Новое повышение курса доллара не вызовет рост спроса на жилье, как раньше

МОСКВА, 12 января — РИА Новости, Евгения Петрова. Рубль не в первый раз за последние годы уходит в стремительное падение, однако если предыдущие три волны повышения стоимости доллара приводили к росту покупательской активности на рынке жилья — люди таким образом пытались сохранить накопленные сбережения, то в этот раз никакого ажиотажного спроса эксперты, опрошенные РИА Новости, не ждут.

Курс рубля с конца декабря (когда доллар стоил около 70 рублей) ко вторнику ослабел на 9% к американской валюте на фоне понижательной динамики рынка нефти. Стоимость нефти сорта Brent за это время снизилась почти на 18% — ниже 30,5 доллара за баррель.

Пост после Масленицы

По мнению директора аналитического департамента ИК "Окей Брокер" Владимира Рожанковского, перспективы на 2016 год видятся для рынка недвижимости довольно мрачными. Как замечает руководитель аналитического центра компании ОПИН Денис Бобков, игрокам сегмента жилой недвижимости не придется ждать покупательской активности, так как произошло значительное вымывание денежных средств у населения.

По его словам, покупка жилья все еще остается инструментом сбережения денежных средств, и большое количество инвестиционных сделок как раз таки и совершается при скачках курсов валют, но не в этот раз. Управляющий партнер "Метриум Групп" Мария Литинецкая, объясняет, что с 2014 года рынок пережил как минимум три всплеска покупательской активности.

"Первый произошел в марте 2014 года на фоне ухудшения политической ситуации и первого скачка курса доллара. Второй — в конце того же года, когда одни люди скупали доллары, другие, наоборот, выходили из валютного актива с целью фиксации максимальной прибыли. Третий всплеск наблюдался во второй половине 2015 года. Тогда курс доллара показал высокую волатильность, что также повысило спрос со стороны владельцев валютных накоплений", — рассказывает Литинецкая.

Эти три волны валютных "качелей" уже практически вымыли основную долю потенциальных покупателей. Поэтому никакого ажиотажного спроса дальнейший рост доллара не спровоцирует, даже если его значение поднимется до 80 рублей и выше, считает эксперт. "После Масленицы наступил пост", — обрисовывает ситуацию руководитель аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet Владимир Богданюк.

Он обращает внимание, что ослабление национальной валюты стало одной из причин высоких темпов инфляции, сокращения реальных доходов населения, что в прошлом году привело к падению объема реализованного спроса на жилье в массовом сегменте в среднем в два раза, и не стоит ждать какой-то существенной положительной динамики сейчас.

Рублевая роскошь

На рынке дорогого жилья основным трендом прошлого года стал переход на рублевое ценообразование. "Рубль не столь привычен элитному рынку, но в настоящей ситуации точно более понятен", — рассказывает председатель совета директоров Kalinka Group Екатерина Румянцева.

Здесь игроки также пророчат снижение спроса. "Дело в том, что расклад сил сейчас таков, что порядка 80% от всего объема предложения на рынке номинировано в рублях, в то время как у потенциальных покупателей те же самые 80% денег — в долларах. Таким образом, сейчас за валютную наличность по сути дела приходится покупать рублевый актив. Фактически то же самое, что при растущем курсе поменять доллары на рубли. Безусловно, большинство владельцев долларов не склонны это делать", — объясняет управляющий партнер IntermarkSavills Дмитрий Халин.

По его словам, покупатели "элитки", в такой ситуации дожидаются момента, когда курс либо стабилизируется, либо продолжит дальнейший рост. В период таких кратковременных скачков, когда за несколько дней курс меняется на 5% и более, рынок, как правило, встает. Это относится и к первичному и к вторичному рынку.

