Несбывшаяся мечта Полонского: Роман Троценко продает самый дорогой пентхаус в Москве

Как удалось выяснить Forbes, владелец компании Aeon Роман Троценко 115 может продать апартаменты на 95-м этаже башни «Федерация-Восток» в Москва-Сити, которые могут стать самыми дорогими в Москве и стране. Как говорит человек близкий к Aeon, основатель Mirax Сергей Полонский первоначально мог задумывать эти апартаменты как свои. Aeon Corporation получила в собственность башню «Федерация», которая была одним из самых известных проектов Полонского, в 2013 году.

В Aeon сообщили, в «Башне Федерация» на верхних этажах самого высокого здания в Европе (89-97 этажи) будут апартаменты-пентхаус и ресторан. «Стоит отметить, что лоты на верхних этажах здания пока не поступили в открытую продажу. После того как мы сдадим объект в эксплуатацию, планируем провести открытый аукцион. Такая недвижимость, как редкие автомобили или дорогие картины, должна продаваться на аукционах — это общемировая практика», — говорят в Aeon.

Тем не менее консалтинговые компании знают, что самый дорогой апартамент на первичном рынке России можно купить. Его стоимость без отделки составляет невероятные 2,1 млрд рублей (около $30 млн), говорят в Blackwood и Knight Frank. Общая площадь 1843 кв. м, из которых 1750 кв. м — жилая, а 80 кв. м — кухня. В пентхаусе 20 комнат и запроектировано 9 санузлов. Управляющий партнер Blackwood Мария Котова говорит, что это самый дорогой апартамент в Москве на первичном рынке, это VIP-пентхаус с высотой потолков от 5 до 15 м. 

Директор по городской и загородной недвижимости Knight Frank Алексей Трещев подтверждает, что это самый дорогой апарт на первичном рынке столицы. «Это статусное и имиджевое приобретение. У пентхауса уникальные панорамные виды на столицу», – говорит Трещев. По его мнению, недостатки могут быть связаны с особенностями таких высоких апартаментов — технические трудности (например, при выполнении ремонта, меблировке), зачастую невозможность открыть окна, у покупателей возникают опасения по поводу экстренных ситуаций.

Директор по продажам Kalinka Group Дмитрий Железнов вспоминает, что Полонский в башне успел пожить в разных помещениях — во время строительства у него был апартамент на 90 кв. м, который уже обрел нового собственника (выставлен им на продажу), еще есть бывшие офисы Mirax, например, сейчас за 880 млн рублей продается 35-й этаж, где располагался офис продаж строительной компании на 2000 кв. м. Он позиционируется новыми собственниками как офис Полонского.

«Башню строил Полонский, и кто-то может утверждать, что он проектировал для себя. Уверенности, что он хотел или не хотел там жить, у меня нет. Проект к нему отношения уже не имеет. По моей оценке, как апартамент такое помещение никто не купит», – говорит Дмитрий Железнов. Поэтому, по его словам, собственник рассматривает вариант организации в этой части башни ресторана (в нем может разместиться проект группы White Rabbit Family. — Forbes). Железнов считает, что верхние этажи (с 90-го по 97-й) башни «Федерация Восток» первоначально оценивали в $30 000 за кв. м, но исходя из текущих реалий справедливая цена — $20 000-25 000.

Для сравнения, по состоянию на октябрь 2016 года в среднем цена апартаментов в Москва-Сити составляет 630 000 рублей за кв. м. Наибольшая среди всех башен в башне «Федерация» — 730 000 руб./кв. м (средняя по комплексу), самая низкая  — в IQ-квартале — 330 000 руб./кв. м (средняя). Среди других башен по цене апартаментов можно отметить также Imperia Tower, где в первичном предложении имеется апартамент площадью 1736 кв.м, он выставлен на продажу за 705 млн рублей.  

Директор департамента элитной недвижимости компании Capital Group Оксана Дивеева считает, что Москва-Сити имеет свой внутренний рынок продаж апартаментов с собственным ценообразованием, отличным от цен на другие апартаменты в Москве. «Ключевые факторы, которые влияют на ценообразование, — качество самого здания и апартаментов, высота этажа и виды. Несколько лет назад, когда рынок рос, разница в цене на одни и те же апартаменты в зависимости от видов отличалась вдвое и больше», – говорит Дивеева.

По ее словам, в небоскребах «Город столиц» в 2011 году цена апартаментов начиналась от $5000 за кв. м. и доходила до $20 000-25 000 за лучшие видовые апартаменты. Директор по развитию Point Estate Алексей Сидоров говорит, что в Москва-Сити ценятся апартаменты в «Городе столиц» и «Федерации», стоимость в среднем без отделки — от 350 000 рублей за кв. м. «Думаю, что $25 000 для Москва-Сити — это психологический предел», – уверяет Сидоров.

«За исключением Москва-Сити самый дорогой апартамент представлен в комплексе Golden Mile Private residence — пентхаус по цене 1,6 млрд рублей, площадь которого — 716 кв. м», – рассказывает Котова из Blackwood. По ее словам, за последние десять лет в Москве максимальные удельные цены на апартаменты (в пересчете на 1 кв. м) в рублевом выражении были отмечены в клубном доме «Негоциант», который располагается на набережной Москва-реки с видами на Московский Кремль, храм Христа Спасителя и памятник Петру I. В январе 2015 года цены за кв. м видового пентхауса в этом комплексе достигнули уровня 3,4 млн рублей за кв. м, а стоимость самого дорогого лота в данном комплексе составляла 1,9 млрд рублей за 570 кв. м (в среднем цены комплекса составляли 1,9 млн рублей за кв. м).

По словам Алексея Трещева, самый дорогой апартамент в центре столицы на первичном рынке расположен в комплексе апартаментов «Арбата» (Новый Арбат, 32), где на верхнем этаже комплекса расположен апартамент площадью 416 кв. м, стоимость превышает 910 млн рублей.

По словам человека, близкого к Aeon, стоимость «апартаментов Полонского» — одна из самых высоких за всю историю столицы. Хотя, конечно, проигрывает продаже верхнего этажа гостиницы «Москва» напротив Кремля, тогда стоимость апартаментов составляла умопомрачительные $100 000 за кв. м. Их продавал миллиардер Дмитрий Рыболовлев 12, правда, через некоторые время уже после перепланировки в меньшую площадь ОПИН Михаила Прохорова 14 реализовывала их уже уровне $60 000-80 000 за кв. м. Еще в докризисный период выставлялась квартира Елены Батуриной 65 на 2000 кв. м в элитном комплексе на Гранатном переулке, 8/4 по цене около $90 000 за кв. м. «Каждый из этих случаев — это уникальный случай, и они появляются крайне редко. Это имущество для чиновника или олигарха», – говорит источник Forbes.