Не уходи, инвестор

Такому продукту, как недвижимость, сегодня остаются верны только наиболее консервативные частные инвесторы. Впрочем, их не так мало в общей структуре покупателей столичных квадратных метров, утверждают участники рынка. Об этом, в частности, шла речь 29 ноября на мероприятии «Жив ли инвестор на рынке городской недвижимости?» в рамках формата «Девелоперская среда», организованном ассоциацией REPA.

Цены на столичную недвижимость продолжают падать. В частности, московское жилье с ноября прошлого года, по данным компании «Индикаторы рынка недвижимости», подешевело более чем на 4%. Если учесть дисконт, который почти повсеместно предлагают продавцы, то показатель будет еще ощутимей. Уже далеко не все участники рынка сегодня столь же уверенно, как раньше, говорят свое фирменное: «недвижимость во все времена остается самым лучшим и популярным видом сохранения и преумножения частного капитала».

Тем не менее, этому способу вложений остаются верны наиболее консервативные инвесторы. Девелоперы и риелторы со своей стороны пытаются сохранить эту категорию клиентов, придумывая различные способы их привлечения. В том числе маркетинговые. Об одной из таких схем – «обратном выкупе» портал Finversia.ru уже писал.

Да жив он, жив…

Собственно, мероприятие, о котором сейчас идет речь, из той же серии – его участники попытались убедить собравшихся журналистов в том, что не все так плохо в сфере частных инвестиций в недвижимость. «Конечно, инвестор на рынке есть. Пока в России есть деньги, будут и те, кто вкладывает их в стройку. Конечно, этот рынок сегодня не для тех, кто хочет получать сверхприбыли. Тут, скорее, надо идти в майнинг криптовалюты. А у нас сейчас остались более консервативные люди, которые хотят иметь понятную, пусть невысокую, доходность и надежный актив. Они выбирают нормального застройщика, хорошие проекты, они не хотят вкладываться в какие-то пирамиды. остается надеяться, что предстоящий переход от долевого строительства к проектному финансированию не сильно усложнит ситуацию в этой сфере», - сказал Сергей Нотин, директор по инвестициям девелоперской компании «Сити-XXI век».

Дмитрий Железнов, директор по продажам агентства элитной недвижимости Kalinka Group объявил, что в структуре покупателей элитной недвижимости сегодня инвесторы составляют 30%. В одних проектах это может быть 60%, а в других – ноль, но в среднем получается такая цифра, следует из слов Дмитрия Железнова. При том, что обычно аналитики сегодня не отдают инвесторам больше 5%. Впрочем, возможно, риелтор имел в виду исключительно luxury-сегмент, где продажа даже одной инвестиционной квартиры в клубном доме, в котором, скажем, всего восемь квартир, может существенно поправить статистику в пользу увеличения доли инвесторов.

По словам Дмитрия Железнова, главным условием инвестиционного спроса является адекватное ценообразование со стороны застройщика. «Есть проекты, в которые застройщики изначально привлекают инвесторов, устанавливая низкие цены, в том числе на стадии закрытых предпродаж. И даже от них иногда делают скиду 10-15%. В этом случае объекты показывают за время строительства весьма неплохой прирост в цене. По нашим оценкам, он может составлять 10-25% в год. И за время стройки рост стоимости может достигать 50-60% от первоначальной цены. И есть проекты, которые выходят на рынок изначально по высоким ценам, застройщики ориентируются на конечного покупателя, не желая никому отдавать часть своей прибыли. В такие проекты, безусловно, инвестировать бессмысленно», – сказал Дмитрий Железнов.

При этом столичные власти со своих позиций в качестве инвесторов рассматривают всех покупателей квартир. Как отметил Александр Гончаров, заместитель председателя Москомстройинвеста, количество сделок на первичном рынке Москвы «неуклонно растет» даже в кризисные периоды. «Основным инвестором в Москве являются граждане, приобретающие жилье. На сегодняшний момент, по нашим оценкам, порядка 1 трлн руб. средств населения привлечено именно в строящуюся недвижимость. Если мы посмотрим статистику по России в целом, то в новостройки сейчас привлечено порядка 3,5 трлн руб. средств граждан. То есть треть всех вложений граждан приходится на московскую недвижимость», - сказал Александр Гончаров.

Мария Котова, заместитель генерального директора, директор департамента жилой недвижимости компании Gorn Development, рассказала о том, как можно эффективнее инвестировать в недвижимость с помощью ипотеки, ставки по которой за последние два года на первичном рынке жилья России снизились в среднем с 12,1% до 10,34%. «Для России – это исторический минимум», – сказала она. И предложила использовать такой термин, как «ипотечные инвестиции». При этом Мария Котова заметила, что застройщикам целесообразно стимулировать инвестиционные покупки за счет программ «обратного выкупа».

