Несгибаемые метры

Коммерсант Деньги, 25.01.10

 По итогам последнего месяца прошлого года можно констатировать: застройщики и продавцы не собираются отступать от установившегося уровня цен и даже понемногу пытаются его поднять. А вот скидки уменьшились значительно — в процессе торга редко когда удается снизить цену больше чем на 5-10%.

 По итогам последнего месяца прошлого года можно констатировать: застройщики и продавцы не собираются отступать от установившегося уровня цен и даже понемногу пытаются его поднять. А вот скидки уменьшились значительно — в процессе торга редко когда удается снизить цену больше чем на 5-10%.

Месяц с плюсом
В декабре впервые за прошедший календарный год во всех секторах городского рынка цены пошли вверх. По данным МИАН, рост по отношению к ноябрю составил 0,7-2,1%. Это довольно значительные цифры, если принять во внимание два обстоятельства. Первое: в предыдущие два месяца цены не уменьшались, а в отдельных случаях даже немного повышались. Таким образом, наметившийся рост уже можно считать тенденцией. Второе обстоятельство: наибольший рост отмечен в экономичном сегменте как на первичном, так и на вторичном рынке (2,1 и 1,9% соответственно). Поскольку именно в этом сегменте совершается наибольшее количество сделок, то и цифры по нему наиболее презентативны.
Оценки других участников рынка относительно реального уровня цен отличаются от данных МИАН как в ту, так и в другую сторону. "В Москве в декабре по отношению к ноябрю рублевые цены новостроек выросли на 16,6% и на 6,7% — на вторичном рынке жилья",— сообщает Ирина Кирсанова, директор службы маркетинга УК "Пересвет-инвест". Аналитический консалтинговый центр "Миэль", наоборот, отмечает отсутствие динамики в течение всего месяца и на первичном и на вторичном рынке.
"Рынок находится в некоторой точке равновесия — цены не растут и не падают, объемы спроса и предложения также стабилизировались,— рассказывает Михаил Раздольский, руководитель отделения "Октябрьское поле" компании "Инком-недвижимость".— За декабрь средняя рублевая цена предложения не изменилась, а цены, выраженные в долларах, даже снизились за месяц на 3,6%, до $5,8 тыс. за кв. м. Рост рынка возможен, если спрос превышает предложение, а сейчас для этого оснований нет".
Алексей Белоусов, коммерческий директор Capital Group, отстаивает повышательную тенденцию: "По сравнению с осенью можно констатировать повышение цены контрактов в среднем на 5-7%. Условия сделок стали менее комфортными для покупателя. В первую очередь, в части ценообразования и готовности предоставлять рассрочки по оплате".
"Среднее арифметическое" из этих оценок вывести нетрудно: стабилизация цен с тенденцией к небольшому росту.
Под бой курантов
Увеличение спроса в предновогодние недели зафиксировали все участники рынка. Причем, по их словам, сделки совершались чуть ли не до самой новогодней ночи. "Мы закрывали последнюю сделку 29 декабря",— говорит Антон Любин, руководитель проектов департамента аналитики и консалтинга компании "Новое качество". "Падения деловой активности в предпраздничные дни не было. Например, в компании "Инком-недвижимость" сделки купли-продажи заключались даже 31 декабря",— рассказывает Михаил Раздольский.
Впрочем, "предпраздничные" договоры нельзя считать каким-то особым показателем — понятно, что они подписывались по результатам просмотров и торга, которые велись в течение месяца, а то и дольше. А вот почти полное отсутствие предпраздничных скидок, на которые рассчитывали многие покупатели, говорит о том, что застройщики всерьез намерены не отступать от достигнутых рубежей.
Конечно, есть и исключения. Марина Маркарова, управляющий партнер компании Mayfair Properties, говорит, что едва ли не единственная скидочная кампания в сфере элитной недвижимости проводилась в элитном жилом комплексе "Знаменка": предлагалась скидка 30% на все апартаменты. "В сегменте элитной недвижимости специальные акции и скидки — явление довольно редкое и, как правило, не публичное",— отмечает Маркарова.
Группа компаний ПИК в декабре предоставляла скидку в размере 10% на все свои объекты в Москве и Московской области, в том числе в секторе экономкласса. Как рассказал первый вице-президент Артем Эйрамджанц, скидка сохранилась и в январе, однако прайсовые цены увеличились, в зависимости от объекта, на 1-2%.
Однако исключения в данном случае подтверждают правило: специальные скидочные программы застройщики в конце года не предлагали. "Скидки становятся все более кулуарными,— говорит Антон Любин.— На вторичном рынке они вернулись на докризисный уровень и являются результатом предметного торга. На первичном ситуация схожая, но здесь скидки в большей степени привязаны к первоначальному взносу при покупке квартиры (2-5% при рассрочке и до 10% — при 100-процентной оплате). То есть в целом дисконты сохраняются, но стали более рыночными".
