Покупка квартиры без полной суммы на руках — это не только рассрочка или ипотека. Переход от аренды к покупке квартиры может быть плавным и постепенным. Как это происходит? Рассказываем об аренде с последующим выкупом жилья и о новом «аналоге» этой схемы из мира новостроек — тест-драйве квартир.

Снимал, снимал… Купил!

Аренда с последующим выкупом — схема, встречающаяся не так часто по причине малой своей известности и крайней «штучности» сделки: необходимо, чтобы совпали интересы и ожидания как продавца-наймодателя, так и покупателя-съемщика. И эти «два одиночества» должны найти друг друга всерьез и надолго. «Аренда с выкупом — явление нечастое, хотя в законодательстве такое право зафиксировано. Для этого арендатор-покупатель заключает договор найма с собственником квартиры и фиксирует в договоре право ее выкупа, — говорит Евгения Владимирова, руководитель проекта "Рамблер/недвижимость" Rambler&Co. — Важно, чтобы в договоре была четко прописана возможность выкупа арендуемого помещения, а также размер выкупной цены».

Оформляются такие сделки чаще всего уже в процессе аренды, говорит Оксана Полякова, заместитель директора департамента аренды квартир «ИНКОМ-Недвижимость»: «При содействии специалиста по аренде может быть заключен договор найма на определенный срок. Если же в период действия этого договора стороны решили совершить сделку купли-продажи арендуемого помещения, они оформляют ее должным образом — подписывают договор купли-продажи».

Есть и клиенты, которые обращаются с вопросом о возможности последующего выкупа сразу при поиске арендного жилья, рассказывает Мария Жукова, директор компании «МИЭЛЬ-Аренда». Но чаще, действительно, процесс распадается на два этапа: собственно поиск съемной квартиры и заключение договора найма, а уже потом, если возникает взаимное желание, заключение договора купли-продажи — через другого риелтора, отмечает эксперт.

«Ко мне с такими запросами обращались единицы, — рассказывает Александр Харыбин, практикующий риелтор. — Чаще квартиранты договаривались с хозяевами уже в процессе. Или такой случай — я нашел по запросу клиентки “трешку” в аренду на Большой Грузинской за 10 тысяч долларов в месяц. И уже на сделке она предложила собственнику обмен на свою “двушку” на Зоологической. Цена ее квартиры тогда была порядка миллиона долларов, его — почти два. Она доплатила, и вместо аренды состоялся обмен».

Сейчас спрос на аренду с последующим выкупом вырос, и особенно — в дорогом сегменте, рассказывает Екатерина Румянцева, председатель совета директоров Kalinka Group. «Все чаще встречаются случаи аренды с последующим выкупом квартиры, которая параллельно выставлена на продажу. Клиенты принимают такое решение по разным причинам: кто-то “приживается”, привыкает к квартире и дому, к району и инфраструктурным объектам поблизости. Другие изначально присматриваются к дорогому жилью, ожидая прибыли от бизнеса и заранее договариваясь с собственником о возможности последующего выкупа. — рассказывает эксперт. — По нашей оценке, каждая десятая элитная квартира, которая была выставлена на продажу и параллельно арендована, за последние два года была выкуплена этими же жильцами».

«Для арендатора это выгодная тема, особенно в ситуациях, когда жилье снимается много лет подряд и собственник принял в какой-то момент решение продать квартиру, — говорит Елена Земцова, управляющий партнер компании Delta estate. — В этом случае бывший арендатор может оформить ипотеку, ежемесячный платеж по которой равносилен величине арендной платы, и жить теперь уже в своей квартире». Продолжая платить уже не наймодателю, а банку.

То есть, как говорят опрошенные эксперты, случаи выкупа происходят сейчас чаще, но собственно сделки аренды с последующим выкупом остаются экзотикой. В основном сначала отношения фиксируются как арендные, затем уже заключается договор купли-продажи.

Оно мне надо?

А как выглядит классическая аренда с выкупом? Как рассказывают практикующие риелторы, обычно такие отношения оформляются так: в качестве исходника берется стандартный договор найма, «шапка» меняется на «Договор найма с последующим выкупом», убирается пункт о сроке найма (договор делается бессрочным). Цену делят на две составляющие: стоимость месячного найма и размер ежемесячного взноса, они формируют в сумме общий ежемесячный платеж, который фиксируется в договоре. Прописывается передача права собственности съемщику при внесении выкупной стоимости (иногда оговаривается также возможность досрочного внесения этой стоимости). Такой договор необходимо зарегистрировать в комитете по правам собственности.

Если желание продать квартиру съемщику возникло «в процессе», как в вышеприведенных примерах, все куда проще: заключается отдельное соглашение к договору найма.

Александр Пыпин, ведущий аналитик ЦИАН:

В отличие от рынка ипотеки, где есть сложившаяся практика и деловой оборот, сильное законодательство, конкуренция, понятные платежи, судебная практика, рынок аренды с выкупом — дикий и потому непредсказуемый. Слишком многое здесь зависит от добросовестности сторон. Наймодателю будет трудно вернуть деньги в случае отказа от собственника от сделки, а тот может отказаться — например, при изменении экономической ситуации, семейных обстоятельств и т.д.

