Окольцованный город

"Салон недвижимости", ноябрь 2010 

Этим зданиям архитектурной судьбой уготовано всегда находиться в центре внимания. Высотки стали для современных столиц обязательным пунктом градостроительной программы, ведь они услаждают одну из греховных сторон человеческой природы – гордыню. Подобно тщеславным создателям Вавилонской башни, современные архитекторы продолжают вторгаться в поднебесье.

Хотите быть ближе к солнцу? Для тех, кто не боится высоты  и готов щедро вложиться в недвижимость, Москва дает шанс дотянуться до небес с  последних этажей столичных высотных зданий. 

          Преемники традиций   

         Самыми известными продолжают оставаться лишь те гиганты, чья история, так или иначе, соотносится с историей государства. «Семь сестер» – сталинские высотки, возведенные в конце 40-х – начале 50-х годов XX века, до сих пор излучают невероятную силу и мощь власти. От американских небоскребов 30-х годов с плоскими крышами советские высотки отличались шпилями, венчавшими здания. В соответствии с генеральным планом Москвы 1935 года в городе предполагалось возведение зданий в 9–12 этажей. «Все выше и выше, и выше» устремил полет градостроительной фантазии главный архитектор союзной столицы Дмитрий Чечулин. Получивший прозвище Высотник, именно он предложил проект здания с центральной 25-этажной частью. По проекту, высотки должны были «поднять» силуэт Москвы, органично вписываясь в историческую среду города. Башни, украшенные ажурными арками, подчеркнули кольцевую городскую структуру.

          Как говорил Фридрих Ницше: «Только человек сопротивляется  направлению гравитации; ему постоянно хочется падать вверх». Спустя полвека столичные власти вновь решили «окольцевать» город новыми исполинами.

          В 1995–1996 годах специалисты ГУП НИиПИ Генплана Москвы разработали программу, регламентирующую столичное высотное  строительство. Она утверждена в 1999 году и называется «Новое кольцо Москвы». В 2003 году было принято решение до 2015 года на 60 земельных участках построить около 200 зданий различного функционального назначения, высота которых превысила бы 30 этажей. В результате реализации программы на карте Москвы появятся 25 новых жилых небоскребов, 16 административных комплексов, 3 гостиничных и 16 многофункциональных комплексов.

          Кроме того, были подготовлены «Генеральная схема районов рекомендуемого размещения высотных акцентов в Москве», «Принципиальная схема размещения высотных комплексов в Москве» и «Схема размещения высотных объектов в Москве», регламентирующие высотное строительство. Данные документы в общих чертах определяют градостроительные, функционально-типологические и объемно-пространственные вопросы размещения новых высоток в столице. Условно зоны месторасположения высотных объектов разбиты на пять типов: прибрежная, урбанистическая (Москва-Сити, район метро «Юго-Западная», пересечение крупных транспортных магистралей), планировочная, локальная и территории при въезде в город. 

          Первый объект «Нового кольца Москвы» – ЖК «Эдельвейс» на Давыдковской улице – был сдан в 2006 году. Оксана Дивеева, директор департамента продаж жилой недвижимости компании Blackwood, напоминает, что к программе также относятся ЖК «Континенталь» на ул. Жукова (сданы три корпуса и еще два планируются к сдаче до конца 2010 года) и ЖК «Wellhouse на Ленинском», некогда называвшийся «Вертикаль».

          «Кроме того что новые столичные «высотки» должны объединить вокруг себя объекты социально-бытовой инфраструктуры, в соответствии с концептом программы они должны стать визитной карточкой, «айс-стопером» района», – разъясняет Сергей Грудолов, ведущий аналитик ФСК «Лидер». 

             Наталья Москалева, генеральный директор компании NVM Business Consulting, обращает внимание на то, что сегодня при возведении высотных объектов при официально пропагандируемой версии о плюсах высотного строительства «новые высотные здания станут архитектурными доминантами, образуют новое символическое кольцо, разнообразят сложившийся силуэт Москвы». Есть и практический ответ на этот вопрос: «Фактически в черте города не осталось площадок для проектов, требующих больших по площади земельных участков, – комментирует эксперт. – Как видно из рекламы основных объектов, новые предложения по жилью бизнес и эконом-класса расположены около МКАД,  только точечные проекты по элитной жилой застройке находятся в пределах центра Москвы. Хотя в черте ТТК остались еще промзоны, освоение которых в Европе и США давно стало успешным направлением. В Москве это долгосрочные проекты с очень высокими затратами».