Стопроцентная предоплата является в настоящий момент главным аргументом для получения скидки. "В отдельных случаях при условии 100-процентной оплаты покупатель мог рассчитывать на дисконт, не превышающий 5-10% от цен официальных прейскурантов,— отмечает Инна Игнаткина, исполнительный директор агентства МИАН.— Частные продавцы также пришли к пониманию финансовых возможностей покупателей и изначально выставляли адекватные цены: индивидуальные скидки, предоставляемые в целях минимизации сроков альтернативных сделок, не превышали 1,5-2% от заявленной стоимости жилья".
Но на некоторых объектах даже при единовременной оплате можно было рассчитывать только на минимальное снижение прайсовой цены. "В нашей компании существуют только спецпредложения на некоторые типы квартир (например, на вторых этажах) — скидка 3-5% при единовременной оплате",— говорит Дмитрий Отяковский, коммерческий директор ГК "Пионер".
"Несмотря на то что все говорят о рынке покупателя, скидки в большинстве случаев были очень незначительными, скорее, их можно назвать символическими. Хорошие объекты продавались вообще без торга",— резюмирует Михаил Раздольский.
Таким образом, в массовом секторе жилья канат, который целый год тянули на себя покупатели и продавцы, перетянули последние. Несколько процентов повышения, несколько месяцев стабилизации — это уже аргумент для того, чтобы потенциальные покупатели перестали ждать и начали реализовывать отложенный платежеспособный спрос.
Спрос в высоком сегменте
Элитная недвижимость продавалась активно как в городе, так и за городом. "В декабре был продан особняк в одном из самых престижных и респектабельных проектов — коттеджном поселке "Ландшафт". Объект экспонировался на рынке по цене $13 млн (итоговая сумма сделки не раскрывается). Данный бюджет считался высоким даже в докризисный период, объем проводимых в таком ценовом сегменте сделок исчислялся единицами в год",— говорит управляющий партнер консалтинговой компании Greenwich Group Иван Шульков.
"В декабре 2009 года было отмечено оживление продаж на загородном рынке жилой недвижимости. Это могло быть обусловлено тем, что покупатели, которые уже рассматривали варианты приобретения загородного жилья, в течение всего прошедшего года занимали выжидательную позицию в связи с общей нестабильной ситуацией, ожидали дополнительных скидок или возможного падения цен. Некоторая стабилизация рынка к концу года способствовала принятию решений о покупке. Таким образом, конец 2009 года можно охарактеризовать всплеском отложенного спроса",— констатирует Александр Рыков, руководитель аналитического отдела департамента загородной недвижимости компании Penny Lane Realty.
Павел Трейвас, коммерческий директор Villagio Estate, назвал вторую половину декабря горячей порой на элитном загородном рынке. "За декабрь мы заключили 34 сделки — по сравнению с осенними месяцами рост составил более чем 80%",— говорит Трейвас.
Городская элитка в последний месяц года на пике спроса не оказалась. Но и в этом секторе отмечен рост. "Основной тенденцией конца декабря — начала января стало закрепление динамики ежемесячного увеличения количества сделок: осенью спрос стабилизировался, закрепившись на высоком уровне, но по-прежнему не достиг докризисного. Можно отметить, что количество сделок каждый месяц увеличивается в среднем на 10%",— рассказывает Марина Маркарова.
Екатерина Румянцева, генеральный директор "Калинка-Риэлти", приводит следующие цифры по рынку элитного городского жилья: "Последний месяц довольно непростого для рынка 2009 года стал самым активным месяцем за последние полтора года: на рынке было закрыто порядка 50 сделок, что даже больше, чем среднемесячные докризисные показатели. Таким образом, объемы продаж в декабре превысили показатели осенних месяцев 2009 года как минимум на 30% и выросли в два раза по сравнению с началом 2009 года. Всего же в 2009 году на рынке элитного жилья было закрыто около 360 сделок, а средний бюджет сделки составил $3,1 млн".
К декабрю 2009 года увеличились и суммы сделок — на московский рынок стали возвращаться покупатели с бюджетом от $10 млн до $20 млн. По данным Екатерины Румянцевой, прошло более десяти сделок с площадями ценой около $40 тыс. за кв. м, что является очень высоким уровнем относительно начала прошлого года. В этот же период в районе Остоженки был реализован пентхаус за $21 млн — это одна из самых крупных сделок на рынке столичного элитного городского жилья в 2009 году. Средняя цена предложения на первичном рынке элитного жилья по итогам декабря составила $19 520 за кв. м.
Ирина Могилатова, генеральный директор компании Tweed, напоминает, что цены еще не восстановились до докризисного уровня и составляют около 50-70% к октябрю 2008 года. "По нашему мнению, рост цен на городские и загородные объекты элитного сегмента в феврале—апреле составит 10-30% в зависимости от ликвидности",— прогнозирует она.
Александр Зиминский, директор департамента элитной недвижимости компании Penny Lane Realty, также с оптимизмом смотрит в ближайшее будущее: "Восстановление докризисного спроса, по нашим данным, составило более 60%. Время активного инвестирования пока еще не пришло, однако зародившаяся тенденция роста рынка жилой недвижимости, как мне кажется, привлечет в скором времени инвесторов на рынок и еще больше увеличит активность продаж".