Недвижимость и цены:Инвестиции в недвижимость: не откладывай на 2016-й то, что нужно купить в 2015-м
Грядущие в 2016 году изменения в налоговом законодательстве в совокупности с кризисными симптомами в экономике создают благоприятную почву для инвестиционных сделок с недвижимостью, считают специалисты Kalinka Group — ведущей консалтинговой и риэлторской компании на рынке элитной недвижимости.
С января 2016 года россиян ждут важные изменения налогового кодекса, касающиеся сделок с недвижимостью. Первое затронет вопрос освобождения от уплаты налога на доходы физических лиц в зависимости от срока владения недвижимостью.
«До конца 2015 года действуют существующие правила, согласно которым собственник освобождается от уплаты НДФЛ с суммы, полученной от продажи недвижимости, если он владел ею три года и более, — комментирует Мурат Бороков, руководитель юридического отдела клиентского сервиса Kalinka Group. — С 2016 года этот период увеличится до пяти лет». Таким образом, средства, вложенные покупателем в недвижимость в 2015 году, можно вновь конвертировать в деньги уже в 2018 году — без оплаты НДФЛ, но с прибылью — с учетом роста рыночной стоимости квадратных метров. Соответственно, недвижимость, приобретенная после 1 января 2016 года и проданная в течение первых пяти лет владения ею, обязывает собственника оплатить 13% с дохода, полученного от сделки. По мнению Екатерины Румянцевой, председателя совета директоров Kalinka Group, выжидать пять лет, чтобы избежать уплаты НДФЛ, готовы не более 10% потенциальных инвесторов.
Параллельным нововведением, вступающим в силу в будущем году, государство предусматривает «страхование» от недобросовестных продавцов, намеренно занижающих сумму сделки с целью уменьшения налоговой базы. Начиная с 2016 года налоговая ставка будет рассчитываться от 70% кадастровой стоимости объекта недвижимости, даже если прописанная сторонами цена в договоре купли-продажи будет меньше этой суммы.
Пример расчета суммы налоговой ставки*
|
Стоимость продаваемого объекта недвижимости, указанная в договоре купли-продажи
|
14 000 500 руб.
|
|
Кадастровая стоимость объекта недвижимости
|
34 600 000 руб.
|
|
Налоговая база
|
34 600 000 руб. х 0,7 = 24 220 000 руб.
|
|
Налоговая ставка
|
24 220 000 руб. х 13% = 3 148 600 руб.
|
При этом у продавца остается законная возможность уменьшить налоговую базу на понесенные им расходы. Это означает, что налогообложению подлежит разница между ценой продажи в настоящий момент и той суммой, которая была уплачена за недвижимость при ее покупке.
Пример расчета суммы налоговой ставки с учетом расходов продавца на приобретение недвижимости**
|
Стоимость объекта недвижимости, приобретенного продавцом, по договору купли-продажи
|
14 000 500 руб.
|
|
Кадастровая стоимость объекта недвижимости
|
34 600 000 руб.
|
|
Налоговая база с учетом расходов продавца
|
34 600 000 руб. х 0,7 — 14 000 500 руб. = 10 219 500 руб.
|
|
Налоговая ставка
|
10 219 500 руб. х 13% = 1 336 335 руб.
|
Таким образом налоговая ставка может быть снижена в несколько раз, и нет смысла указывать в договоре купли-продажи стоимость квартиры ниже, чем 70% от ее кадастровой стоимости. По мнению экспертов, изменение в порядке расчета налоговой базы по доходам от сделок с недвижимостью способствует сокращению серых, мошеннических схем и оздоровлению отечественного рынка недвижимости.
Однако новый способ расчета НДФЛ на первом этапе может спровоцировать дополнительный рост цен на жилье: собственники высоколиквидных объектов, не заинтересованные в пятилетнем ожидании момента продажи без вычета 13% с доходов от сделки в государственную казну, будут «закладывать» необходимые налоговые отчисления в стоимость своего объекта, и де-факто оплата НДФЛ ляжет на плечи покупателя.
«На адаптацию рынка к предстоящим изменениям потребуется 3-6 месяцев, — считает Екатерина Румянцева. — Реформы, даже конструктивные, не всегда проходят гладко и безболезненно, поэтому не стоит ждать начала нововведений. Если планировалась покупка недвижимости с целью инвестиций, самое лучшее время для этого — до конца текущего года».
К дополнительным плюсам покупки в кризис, который переживает сейчас рынок, относятся также компромиссные цены на недвижимость, когда покупатель может договориться о дисконте и приемлемых условиях оплаты. «Предыдущие кризисы показывают, что за спадом неизменно следует подъем, а затем стабилизация, — говорит Екатерина Румянцева. — Поэтому эффективно покупать недвижимость на падающем рынке, когда предложений много и цены минимальны, а продавать — на растущем. Тем более, что в нынешний кризис рублевые цены на элитные объекты продемонстрировали рост от 7 до 20%, в зависимости от качества объекта и его локации».
Читайте также
По итогам сентября 2026 года объем предложения в делюкс-сегменте элитных новостроек Москвы составил 256 тыс. кв. м, на 5% меньше, чем годом ранее. В премиум-сегменте он вырос на 18%, до 396 тыс. кв. м.
