Неторопливые метры

Коммерсант Деньги, 12.07.2010

Прошедший июнь не принес сюрпризов. Цены на недвижимость колебались в пределах курсовой разницы рубля и доллара, спрос немного снизился по сравнению с маем, зато и продавцы на первичном рынке сняли с продажи часть объектов в ожидании осеннего повышения цен.

Прошедший июнь не принес сюрпризов. Цены на недвижимость колебались в пределах курсовой разницы рубля и доллара, спрос немного снизился по сравнению с маем, зато и продавцы на первичном рынке сняли с продажи часть объектов в ожидании осеннего повышения цен. А потенциальные покупатели не то чтобы ждут снижения в оставшиеся летние недели, а как-то не слишком торопятся закрывать сделки, понимая, что времени для обдуманного выбора еще достаточно.

Классовое расслоение
По данным аналитиков агентства МИАН, в мае средняя стоимость квадратного метра в новостройках выросла еще на 0,5% и составила 158,7 тыс. руб. На вторичном рынке средняя стоимость метра увеличилась на 0,73% (150,6 тыс. руб./кв. м). Этот рост можно считать номинальным: во-первых, он находится в рамках статистической погрешности, во-вторых, это меньше, чем рост доллара к рублю за тот же период. Так, по расчетам аналитиков компании "НДВ-недвижимость", стоимость квадратного метра в долларовом эквиваленте снизилась на 2,6% (тогда как в мае поднялась на 0,5%).

Впрочем, надо отметить, что в последнее время рынок недвижимости отказывается от номинирования цен в какой-либо зарубежной валюте (кроме самого дорогого сегмента). Понятно, что если пересчитать изменение цен в евро, рост окажется еще большим, чем в рублях, но практического значения это не имеет.

В общем, цены в июне, как мы и предсказывали, остались практически на том же уровне, что и в мае (см. тематические страницы "Жилой дом", "Деньги" от 14 июня 2010 года).

Примечательно, что эта стабилизация наблюдается на фоне снижения активности рынка. "В среднем количество сделок снизилось относительно уровня предыдущего месяца на 10%",— констатирует Мария Литинецкая, генеральный директор компании "Миэль-новостройки". Это очень значительное снижение, хотя и обусловленное прежде всего сезонными причинами. Можно было бы ожидать, что продавцы откликнутся на падение активности рынка адекватным снижением цен или увеличением скидок. Однако этого не произошло: девелоперы готовы пойти на небольшой простой, чтобы наверстать упущенное на волне повышательного тренда, которого они ждут этой осенью.

Некоторые даже специально снимают с продажи свои объекты. "На московском рынке недвижимости активность снижена. Девелоперы на первичном рынке не выставляют новые объемы и лучшие типы квартир в ожидании сентября и осенней активизации платежеспособного спроса",— говорит Владимир Трибрат, директор по маркетингу ГК "Пионер".

Одновременно новостройки все заметнее делятся на "успешные" и "неуспешные". Последним не помогает даже снижение цен. "В отношении активно строящихся проектов можно сказать, что по наиболее ликвидным адресам ситуация в целом вернулась на докризисный уровень, что подтверждается и стабильным повышением цен в течение первого полугодия (3-5% в месяц). Однако на предложения, где строительство приостановлено, спрос отсутствует даже при условии существенной дельты по стоимости: количество людей, готовых инвестировать средства в них, ничтожно мало",— констатирует Алексей Белоусов, коммерческий директор Capital Group.

Дорогое дорожает
Элитный сектор, как всегда, живет по собственным законам, и наблюдатели тут не сходятся в оценках.

"Средние цены в элитном сегменте московской недвижимости за июнь изменились незначительно: наибольший рост наблюдался в сегменте нового строительства, в основном за счет вымывания более дешевых квартир, и составил 2,4% по отношению к маю и около 16% с начала года",— говорит Екатерина Тейн, директор департамента жилой недвижимости компании Chesterton.

С ней не согласна Екатерина Румянцева, генеральный директор компании "Калинка-Риэлти": "Вопреки сезонному фактору активность на рынке элитного жилья в летние месяцы остается максимально высокой. С начала 2010 года рынок вышел на показатель 40-45 сделок в месяц и не снижает темпы. На руку покупателям играет и то, что ежемесячный рост цен в среднем по рынку элитного жилья пока невысокий и составляет 0,7%. Покупатели на фоне сокращения объема предложения ожидают более существенного осеннего роста и выходят на сделку. При этом по отдельным, наиболее востребованным объектам с начала года наблюдалось повышение цен на 10-20%. В качестве примеров положительной динамики можно привести такие жилые комплексы, как "Гранатный Palace", "Пречистенка, 13", "Парк Палас", "Аквамарин", "Четыре солнца", "Садовые кварталы", "Четыре ветра", "Трилогия", "Итальянский квартал". Здесь рост стоимости квадратного метра составил от 5 до 20% за два первых квартала года. В июне максимальный рост цен наблюдался в жилом комплексе "Трилогия", где стоимость предложения выросла на 10%".

