Novosrtoy-M. Купить апартаменты в Москве и не пожалеть?

Заплатить за апартаменты в Москве сегодня можно на треть меньше, чем за квартиру в новостройке. При этом владелец получает полноценное жилье, часто даже в обжитом и популярном районе. Правда, сталкивается и с некоторыми неудобствами: в апартаментах невозможно оформить прописку, а стоимость их содержания иногда значительно превышает расходы на проживание в обычной квартире.

Petrovsky Apart House

Почему жить в апартаментах – дорого?

Даже если вам удалось купить недорогие апартаменты, будьте готовы к тому, что ежемесячные платежи могут быть далеко не низкими. Дело в том, что апартаменты, согласно нормам Жилищного кодекса, жильем не являются. По документам это нежилые помещения, и именно для этой категории недвижимости будут установлены коммунальные тарифы (а они в России выше, чем расценки для обычных квартир). Есть и еще один нюанс: расходы на услуги управляющей компании (УК). Тарификация здесь государством не контролируется, и УК может формировать сетку цен на свое усмотрение.

В отличие от коммунальных платежей, эксплуатационные расходы государством не регулируются и во многом зависят от бренда и аппетитов управляющей компании. Екатерина Румянцева, Kalinka Real Estate Consulting Group

Электричество и вода – главные статьи коммунальных расходов в комплексах с апартаментами. Тарифы на них, по словам руководителя отдела элитной недвижимости компании Delta Estate Олеси Мандзяк, на 22% выше, чем в обычных жилых домах. Эксплуатационное платежи за уборку территории, вывоз мусора, обслуживание коммуникаций, ремонт и другие услуги в каждом случае индивидуальны. И даже в одном сегменте разница между тарифами может достигать двух с половиной раз. Причем эксперты утверждают, что сменить управляющую компанию владельцам апартаментов не так просто, как собственникам квартир в «классической» новостройке.

«Маршал»

Сколько стоит управление апартаментами?

Специалисты «НДВ-Недвижимости» говорят, что управляющая компания, как и стоимость ее услуг, обычно становится известна еще на этапе строительства. В среднем, по словам Ольги Новиковой, директора по стратегическому и инвестиционному развитию, тариф в Москве составляет от 60 рублей за кв. метр, но, в зависимости от класса и услуг компании, он может меняться. По данным «Метриум Групп», обслуживание в комфорт-классе обходится владельцам недвижимости в два с половиной раза дешевле, чем в люксовом сегменте. А разрыв между максимальной и минимальной тарифными ставками на услуги УК в Москве составляет шесть с половиной раз.

Стоимость услуг УК в комплексах апартаментов Москвы

Название	Класс	Стоимость услуг УК (рублей за кв. метр в месяц)	Min стоимость кв. метра (тысяч рублей)
«Маршал»	Бизнес	50	180,9
Petrovsky Apart House	Бизнес	53	183,1
МФК «Фили Град»	Комфорт	55	117
МФК «Водный»	Комфорт	55	110
МФК «Парк мира»	Бизнес	67	171,2
«Флотилия»	Бизнес	70	119
Loft Garden	Бизнес	71	145,4
The Loft	Бизнес	71	195,4
Loft Post	Бизнес	71	135,7
Клубный дом Tivoli	Бизнес	93	189,9
Manhattan House	Бизнес	100	343
«Сады Пекина»	Элит	120	300,2
«Резиденция Знаменка»	Элит	120	745
Smolensky Deluxe	Элит	130	454,8
«У Патриарших»	Элит	150	657,3
«ОКО»	Элит	220	234,8
«Федерация» Запад	Элит	318	403,8

Источник: «Метриум Групп»

МФК The Loft

В элитном сегменте операторами становятся известные российские и международные управляющие компании. Собственники таких апартаментов могут рассчитывать на комплекс высококлассных услуг: уборку, доставку завтраков, обедов и ужинов, заказ такси и бронирование авиабилетов. В отсутствие владельца, если у него возникнет такое желание, УК может сдавать апартаменты и перечислять арендные платежи на указанный счет.

К числу самых дорогих в обслуживании апартаментов Москвы относится недвижимость в ММДЦ «Москва-Сити», в башнях «Город Столиц», «Око» и «Федерация». В комфорт-классе эксплуатация апартаментов обойдется в сумму до 90 тысяч рублей за кв. метр. Самые доступные – апартаменты в многофункциональных комплексах «Маршал», «Фили Град», «Водный» (в двух последних компания MR Group предоставляет возможность выбора управляющей компании). К слову, вице-президент по консалтингу GVA Sawyer Эвелина Ишметова отметила, что в МФК «Водный» продажи идут по 214-ФЗ, хотя в целом при реализации прав на апартаменты в Москве часто используют так называемые серые схемы (вексель, предварительный или агентский договор).

МФК «Парк мира»

Еще раз об инфраструктуре

Еще одна проблема, с которой сталкиваются покупатели апартаментов, – отсутствие собственной инфраструктуры. Помещения считаются нежилыми, а значит, и обременений по возведению школ, садов, поликлиник на застройщика не налагают. И владельцы такой недвижимости могут рассчитывать только на объекты, которые есть поблизости. Если речь, к примеру, идет об апартаментах в ММДЦ «Москва-Сити», то здесь покупатели не привязаны к местной инфраструктуре. Это либо состоятельные бизнесмены, у которых подобная недвижимость есть в разных городах мира и используется исключительно в деловых целях, либо инвесторы, вкладывающие в средства в апартаменты на пять, 10 или 15 лет. Для таких людей вопрос прописки и наличия социально значимых объектов непринципиален. Но и апартаменты эти далеко не всегда обходятся дешевле квартир.

На рынке появилось много качественных апартаментов, стоимость которых в несколько раз превышает стоимость квартир, поэтому в первую очередь такой вариант недвижимости выбирают люди, у которых уже есть квартира или загородный дом, иностранные граждане или инвесторы для использования в качестве арендного бизнеса. Олеся Мандзяк, Delta Estate

Сложнее тем, кто приобретает апартаменты как основное жилье. Обслуживание в поликлинике, определение ребенка в школу или детский сад становится проблемой из-за отсутствия прописки. Приоритет в данной ситуации будет у жителей соседних «классических» новостроек. Эвелина Ишметова также отметила, что вопрос, почему ребенок проживает в нежилом помещении, может заинтересовать органы опеки.

В компании «НДВ-Недвижимость» говорят, что проблемы решаются путем временной пятилетней регистрации по месту пребывания, которую позже можно продлить. Такая регистрация дает возможность оформить ребенка в детсад или школу. Ольга Новикова рассказала, что Москомархитектуры сейчас разрабатывает нормативы по возведению социальной инфраструктуры при строительстве апарт-комплексов. Решение верное и повысит привлекательность апартаментов. Правда, и цены тоже вырастут, ведь застройщику нужно будет «отбить» вложения