По итогам сентября 2026 года объем предложения в делюкс-сегменте элитных новостроек Москвы составил 256 тыс. кв. м, на 5% меньше, чем годом ранее. В премиум-сегменте он вырос на 18%, до 396 тыс. кв. м. Об этом говорится в исследовании Экосистемы Kalinka, подготовленном по заказу «Балчуг Девелопмент».
- 9
Для премиального дома «МИРА» рядом с ВДНХ выбрана управляющая компания
Для премиального дома «МИРА» рядом с ВДНХ выбрана управляющая компания — ею стала «Столица Сити», входящая в топ-6 лучших управляющих компаний Москвы по итогам премии Urban. Вместе с ключами резиденты получат сервис уровня 5-звездочного отеля. В каждом лобби встречать резидентов и их гостей будет консьерж в авторской униформе. Доставку посылок обеспечит круглосуточная внутренняя служба, а решить большинство повседневных вопросов можно будет через мобильное приложение.
- 6
Kalinka расширяет свое присутствие в Турции и открывает еще один офис в Алании
Kalinka укрепляет свои позиции на рынке Турции и открывает еще один офис сети в Алании по франшизе. Компания уже представлена в ОАЭ, на Кипре, в Сербии, Таиланде, Санкт-Петербурге и сегодня расширяет свое присутствие в Турции.
- 27
Число районов Москвы с новостройками от ₽2 млн за «квадрат» достигло семи
Год назад новостройки со средней ценой от 2 млн руб. предлагались в пяти районах Москвы. По итогам января-августа 2026 года их число варосло до семи, пришли к выводу аналитики Kalinka Ecosystem и компании Upside Девелопмент.
- 29
Самый доступный лот на элитном рынке Москвы оценивается в 58,5 млн рублей
Самая доступная квартира делюкс-класса в Москве стоит 58,5 млн рублей, премиум-класса - 68,9 млн. За год предложение компактных лотов в элитном сегменте выросло втрое.
Минимальный бюджет покупки квартиры в делюкс-классе на первичном рынке Москвы ниже, чем в премиум-классе. Самое доступное предложение делюкса - однокомнатная квартира 41 кв. м на 3 этаже в Таганском районе за 58,5 млн рублей. В премиуме минимальный лот дороже: двухкомнатная квартира 46,6 кв. м в Дорогомилово за 68,9 млн рублей. Такие данные приводят аналитики Экосистемы Kalinka в исследовании, подготовленном по заказу «Балчуг Девелопмент»
- 26
Пентхаусы сохраняют премию: предложение выросло почти вдвое, цены – на треть
На рынке недвижимости Москвы за два года почти вдвое увеличилось предложение пентхаусов в старой Москве. Средняя цена за квадратный метр выросла на треть, до 3,65 млн. рублей. К такому выводу пришли аналитики экосистемы Kalinka и девелопера Upside Девелопмент.
- 53
Студии до 20 кв. м теряют популярность: продажи упали в 7,5 раз с 2023 года
Аналитики Экосистемы Kalinka изучили динамику продаж студий в бизнес и элитном сегментах московских новостроек за первое полугодие 2023–2026 годов. Главный вывод: классические микростудии стремительно уходят с рынка, уступая место более просторным и функциональным форматам.
- 53
Топ-3 самых продаваемых жилых комплекса у воды
Эксперты рынка недвижимости проанализировали ситуацию в сегменте премиальных жилых комплексов, расположенных вблизи водных артерий Москвы. Несмотря на общее охлаждение первичного рынка, проекты с уникальной локацией сохраняют высокую ценовую динамику и формируют новый спрос.
По итогам первого полугодия 2026 года тройку лидеров по числу заключенных сделок составили проекты, расположенные в разных районах столицы, но объединенные ключевым преимуществом — непосредственной близостью к набережным.
- 54
Продажи на рынке недвижимости бизнес-класса Москвы упали почти на 20 %
По итогам июля 2026 аналитики Экосистемы Kalinka фиксируют смену ключевого тренда: после периода активного роста и ажиотажного спроса рынок входит в фазу коррекции. Главным индикатором 2026 года становится устойчивое падение количества сделок на фоне замедления роста цен и изменения структуры покупательского спроса.
Если январь 2026 года еще демонстрировал незначительный рост (1 792 лота против 1 770 в январе 2025), то уже с февраля динамика стала отрицательной. Снижение количества реализованных квартир по сравнению с прошлым годом составило от 6% до 35% в разные месяцы. По итогам июля 2026 года продано 1 540 объектов — на 19% меньше, чем в июле 2025 года (1 902 шт.).
- 56
Где в Москве покупают больше всего: топ районов по числу сделок
Эксперты Экосистемы Kalinka проанализировали динамику продаж в бизнес-и элитном сегментах столичного рынка новостроек в 2024–2026 гг. Исследование показало, что покупатели концентрируются вокруг нескольких проверенных районов.
- 60
Будь в курсе самых свежих новостей
Обещаем присылать только интересные и важные статьи.