компаний из 17 регионов (в основном из Московского региона), в 2014 г. планируется принять до 200 новых членов. Предполагается, что за февраль будет заключено около 600 договоров с 12 компаниями. Всего за 2014 г. общество планирует застраховать строящееся жилье на 100 млрд руб. — по оценке Ручьева, это примерно треть всего рынка долевого строительства жилья.

Базовый тариф на страхование каждого объекта долевого строительства — 1,65% (от 0,12 до 12% в зависимости от объема и степени риска строящегося объекта). По мнению Ручьева, получить банковскую гарантию большинству застройщиков будет сложно, а СК не готовы работать с такими рисками. «Оценить вероятность умысла нерадивых участников долевого строительства не представляется реальным, — объясняет Зинаида Кузьмина, директор департамента страхования финансовых рисков и ответственности “Альфастрахования”. — Кроме того, долевые проекты сильно зависимы от получаемых кредитов, поэтому финансовое состояние застройщика сложно спрогнозировать».

По данным руководителя Москомстройинвеста Константина Тимофеева, в 2014 г. в столице готовятся получить разрешение на строительство застройщики 216 объектов — они и должны будут принести новые обеспечительные документы.

Карта проектов