Обвал по высшему разряду

Цены на элитные новостройки в российских городах резко пошли вниз

Последний оплот российского рынка недвижимости пал. Еще в начале года игроки рынка элитного жилья с пеной у рта доказывали друг другу и покупателям, что квадратные метры класса de luxe даже в кризис останутся в цене. Потому что это не просто жилье, а эксклюзив, престиж, роскошь и высокий социальный статус владельцев. Но в марте стало ясно, что эти заклинания на ситуацию на рынке никак не повлияли. В конце месяца компания Paul's Yard, например, объявила о продаже элитных квартир в столице со скидкой до 50% и начала распродавать элитные подмосковные коттеджи с 70-процентной скидкой. В других регионах ситуация схожая.

Исследовательская компания MAR Consult проанализировала рынок элитной недвижимости в крупнейших городах России и составила рейтинг городов по стоимости жилья в новостройках. По данным исследования, самое большое падение цен за время кризиса произошло в Нижнем Новгороде и Хабаровске, а наименьшее - в Сочи. Кроме того, по ценам на элитные новостройки олимпийская столица обогнала Северную, в которой цены снизились на 21%.

По словам генерального директора MAR Consult Дмитрия Шиманова, проблемы, с которыми сталкиваются девелоперы, работающие в сфере элитной недвижимости, примерно одинаковы во всех регионах. Это снижение спроса, долговые обязательства перед кредиторами и замораживание в связи с этим проектов, находящихся на начальной стадии строительства.

"Наибольший оптимизм можно высказать относительно двух городов - Москвы и Сочи, - говорит он. - В Сочи 50-60% девелоперов элитной недвижимости находятся в достаточно благоприятной ситуации, так как строили свои объекты на собственные средства. При этом спрос в городе начинает набирать обороты в связи с приближением сезона и со стабильностью региона, которую обеспечивает государство. В Москве хоть и существует проблема с переносом строительства проектов, предложение покрывает весь имеющийся сегодня спрос".

Впрочем, у других экспертов столичный рынок элитных новостроек оптимизма не вызывает, поскольку резкое ужесточение условий кредитования застройщиков уже привело к отсрочке вывода новых проектов на рынок, а многие из них были заморожены владельцами в ожидании лучших времен. Так, по данным исследования, проведенного отделом стратегического консалтинга компании "Калинка-Риэлти", до начала экономического кризиса (осень 2008 года) застройщиками было заявлено к выходу на рынок до 2012 года более 60 объектов элитной жилой недвижимости, общая площадь которых составила бы около 4 млн квадратных метров (23 500 квартир). Однако по словам генерального директора компании "Калинка-Риэлти" Екатерины Румянцевой, работы по большей части проектов сегодня приостановлены. "Таким образом, число проектов высококлассной жилой недвижимости, планируемых к строительству до 2012 года, по нашей оценке, сократится как минимум вдвое, и их общая площадь составит не более двух миллионов квадратных метров", - говорит она.

Казалось бы, грядущий дефицит предложения и реальное снижение цен должны вызвать повышенный спрос со стороны потенциальных покупателей элитного жилья. Но спроса нет - ни в Москве, ни в регионах. И это стало главной головной болью девелоперов. Поскольку в отличие от массового жилья сбыть элитные новостройки местным властям шансов нет. Как нет шансов и получить долгосрочный кредит, а значит, и возможность завершить проект.

"Общими проблемами девелоперов является, с одной стороны, сокращение платежеспособного спроса, с другой - изменение условий кредитования российскими банками, - объясняют эксперты компании "МИЭЛЬ - Инвестиции в регионы". - Первое связано с выжидательной позицией покупателей, надеющихся на еще большее снижение цен на недвижимость, с падением уровня доходов населения, а также с ухудшением условий ипотечного кредитования. Вторая проблема заключается в том, что банки практически перестали выдавать кредиты девелоперам и существенно повысили процентные ставки - до 25-30%. Доходности такого уровня сегодня нет не только на рынке недвижимости, но и в других отраслях экономики. Помимо этого изменилась процедура выдачи кредита, банки не принимают в залог строящиеся объекты, требуя акций или поручительства компаний. Подобные меры ставят под угрозу проектное финансирование как таковое".

Среди особенностей региональных рынков недвижимости, в том числе элитной, эксперты отмечают активное использование своего рода "бартера" - когда застройщик рассчитывается с подрядчиками за объем выполненных работ квартирами. В Омске, например, это привело к тому, что на рынке появилось много квартир от подрядчиков по низким ценам, что влечет за собой уменьшение выручки девелопера и может негативно сказаться на экономике проекта, когда у застройщика может попросту не хватить средств на окончание работ. Поэтому к явно заниженным ценам покупателям следует относиться осторожно.

Девелоперы элитных объектов помимо проблем, общих для всех сегментов рынка, столкнулись и со специфическими, характерными для рынка элитной недвижимости. "Во-первых, это невостребованность проектов среди целевой аудитории. Так, в условиях кризиса произошла значительная коррекция структуры спроса: сейчас наибольшей популярность у покупателей пользуется жилье в готовых проектах и небольшое по площади, - объясняет управляющий партнер компании "МИЭЛЬ-Новостройки" Оксана Каарма. - Вследствие невостребованности проекта у девелопера могут возникнуть проблемы с привлечением финансирования. А проблемы с финансированием становятся серьезным риском, поскольку могут привести к затягиванию сроков строительства, что в свою очередь может повлечь проблемы с властями вплоть до отъема площадки и расторжения контракта на строительство".

Впрочем, у девелоперов было время, чтобы проанализировать риски и избежать катастрофических для бизнеса последствий кризиса. Ведущие застройщики успели пересмотреть портфель проектов, выделить ключевые или проекты в стадии высокой готовности. Многие застройщики скорректировали работы, связанные с новыми проектами, находящимися в "бумажной" стадии или в стадии готовности к началу строительства. Работы по таким проектам были реструктурированы или перенесены на более поздние сроки, до появления определенности с источником финансирования и целевой группой потребителей.

Так, компания RGI - один из основных застройщиков элитного жилья в центре Москвы - еще в ноябре прошлого года объявила о решении сосредоточиться на реализации своего ключевого проекта - строительстве торгового центра на Цветном бульваре - и временно заморозить все остальные до тех пор, пока девелоперу не удастся привлечь заемное финансирование либо обеспечить денежный поток за счет предварительных продаж. Компания Midland Development заморозила половину своих московских проектов общей площадью около миллиона квадратных метров. А казахстанский банкир Мухтар Аблязов и вовсе прекратил реализацию своих девелоперских проектов в России, закрыл управляющую компанию "Евразия Капитал" и заложил земли девелоперского проекта "Евразия Сити" в банк в счет обеспечения по кредиту. В то время как застройщики вынуждены замораживать или продавать свои проекты, ряд непрофильных игроков настроились на скупку подешевевших активов с целью их дальнейшей перепродажи. А в базе ОРСИ (Открытый рынок строительных инвестиций), специализировавшегося ранее на продаже долговых обязательств и ценных бумаг застройщиков, зафиксированы предложения незавершенных инвестконтрактов и площадок.