Трудно сторонам договорится и о финансовых параметрах сделки: какую зафиксировать цену квартиры, как и на какой срок распределить арендные и выкупные платежи, а после договоренности — корректно оформить их все юридически». В отличие от ипотеки, не существует стандартных, «обкатанных» и проверенных временем договоров аренды с выкупом, и при малейшем изменении обстоятельств у сторон сделки неминуемо возникнет соблазн выйти из отношений.

В случае снижения цен на жилье обманутым себя будет считать арендатор — он платит больше, чем мог бы, а в случае роста цен — собственник, ведь он мог бы продать квартиру дороже. В течение года такая ситуация маловероятна, но если речь идет о выкупе в течение пяти лет и более — вероятность очень высокая.

Как показывает практика, аренда с последующим выкупом может быть выгодна только тогда, когда сделка, по сути, несправедлива для одной из сторон (обычно проигрывающая сторона может не догадывается об этом). Например, арендные платежи полностью входят в цену квартиры, хотя на самом деле собственник должен получить и цену квартиры, и арендные платежи за проживание «сверху». Бывают и случаи, когда рыночная стоимость квартиры занижена — собственник, опять же, в проигравшей позиции. К числу «подводных камней» — ситуаций, о которых стороны редко думают заранее — можно отнести действия в случае смерти одной из сторон сделок, или в случае неработоспособности арендатора, или при повреждении квартиры.

«С точки зрения клиента такой вариант, как аренда с последующим выкупом, действительно интересен — он позволяет не просто близко познакомится с покупаемой недвижимостью, но и вносить платежи равномерно (иногда, по договоренности с собственником, даже раз в квартал), — рассказывает Николай Лавров, руководитель межрегиональной жилищной программы "Переезжаем в Петербург". — С точки зрения продавца, эта услуга не так интересна: во-первых, надо найти клиента, который захочет не просто арендовать, но и выкупить. Во-вторых, если он передумает, обязать его к выкупу будет практически невозможно».

Продавцы на эту схему идут неохотно, соглашается Евгения Владимирова: «В основном, на сделку соглашаются лишь собственники неликвидных квартир на вторичном рынке, или же очень дорогих объектов». Или… застройщики, добавим мы.

Да-да, схема «взята на вооружение» и активно продвигается сегодня на рынке новостроек. Как рассказывает Виктория Григорьева, генеральный директор и партнер компании «БЕСТ-Новострой», это выглядит следующим образом. Потенциальный клиент заключает с застройщиком договор найма (например, на год) с правом последующего выкупа объекта. «В момент подписания договора найма стоимость квартиры фиксируется на период аренды, и все арендные платежи идут в зачет этой суммы. А через год клиент либо выкупает квартиру (если в период тестирования он смог убедиться в правильности выбора), либо съезжает, — рассказывает Григорьева. — Конечно, выйти на рынок с подобным предложением может себе позволить только застройщик, у которого есть в наличии определенный объем свободных и готовых для проживания квартир с отделкой, желательно меблированных».

«Рассрочка — более понятный и знакомый покупателю инструмент приобретения жилья, — рассуждает о перспективах схемы Максим Каварьянц, коммерческий директор SDI Group (девелопер проекта ЖК "Аккорд. Smart-квартал"). — В то же время, стандартная беспроцентная рассрочка на период от двух до пяти месяцев не так интересна покупателю, ведь она предполагает, что к окончанию этого периода необходмо полностью закрыть сделку и полностью рассчитаться за жилье, а это могут сделать не более 10 процентов покупателей».

В Московском регионе первым схему аренды квартиры, плавно переходящей в покупку предложил застройщик ЖК «Новые Ватутинки». Александр Зубец, генеральный директор ООО «Новые Ватутинки», объясняет появление практики тест-драйва высококонкуретностью рынка: «”Беспрецедентные скидки” сегодня анонсированы едва ли не в каждом втором жилом комплексе. Внимание привлекают лишь по-настоящему новые ходы, — рассказывает Зубец. — Отчасти именно по этой причине и появилась новая услуга — “тест-драйв” от застройщика. Первые 20 квартир, которые мы выделили для “тест-драйва”, были полностью меблированными. Сейчас мы сдаем в том числе и необустроенные объекты с отделкой — арендаторы готовы привезти собственную мебель, чтобы начать “тестировать” жилье, совершая платежи в зачет будущей квартиры, а не просто “в пустоту”». При этой схеме цена квартиры фиксируется на момент подписания договора найма, который заключается на год. Если же за год потенциальный покупатель не разобрался в своих чувствах, договор можно продлить, но уже без фиксации стоимости — решишь купить, покупай, но по рыночной стоимости на момент покупки. На период аренды можно оформить временную регистрацию по месту проживания.

Внесенные за период аренды платежи идут в зачет стоимости квартиры, если жильцы принимают решение о покупке. Ну а если покупать так и не надумали — арендные платежи, разумеется, никто не возвращает.