          Однако высотные (свыше 25 этажей) и супервысотные (свыше 40 этажей) здания возводятся в Москве и вне рамок столичной программы, которую, по мнению большинства экспертов, сложно назвать активно работающей. Строительство высоток, в основном смешанного функционала жилого и коммерческого назначения, – результат прагматичного подсчета квадратных метров. Такая капитализация типична для большинства мировых мегаполисов с резко возрастающей численностью населения.          

         «Современное высотное строительство в Москве, прежде всего, обосновано коммерческой целесообразностью», – считает Екатерина Румянцева, генеральный директор компании Kalinka Realty. 

         «Современное высотное строительство в Москве представлено новыми жилыми комплексами (в основном бизнес-класса) и коммерческими  объектами», – комментирует Наталия Дабсон, директор по развитию департамента элитных квартир компании Paul's Yard. Среди наиболее известных проектов столицы – жилые комплексы «Триумф-палас», «Алые Паруса», «Воробьевы горы», Mirax Park, «Кутузовская Ривьера», Дом на Мосфильмовской, ЖК «Лосиный остров», Setun, Sky Fort, «Триколор», БП «Соколиная гора» и ЖК «Бастион». По данным Марии Лощевой, эксперта по элитной недвижимости компании

Panfilova Realty, на высотки не приходится и 0,5% от общего объема столичного предложения. Что касается цен, то средняя стоимость 1 кв. м в «сталинских» высотках, считающихся «классикой жанра», составляет чуть более 12 тыс. долларов за квадрат (с учетом квартир на нижних этажах).  

        «В современных высококачественных высотных жилых комплексах, таких как «Воробъевы Горы», «Триумф-Палас», цены находятся на достаточно высоком уровне, – говорит Екатерина Румянцева, – от 8,7 до 13,5 тыс. долларов за 1 кв. м в зависимости от вида квартиры и этажности». Наиболее известными и привлекательными объектами высотного  строительства остаются три высотки на Пресненской набережной Московского международного делового центра «Москва-Сити». Мария Лощева

подчеркивает, что именно апартаменты башен Imperia Tower, «Город Столиц» и «Федерация» определяли ситуацию на рынке современных небоскребов в 2010 году. Цены объектов с уникальными характеристиками варьировались на первичном рынке от 7,5 до 20 тыс. долларов за 1 кв. м, на вторичном – от 6,5 до 25,5 тыс. долларов за квадрат.          

          Герои нашего времени

          Московские высотки XXI века преемники не только идеологической концепции новых высотных доминант города. В некоторых современных комплексах нашли отражение и архитектурные традиции социалистического строительства сталинской эпохи. Самым ярким примером является комплекс «Триумф Палас».

Наталья Москалева, генеральный директор компании NVM Business Consulting, напоминает, что даже в авторитарное время, когда возводились высотные шедевры сталинского ампира, вокруг проектов этих новых доминант Москвы была развернута широкая дискуссия среди архитекторов.  

          Россия всегда относилась к европейскому большинству, которое поддерживало традиции классической архитектурной школы, равнодушной к невероятно популярным в США высотным зданиям. Америка долгие годы оставалась лидером по количеству небоскребов. Но в XIX веке славу хрестома - тийных «американцев» «Крайслер» и «Эмпайр Стейт Билдинг» затмили небоскребы Эмиратов и стран Юго-Восточной Азии: Бурдж Халифа в Дубае, Тайбэй в столице Тайваня, Шанхайский всемирный финансовый центр и малазийские башни близнецы Куала-Лумпура.

          Такие города, как Нью-Йорк, Чикаго, города-государства Сингапур или Гонконг, относятся к высоко урбанизированным – в них нет исторических центров с малоэтажной застройкой. Москва, как большинство старых европейских столиц – Париж или Лондон – принадлежит к рассредоточен - ному, слабо урбанизированному типу. Более того, в Москве некоторые исторические и культурные памятники находятся не только в историческом центре, но и на окраинах города.

          Наиболее оптимальным месторасположением для «высоток» признаются удаленные от центра территории, выгодные для возведения такого типа зданий, участки и места вдоль крупных магистралей или на въездах в город.          

          По мнению Екатерины Валуевой, управляющего партнера компании «КМ Девелопмент», новые высотки продолжают архитектурную традицию, сложившуюся на территории месторасположения этих объектов, и органично вписываются в городской облик, активно подчеркивая свое значение.  