Хотя в данном сегменте, если курс стабилизируется на уровне 75-80 рублей за доллар, это может положительно сказаться на рынке премиальных новостроек. "В этом случае количество потенциальных покупателей, обладателей долларовых накоплений, которые могут себе позволить квартиру, меняется пропорционально с возросшим курсом", — объясняет эксперт. Поэтому те квартиры, которые были еще не очень интересны при курсе 60 рублей, при возросшем курсе могут стать гораздо более желанной добычей.

Если говорить о вторичном рынке элитного жилья, то здесь сам по себе курс, его абсолютное значение не играет столь значимой роли для снижения или увеличения активности. Поскольку общий период заключения сделки составляет где-то два месяца, то планировать их в условиях ежедневно меняющегося курса достаточно проблематично и ни продавцы, ни покупатели, чаще всего, на это не идут. "Поэтому для "вторички" нужна, прежде всего, стабильность курсов, которая после январского скачка по нашему мнению может наступить уже в феврале-марте", — говорит Халин.

Удорожание себестоимости

Предложение тоже может пострадать, говорит Богданюк из Est-a-Tet. "Помимо спроса, рост валюты влияет и на предложение — растет себестоимость строительства, особенно в дорогих сегментах элитного и премиального жилья", — поясняет эксперт.

Гораздо в меньшей степени валютные колебания сказываются на стоимости строительства в массовом сегменте — в классах "эконом" и "комфорт", поскольку там зарубежные материалы используются гораздо реже.

"Уже сейчас рост себестоимости строительства, в том числе за счет удорожания иностранных строительных материалов и оборудования, составил в среднем 2-3% и в этих же пределах, скорее всего, он и останется. В целом в отдельных проектах рост цен в основном за счет изменения стадии строительной готовности будет в пределах 25%, а средняя цена по рынку, скорее всего, продолжит стагнировать и снижаться, отмечает Богданюк.

Стабильность в цене

Поскольку себестоимость строительства по большей части номинируется в рублях и заработную плату подавляющая часть населения тоже получает в отечественной валюте, не приходится ожидать роста цен ни на первичном, ни на вторичном рынке в массовом сегменте, считает директор ипотечного отделения группы компаний "МИЦ" Константин Шибецкий.

Девелоперы вынуждены придерживаться гибкой ценовой политики и предлагать потенциальным клиентам дополнительные преференции в виде дисконтов и ипотеки со сниженной ставкой, отмечает Литинецкая.

По ее словам, если первичный рынок недвижимости сегодня активно поддерживается государством. "Сегмент покупателей остается достаточно узким, ведь рубль продолжает девальвироваться, и покупатели вполне правомочно опасаются, что первичный взнос с течением времени будет таять, и, в результате, "довносить" придется все более значительные суммы в рублях", — рассуждает Рожанковский.

"Вторичка" оказалась в более плачевной ситуации. "Собственники, чтобы продать квартиры, предлагают сегодня дисконт в 10-20%. И это не предел", — говорит собеседница агентства из "Метриум Групп".

"Рынок элитной жилой недвижимости уже отреагировал на скачки снижением цен до уровня 2003-2004 годов", — добавляет Румянцева из Kalinka Group. Здесь обе стороны — и покупатель, и продавец, — готовы к переговорам. Уже в прошлом году на рынок выходили новые квартиры по специальным ценам, которые раскупались моментально. На "вторичке" же дисконты достигали 40-50%. "Застройщики и инвесторы, собственники недвижимости и сейчас готовы торговаться, но дальнейшего снижения цен прогнозировать не стоит", — подчеркивает эксперт.

Рынок недвижимости за последние пару лет и так отреагировал на произошедшую девальвацию рубля. "Реакция тут может быть одна: снижение спроса, отсутствие перспектив для существенного роста стоимости недвижимости, пока не улучшится экономическая ситуация в стране. Ведь чем дороже доллар, тем меньше граждане могут себе позволить. Не стоит рассчитывать на то, что, если доллар вырастет еще вдвое, то это приведет к скачку цен на квартиры или дома. Все банально упирается в доходы населения", — говорит эксперт ИК "Окей Брокер".