Недвижимость в цифровой эпохе

В Москве дома, квартиры и офисы готовы продавать и сдавать в аренду не только за рубли, но и за биткоины. Действительно ли российский рынок недвижимости готов перейти на криптовалюту или пока это лишь грамотный маркетинговый ход – «Кто строит в Петербурге» попробовал разобраться в системе цифровых денег.

Торги по-новому

Фонд имущества Петербурга и Комитет имущественных отношений Смольного решили разбавить рутину современными технологиями и продавать городскую недвижимость через специально созданную блокчейн-площадку. Они обратились в Комитет финансов за бюджетной субсидией, которую намечено пустить на создание такой системы.Если заявка будет одобрена, Фонд имущества планирует освоить инновацию уже в следующем году.

Блокчейн – это выстроенная по определенным правилам непрерывная последовательная цепочка блоков, содержащих информацию. Иначе говоря, это распределенная база данных, которая позволяет создать децентрализованную систему финансовых отношений, в которой каждая транзакция зависит от предыдущей. В результате транзакция становится, с одной стороны, максимально открытой и прозрачной, с другой – максимально защищенной от разного рода махинаций.

«Децентрализованный принцип работы позволит устранить риски, характерные для обычных торговых площадок, а именно: подделку и компрометацию данных об активах, изменение лотов, истории и деталей торгов, любые виды сговора участников и устранение недобросовестных участников торгов, – отмечают в Фонде имущества. – Через площадку будет возможна прежде всего сдача в аренду городского имущества: как встроенных помещений, так и НТО и земельных участков. Площадку также возможно будет использовать для любых иных видов торгов».

Попытку городского Фонда имущества встроить в свою систему новые технологии аналитики оценили по-разному. Управляющий директор департамента инвестиций в недвижимость Becar Asset Management Group Катерина Соболева сомневается, что блокчейн можно быстро и успешно внедрить на российский рынок.

«Блокчейн – достаточно актуальная технология, использование которой говорит о переходе экономики в новую эру, – говорит она. – Западные компании активно внедряют этот механизм в работу, в банковской сфере некоторые оплаты по картам уже доступны в криптовалюте.Но что касается российского рынка недвижимости, существует вероятность, что новые технологии не найдут поддержки на уровне госструктур.Пока реальный переход к блокчейну кажется маловероятным, а инвестирование в криптовалюты – слишком рискованным».

Руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге Владислав Фадеев называет решение Фонда имущества «прекрасным» с точки зрения привлечения интереса к реализации городской недвижимости. Однако, по словам эксперта, дальше возникает вопрос о том, как переход на блокчейн будет интегрирован в городской бюджет и как в него могут быть включены доходы в криптовалюте.

Метры за биткоины

Сама система блокчейн изначально была создана для проведения транзакций в различных криптовалютах. Биткоины, эфиры и лайткоины на Западе активно используют в качестве инструмента расчета за товары и услуги: криптовалютой можно как расплатиться в кофейне, так и оплатить покупку машины или недвижимости.

На российский рынок цифровые деньги зашли относительно недавно. Первое объявление о продаже жилья за биткоины появилось в Екатеринбурге в 2016 году: владелец однокомнатной квартиры готов был продать ее за 77 биткоинов, или 2,9 млн рублей.

В августе этого года компания Kalinka Group, предоставляющая консалтинговые услуги в сегменте элитного жилья, рассказала о готовящейся продаже двухэтажного особняка в подмосковном поселке Николино за 3 тысячи биткоинов.По курсу на 17 августа 2017 года эта сумма соответствовала 482 млн рублей.

Принимать криптовалюту в качестве арендной платы готова и московская компания «Экоофис», которая таким образом надеется привлечь на рынок коммерческой недвижимости дополнительный платежеспособный спрос. В компании отмечают, что интерес к такой услуге в столице уже есть, запросы поступают часто, однако, чтобы принимать криптовалюту в качестве оплаты, нужна определенная финансовая схема, которая соответствовала бы российскому законодательству.

Руководитель ГК «Экоофис» Андрей Ковалев прогнозирует, что доля сделок с оплатой в криптовалюте только в первые полгода после запуска такой схемы может распространиться на 5–10 % общего числа сделок.«С включением криптовалют в систему законодательного регулирования эта доля может стать существенно больше», – говорит он.

Однако аналитики рынка не готовы поддержать этот прогноз. Партнер Colliers International Станислав Бибик считает, что, несмотря на стремительное развитие криптовалют в мире, говорить об их применении на рынке коммерческой недвижимости преждевременно. «Криптовалюта используется прежде всего в качестве спекулятивного инструмента, а не инструмента для взаиморасчетов. Возможно, кто-то и попытается осуществить сделку с применением криптовалюты за небольшой объект с низким порогом стоимости когда-то в будущем, но не думаю, что в настоящее время достаточно оснований для применения криптовалюты для взаиморасчетов на рынке коммерческой недвижимости», – говорит эксперт.

Катерина Соболева отмечает, что зачастую объявления о продаже недвижимости за криптовалюту – это маркетинговый ход, который работает на привлечение внимания покупателя.

«О первом случае продаж с использованием криптовалюты известно с 2012 года, когда вилла в Израиле была продана за 5000 биткоинов. Но за прошедшие 5 лет этот вид оплаты так и остался экзотикой, – говорит она. – Сегодня жилая и коммерческая недвижимость за криптовалюты продается по всему миру – в Англии, Канаде, Швейцарии, Испании, США, но все же в сравнении с продажами в традиционных денежных единицах это пока единичные случаи».

В Петербурге пока не было зафиксировано ни одного предложения о продаже или аренде недвижимости за криптовалюту. Нет пока и подробной мировой статистики продаж недвижимости с ее использованием.В компании JLL считают, что если криптовалютный бум не превратится в криптовалютный пузырь, то говорить о каких-то тенденциях и представить объективные статистические данные можно будет не раньше чем через 2–3 года.

КСТАТИ 
В российском законодательстве еще не определены правила работы с криптовалютой и нет ее юридического определения. Таким образом, юридически четко провести сделку в криптовалюте в РФ сегодня нельзя. При этом, если криптовалюта будет признана видом денежных средств, то сделки с ее использованием все равно будут затруднены, поскольку закон о валютных операциях требует проводить продажу недвижимости в национальной валюте. Кроме того, курс биткоина более волатилен, чем курс другой валюты, а значит, стоимость объектов будет постоянно колебаться.