Наступление экономкласса

Коммерсант Дом, 25.08.2010

В предыдущем месяце цены на подмосковную коттеджную недвижимость и землю практически не изменились. В некоторых проектах предлагались скидки и проводились акции, так что можно даже говорить о небольшом реальном снижении. Наибольшим спросом пользовались участки без подряда и домовладения экономкласса.

Ближе к земле
Несмотря на утверждения некоторых аналитиков, что рынок земли без подряда перенасыщен, этот вид загородной недвижимости остается самым популярным. "На данный момент на долю участков, где стоимость сотки не превышает психологическую отметку в 100 тыс. рублей, приходится треть всех предложений на рынке Московской области,— констатирует Владимир Ефимов, коммерческий директор группы компаний "Родные земли".— Так, доля самых дешевых поселков без подряда, где сотка стоит менее 50 тыс. рублей, составляет 11% в общем объеме всех предложений. Самая многочисленная ценовая категория — 22% — поселки без подряда по цене от 50 тыс. до 100 тыс. рублей за сотку. Учитывая, что продаваемые в Подмосковье участки, как правило, имеют площадь от 6 до 10 соток, стоимость большинства участков находится в диапазоне от 500 тыс. до 1 млн рублей. Примерно такими цифрами как раз и можно охарактеризовать сегодняшнее предложение в сегменте экономкласса".

Можно предположить, что на загородный рынок приходят частные инвесторы с небольшими бюджетами — в обозначенном диапазоне просто нечего купить, кроме участков без подряда. "В связи с кризисом и массовым выходом на рынок поселков, предлагающих на продажу земельные участки без подряда на строительство, доля проектов, относящихся к экономклассу, постепенно увеличивается,— констатирует Людмила Ежова, исполнительный директор компании "Терра-Недвижимость".— Если в докризисный период наибольшее количество проектов загородной недвижимости было сосредоточено в бизнес-классе, то на сегодняшний день количество поселков бизнес- и экономкласса практически одинаковое. Доля элитных проектов сокращается и составляет на текущий момент не более 10% от общего объема первичного предложения".

"Большинство сделок в июле на загородном рынке было совершено в сегменте экономкласса (порядка 82%),— подтверждает Юлия Севериненко, руководитель компании "Земактив".— Готовые коттеджи в поселках экономкласса обойдутся покупателям от 4,5 млн рублей (участок 10-15 соток, коммуникации — газ и электричество, дом 130 кв. м без внутренней отделки)". Таким образом, минимальный ценовой уровень дома для постоянного проживания в Подмосковье практически равен минимальной цене однокомнатной квартиры на московской окраине.

Спрос на недорогую загородную недвижимость не достиг докризисных показателей, однако существенно вырос по сравнению с летом прошлого года. "Общий рост количества сделок на рынке загородной недвижимости составил к июлю 2010 года 55-60% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года,— говорит Игорь Заугольников, директор департамента маркетинговых коммуникаций Rodex Group.— Но несмотря на значительный потенциал для роста, дальнейшее развитие рынка тормозится тем, что банки пока не вышли из "кризисного" режима работы: сегодня порядка 40% потенциальных покупателей загородной недвижимости хотят финансировать ее за счет ипотеки, однако условия кредитования, которые выставляют банки, все еще недостаточно либеральны — средняя ставка в 14-16% годовых отпугивает изрядную долю потенциальных клиентов. В то же самое время девелоперы совместно с банками работают над тем, чтобы сделать ипотечное кредитование более доступным — нашей компанией совместно с банком "Нордеа" недавно была запущена ипотечная программа, согласно которой наши клиенты могут получить кредит на покупку домовладений в наших поселках всего под 9% годовых".

Стоит также отметить, что в разгар лета некоторые застройщики установили скидки для стимулирования спроса. "В июле мы ввели дополнительные скидки на свои участки,— рассказывает Илья Сапунов, генеральный директор компании "Красивая земля".— Под дисконтную программу в каждом поселке выделено 15-20% участков. Максимальную скидку — 30% — можно получить в коттеджном поселке "Сосновый аромат" (расположен в 50 км от МКАД по Симферопольскому шоссе). Реализация этого проекта вошла в завершающую стадию, уже продана большая часть земель, и компания предоставляет скидки на немногие оставшиеся участки. На земельные участки в большинстве других поселков размер скидок составляет от 5 до 20%".

Верхние пределы
В высоком ценовом сегменте риэлторы отмечают невысокую активность, однако рынок "скорее жив, чем мертв". "Даже несмотря на объективное сезонное снижение спроса, помноженное на форс-мажорные факторы жары и смога от пожаров, рынок все же оставался активен: были звонки, просмотры и сделки. В этот период был продан ряд домов вторичного рынка на Рублево-Успенском шоссе в бюджете $5-7 млн. В строящемся элитном поселке на Минском шоссе за $5 млн был продан дом площадью 500 кв. м под чистовую отделку на участке 20 соток. Кроме того, на первичном и вторичном рынках основных престижных загородных направлений реализовано несколько домов в более низком бюджете — от $1 млн до $3 млн",— отчитывается Алексей Артемьев, руководитель загородного отдела компании "Калинка-Риэлти".

В целом эксперты оптимистично оценивают ситуацию на коттеджном рынке. "На сегодняшний день рынок элитной загородной недвижимости Подмосковья вошел в посткризисную стадию своего развития,— утверждает Анастасия Цуманова, аналитик компании Welhome.— Свидетельством этого является остановка снижения цен, более того, с начала 2010 года некоторые девелоперы подняли цены на элитные объекты, находящиеся в высокой стадии готовности. На сегодняшний день цены не снижаются, собственники торгуются неохотно. Средняя цена 1 кв. м элитной загородной недвижимости по состоянию на июль 2010 года — $5289, однако активного роста цен в будущем мы по-прежнему не ожидаем, скорее всего, сохранится тенденция к минимальному плавному росту. Покупательская активность на рынке загородной недвижимости пока еще остается нестабильной. Как и в первом квартале 2010 года, максимальный спрос приходится на ликвидные объекты в высокой стадии готовности, а также на качественные предложения на вторичном рынке по максимально выгодным ценам".

В отличие от городских девелоперов, загородные застройщики не ждут всплеска цен осенью. А это значит, что у потенциального покупателя есть еще год, чтобы не торопясь выбрать подходящий объект.