Впрочем, рост цен в элитном сегменте связан, видимо, прежде всего с вымыванием дешевых предложений, о чем упомянула Екатерина Тейн. Практически все застройщики на начальных этапах реализации продавали часть площадей по сниженным ценам (от $7 тыс. за квадратный метр). Как правило, по таким ценам предлагались "невидовые" квартиры, расположенные на нижних этажах. К настоящему моменту подобных предложений почти не осталось, не появилось и новых — по той причине, что свежие элитные проекты с начала года не запускались. Таким образом, в премиальном классе остались на продажу только дорогие квартиры, которые по причине неизбежного дефицита будут дорожать и дальше.

Ипотека работает наполовину
Одной из наиболее важных тенденций июня стало существенное улучшение ситуации с ипотекой. "Средняя ставка по ипотеке в прошедшем месяце снизилась приблизительно на 0,2%,— констатирует Сергей Кушменюк, генеральный директор Инвестиционного агентства недвижимости.— Кроме того, все больше банков возвращаются на рынок первичного жилья. Помимо успешно освоивших данную нишу шести банков (Сбербанк, ВТБ 24, Газпромбанк, "Возрождение", Росевробанк, Московский кредитный банк) в ближайшее время начать кредитование покупки новостроек планирует еще несколько игроков. Вдобавок к этому с 1 июля ВТБ 24 и Сбербанк по ряду программ уменьшают ставку первоначального взноса до 10%".

Однако, по мнению Сергея Кушменюка, уменьшение первоначального взноса не приведет к резкому росту числа выдаваемых кредитов, так как параллельно с уменьшением взноса возрастают и требования к заемщику, и сумма ежемесячных выплат. А сегодня далеко не все потенциальные заемщики смогут осилить данные условия.

Все же либерализация ипотеки приносит свои результаты. Так, по данным группы компаний ПИК, после запуска в начале июня совместно с Газпромбанком ипотечной программы на строящиеся квартиры доля сделок по приобретению недвижимости с помощью ипотеки в прошедшем месяце увеличилась до 9% в натуральном выражении. Для сравнения: год назад лишь около 3% квартир этого застройщика покупались с использованием ипотечных кредитов.

Время продвинутых покупателей
На рынке городского жилья сейчас сложилась уникальная ситуация: объем предложения довольно высок, цены практически стабильны и вряд ли существенно поднимутся до осени, так что покупатели имеют возможность без спешки, вдумчиво выбирать наиболее оптимальные для себя варианты.

"Появилась особенная категория покупателей, которых я назвал бы продвинутыми пользователями,— рассказывает Олег Самойлов, генеральный директор компании "Релайт-недвижимость".— Собственно, группа "продвинутых" выделилась из общей потребительской массы не вчера: их присутствие стало заметно на рынке еще осенью прошлого года, когда начались первые инвестиционные вложения частных лиц в жилье, цены на которое к тому моменту приблизились к минимальным значениям. При этом большинство в ожидании продолжения ценового спада вожделенное "дно" пропустило и в дальнейшем вынуждено было решать свои задачи в условиях постепенно восстанавливающейся стоимости. Примерно такую же картину мы можем наблюдать и сейчас: на фоне ухода большинства потребителей на летние каникулы представители группы "продвинутых" потребителей в июне проявили повышенную активность, чтобы удовлетворить свой спрос в условиях текущей расслабленности. Причем некоторые из них подошли к вопросу основательно, заранее разместив в риэлторских компаниях заявки на покупку, а с наступлением лета взяв специальные отпуска, чтобы посвятить их приобретению недвижимости".

Девелоперы отмечают возвращение на рынок частных инвесторов, в первую очередь это касается активно строящихся объектов первичного рынка, причем это обусловлено в том числе и макроэкономическими факторами. "Высокий интерес к сделкам подпитывается инвестиционной составляющей московской недвижимости,— утверждает Алексей Белоусов.— Столичные новостройки традиционно являются популярным инструментом финансового рынка, особенно в условиях отсутствия достойной альтернативы: говорить о рынке ценных бумаг сегодня не приходится, валютные риски также неоправданно высоки. Можно предположить, что нестабильность экономической ситуации стран еврозоны приведет к выводу инвесторами сбережений из традиционных, ставших высокорискованными инструментов накоплений (банки, ценные бумаги, валюта) с последующим инвестированием в московскую недвижимость".

Уже в ближайшем будущем возможно сокращение объемов предложения на первичном рынке из-за поправок в закон "О долевом инвестировании жилья", принятых в середине июня. Поправки фактически обязали застройщиков продавать квартиры только по этому закону. "Принятие поправок осложнит реализацию квартир, возможна временная заморозка продаж в некоторых объектах. Самый пессимистичный вариант заморозки — 30-35% московских новостроек",— прогнозирует Владимир Трибрат. Сокращение объемов будет стимулировать рост цен.