          Наталья Кац, управляющий директор агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба», напротив, считает, что современное многоэтажное строительство в Москве выглядит крайне неоднозначно. Если рассматривать мировой опыт, то становится ясно, что современное высотное строительство – это прежде всего стиль хай-тек, который успешно реализован в Москва-Сити. В этом случае квартальная застройка – грамотное и логичное решение, используемое во многих городах мира. В других районах центра Москвы столь современный стиль вряд ли будет выглядеть так же органично, поскольку в столице много исторической застройки.  

          Александр Зиминский, директор департамента продаж элитной недвижимости компании Penny Lane Realty, высказывается за отдаление высотного строительства от центра столицы: «Современная высотная архитектура отличается оригинальными формами и материалами, контрастирующими с обычными домами. Кроме того, новые масштабные комплексы имеют свойство как бы подчинять себе окружающую застройку, – считает эксперт. С одной стороны, это качество можно использовать для ярких, заметных акцентов в городской застройке. С другой – не стоит увлекаться изощренной архитектурной концепцией, ведь любое здание должно быть прежде всего функциональным и удобным для проживания людей».  

          Елена Зубарева, ведущий специалист отдела продаж элитной городской недвижимости агентства недвижимости «Славянский двор», отмечает, что архитектура новых московских высоток довольно разнообразна: монументальные здания в стиле сталинского ампира соседствуют с современными минималистичными объемами и банальными «свечками» эконом-класса на окраинах города.  

          Екатерина Румянцева определяет архитектуру современных высотных объектов Москвы как интегрированный урбанизм. «Многофункциональный подход к объемно-планировочным решениям позволяет добиваться современных стандартов при организации внутреннего пространства и воплощать самые смелые композиционные и конструктивные идеи архитекторов», – отмечает генеральный директор компании Kalinka Realty.

          Остается верить, что девелоперы прислушиваются к мнению ведущих консультантов рынка недвижимости. То, что смелых идей новых высотных зданий достаточно – спору нет. Но насколько они уместны в каждом конкретном месте, и насколько чистой остается их стилистика?

          Новое кольцо высотных зданий, по проекту, должно создавать единый ансамбль, напоминающий о кольце высоток 50-х годов прошлого века. Смогут ли абсолютно разные по своему архитектурному решению высотки XIX века стать новыми символами города и что будут символизировать?  

Екатерина Румянцева, генеральный директор компании Kalinka Realty

Перспективы

В Москве есть перспективы для высотного строительства гостиниц, деловых центров, жилых домов с широкой внутренней инфраструктурой. Однако еще не решена проблема сдачи высотных жилых домов с квартирами, готовыми к въезду. К примеру, в С ША недопустима ситуация, когда в высотном объекте после сдачи проводятся многоцелевые ремонтные работы.

Амбиции же российских новоселов превращают ремонтные работы в несогласованную перестройку стен, что в случае высотного здания может привести к необратимым последствиям.  

Привлекательность предложения 

Элитные апартаменты отличаются не только прекрасными видами, но и смелыми архитектурными и дизайнерскими решениями. Эксперты Kalinka Realty проводили ряд консультаций по пентхаусу Mercury City Tower Москва-Сити. Колоссальный объем (около 3 тыс. кв. м) позволил спланировать открытую террасу с садом, бассейн площадью 25 кв. м и даже поле для мини-гольфа и небольшой пруд. Готовые апартаменты Москва-Сити целесообразно выделить в отдельный сегмент, который только начинает формироваться. Стоимость таких объектов начинается от 25 тыс. долларов за 1 кв. м.  

Мировой опыт 

Хотелось бы отметить Trump Tower в Нью-Йорке, где была применена концепция многофункционального комплекса, в отличие от использовавшейся ранее практики однофункциональной высотной застройки деловых районов. Это был коммерчески обоснованный шаг, который в несколько раз увеличил капитализацию объекта. Особого упоминания заслуживает опыт преобразования трущоб лондонского Докленда в один из процветающих районов с высотной застройкой. В настоящее время там наряду с жилыми размещены крупнейшие общественные здания Лондона: уникальный зал «Миллениум», экспо-центр «Эксел», концертный зал «Арена Лондона». Эти высотные объекты придают новые черты столице Англии, сохраняя  исторически сложившуюся малоэтажную застройку в центре города.