Финт с процентами

Одна из схем, предложенных Марией Котовой, выглядит следующим образом. Как известно, сейчас многие застройщики предлагают покупателям воспользоваться опцией субсидированной ипотеки под 5-6% (когда они сами компенсируют банку выпадающие доходы за снижение ставки – этот механизм давно применяется в сегментах массового жилья, а сейчас постепенно переходит на рынок «элитки»). «Инвестор, приобретая квартиру, замещает вложение собственных средств ипотечным кредитом под 5-6% годовых. Одновременно он размещает или пролонгирует депозит в банке под 8-9% годовых. Таким образом, начисленные банком проценты по ипотеке перекрываются, более того, открывается возможность получать доходность в 2-3% годовых. При этом вернуть уплаченные банку проценты можно за счет роста стоимости жилья по мере готовности проекта», – рассказала Мария Котова. Однако эта схема хорошо работает лишь, когда у покупателя есть свободные средства для инвестиций.

При этом, по словам топ-менеджера Gorn Development, при грамотной тактике инвестирования получить доход выше процентов по банковскому депозиту можно и при наличии ограниченной суммы, которой хватает на первоначальный взнос (20-30% от стоимости жилья). Работу этой схемы Мария Котова разобрала на смоделированном примере. «Скажем, есть какая-то квартира, которая стоит 150 у.е., из которых 50 у.е. – собственные денежные средства, а 100 у.е. – ипотека. Через три года на этапе сдачи дома в эксплуатацию стоимость квартиры увеличится как минимум на 30% и составит 200 у.е. Эту стоимость и учтем для расчета доходности. При ипотеке под 6% годовых за три года клиент заплатит банку в грубом подсчете 18 у.е. в качестве процентов. Таким образом, доход при переуступке за 200 у.е. составит 32 у.е. чистой прибыли. Цена уступки (200 у.е.) минус цена приобретения (150 у.е.) и минус уплаченные проценты (18 у.е.). То есть за три года доход составит, грубо говоря, 21% годовых», – подсчитала эксперт.

Аналогичной теме было посвящено выступление Натальи Просветовой, руководителя отдела по работе с застройщиками банка DeltaCredit. Только в качестве примера она привела инвестиционный кейс на вторичном рынке. По ее словам, вложения в готовую квартиру в Московской области, купленную за 5 млн рублей с использованием ипотеки (с первоначальным взносом 1 млн, ставкой 9,5% и сроком 15 лет), дадут доходность 30% (за эти самые 15 лет). При условии, что эта квартира будет сдаваться в аренду и приносить ежегодно 5-7% годовых. При этом Наталья Просветова учла затраты на ремонт, налог на имущество, стоимость страховки, возврат по налогу, а также инфляцию.

Апарт-потенциал

Дмитрий Халин, управляющий партнер Savills в России рассказал о сегменте сервисных апартаментов, которые, по его мнению, на сегодня в целом являются наиболее оптимальным инвестиционным продуктом на рынке недвижисмоти. Средняя доходность сервисных апартаментов, по словам риелтора, составляет 12-15%, тогда как традиционных гостиниц - 7-9%.

Напомним, что сервисные апартаменты предполагают обязательное наличие профессиональной управляющей компании, которая может выполнять не только функции по эксплуатации здания, но и предоставлять централизованные услуги по сдаче номеров в аренду по отлаженным схемам. Это очень удобно для инвестора, которому не придется самостоятельно искать арендаторов, вести переговоры, сэкономит его время и деньги. Услуги управляющей компании, естественно, оплачиваются – примерно 10% от общего дохода.

Между тем, в Москве соответствующего рынка практически нет. «В Москве на тысячу приезжающих приходится всего 0,1 объект», - сказал Дмитрий Халин. Для сравнения, в Гонконге показатель равен 5,3, Нью-Йорке — 5,2. Однако сейчас ситуация постепенно начинает меняться. «В следующем году мы увидим в столице как минимум один-два новых проекта сервисных апартаментов, а в лучшем случае — пять-шесть», — продолжил он.

Также на «Девелоперской среде» Ольга Гаращенко, генеральный директор компании «Эксклюзив Консалтинг», рассказала о механизмах налогообложения, актуальных для инвесторов в недвижимость. Но это сложная тема, о которой нужно говорить обстоятельно и отдельно.