Обзор рынка элитной жилой недвижимости по итогам 3-го квартала 2019 года

С какими итогами рынок подошел к началу зимы? Аналитики Kalinka Group собрали данные и выделили основные тренды

Первичный рынок элитной жилой недвижимости (ЦАО). Предложение

•    По итогам 3 квартала 2019 года первичные продажи велись в 68 проектах элитной жилой недвижимости, расположенных в границах ЦАО. Еще 6 элитных и премиальных проектов (165 лотов) экспонировалось за пределами ЦАО.
За год, с октября 2018, количество экспонируемых на первичном рынке проектов в ЦАО увеличилось на 24%;
•    Общий объем предложения в продаже составил 1898 лотов (на 10% меньше по сравнению с 3 кв. 2018). 
Средняя площадь лота 135 кв. м.;
•    В 40% проектов предлагаются квартиры/апартаменты с отделкой;
•    Доля проектов, введенных в эксплуатацию - 46%;
•    2 новых проекта вышло в открытые продажи в 3 кв. 2019;
•    Совокупный объем нового предложения: 243 лота или 35 тыс. кв. м.
ЦАРЕВ САД, Якиманка р-н, Софийская наб., вл. 36/10: 68 апартаментов.     
TITUL, Таганский р-н, Серебряническая наб. 7-11: 65 квартир и 110 апартаментов.

Первичный рынок элитной жилой недвижимости (ЦАО). Ценовая ситуация

•    Средневзвешенный уровень цен предложения на первичном рынке жилья элитной недвижимости Москвы составил 888 тыс. руб./ кв. м. 
Premium сегмент – 596 тыс. руб./ кв. м (рост на 0,6% по сравнению со 2 кв. 2019).
Elite & Deluxe сегмент – 1 167 руб./ кв. м (рост на 5% по сравнению со 2 кв. 2019);
•    Рост цены был зафиксирован в 11 проектах и составил в среднем 4%.
Рост стоимости отдельных лотов достигал 20%. 
В 1 проекте было зафиксировано снижение цен предложений на 1–3%.

Первичный рынок элитной жилой недвижимости (ЦАО). Спрос

•    По данным аналитиков Kalinka Group за третий квартал 2019 года заключено 190 сделок (23 тыс. кв. м). Это на 20% меньше количества сделок соответствующего периода прошлого года;

•    Средние показатели сделок 
Средняя площадь – 120 кв.м.
Средняя цена – 704 тыс. руб./кв.м. (рост на 4% по сравнению со 2 кв. 2019) .
Средний бюджет – 84,5 млн руб. (рост на 5% по сравнению со 2 кв. 2019);

•    Премиум-сегмент
Доля сделок – 84%.
Средняя площадь – 109 кв.м.
Средняя цена – 589 тыс. руб./кв.м;

•    Элитный сегмент
Доля сделок – 16%.
Средняя площадь – 180 кв.м.
Средняя цена – 1 075 тыс. руб./кв.м;

•    32% сделок прошло по проектам, реализуемым с внутренней отделкой; 

•    Проекты-лидеры по количествуву сделок в 3 кв. 2019:

1.    Садовые кварталы (Усачева ул., д. 11);
2.    The Book (Новый Арбат, д. 15);
3.    Barrin House (Пироговская М. ул., вл. 8);
4.    Жизнь на Плющихе (Погодинская ул., вл. 2/3, стр. 1,2,3,4);
5.    Резиденция Тверская (2 Брестская ул., д.6).

•    Районы-лидеры по количеству сделок в 3 кв. 2019:
1.    Хамовники: 34%
2.    Якиманка/Пресненский: 14%
3.    Тверской: 12%

Тенденции рынка элитной жилой недвижимости

1.    На первичном рынке элитной жилой недвижимости в ЦАО Москвы было заключено порядка 190 сделок (23 тыс. кв.м.).

По отношению к аналогичному периоду 2018 года количество сделок сократилось на 24%, объем продаж на 20%. 

Важно учесть, что показатели продаж по результатам 2018 года были своего рода «пиковыми» для рынка высококлассной жилой недвижимости Москвы.
Заметный «скачок продаж» в 2018 году был обусловлен существенной долей инвестиционных покупок вследствие выхода большого числа новых проектов (в т.ч. в формате закрытых продаж) по инвестиционно-привлекательным ценам. 

В 2019 году инвестиционный потенциал в сегменте элитных новостроек существенно сократился. В экспонируемых на рынке проектах цены уже выросли (по отношению к стартовым), новые проекты выходили по более высоким ценовым уровням, чем годом ранее. 
Например, средневзвешенная цена предложения в 3Q2019 года составляла 888 тыс. руб./кв.м, что превышает показатели аналогичного периода прошлого года на +20%
Поэтому, несмотря на сравнительное снижение количественных показателей продаж в 2019 году, результаты 3-го квартала в целом были явно лучше результатов продаж 2-3 годами ранее, комментируют эксперты Kalinka Group.  

2.    На рынке превалировали «конечные покупатели», приобретающие жилую недвижимость для себя, что, по мнению аналитиков Kalinka Group, способствовало росту качественных показателей сделок.

Например, средний бюджет сделки по отношению к 3 кв. 2018 г., увеличился на 14%, средняя площадь проданного лота на 8%.

3.    В 3 кв. 2019 на первичном рынке в ЦАО в стадии активных продаж находилось 68 элитных и премиальных проектов, что почти на 1/4 больше, чем в аналогичный период прошлого года.

При этом почти половина проектов уже введена в эксплуатацию, но все еще находится в стадии первичных продаж.

Высокая активность девелоперов на рынке элитного жилья, наблюдаемая последние годы, способствовала существенному усилению конкуренции между проектами/девелоперами.

При общих неплохих показателях продаж в целом по рынку, динамика и объемы продаж в каждом отдельном проекте существенно отличались – были как явные проекты-лидеры по продажам, так и явные аутсайдеры, отмечают эксперты Kalinka Group. 

4.    Существенных ценовых изменений по итогам 3 кв. 2019 на рынке не зафиксировано, считают аналитики Kalinka Group.

Цены предложений выросли в 11 проектах, средний рост цен составил 4%. В одном проекте цены предложений снизились на 1-3%.