На воздухе: Шоковая заморозка

Из 300 проектов коттеджных поселков, реализующихся на рынке Подмосковья, в 50% строительство по причине отсутствия финансирования не ведется.

На конференции «Развитие земельного рынка в новых условиях» в феврале гендиректор компании «Атлас» Магомед Беков допытывался у выступающих экспертов: достраивать ему поселок или нет? Участок на 20 га в 55 км по Новой Риге, 106 домов по цене 9-15 млн руб., поселок на 50% построен, 15% коттеджей продано — это найдет сейчас спрос или нет? Эксперты в ответ рассуждали о стратегии продаж и т. д. и т. п. «Я все равно буду строить, хороший ведь поселок!» — говорил Беков в кулуарах. Возможно, кризис научит девелоперов ценить свои проекты больше, чем свои сверхприбыли.

Символическая активность

В октябре прошлого года участники рынка загородной недвижимости утверждали, что кризис в этом сегменте не сказывается, что застройщики «отработали механизмы финансирования» и количество новых проектов будет множиться. Не сложилось. С конца 2008 г. «механизмы» не обеспечивают строителей деньгам на завершение проекта. К уродующему Подмосковье недострою эпохи 1990-х могут добавится новые экспонаты.

Из примерно 300 выставленных на продажу поселков работы остановлены, по словам Валерия Лукинова, председателя комитета загородной недвижимости РГР, более чем в 50% проектов: «В остальных строительство ведется на средства клиентов за редким исключением». «Более чем на половине загородных площадок строительная активность либо отсутствует, либо носит символический характер», — подтверждает Дмитрий Халин, партнер IntermarkSavills. Застройщики предпочитают говорить потенциальным покупателям о «сезонной приостановке строительства», рассказывает он. «2-3 года назад, когда цены росли, застройщики в один голос утверждали, что “зима — стройке не помеха”, а бетон (при правильной технологии) на морозе еще лучше застывает», — вспоминает эксперт.

Больше всего пострадали проекты «дальних дач» на Оке, Волге, Селигере. Именно этот сегмент в наибольшей опасности, отмечает Григорий Алтухов, советник президента ФСК «Лидер». Загородный дом не является предметом первой необходимости, а уж дальняя дача — тем более.

Достраиваются только те поселки, что к началу кризиса были готовы на 70-80%, считают в компании «Финансы и недвижимость». Компании, проекты которых накануне кризиса находились на бумажной стадии либо только вышли на продажу, предпочитают спешно избавиться от участков, рассказывает Халин. По данным IntermarkSavills, на сегодняшний день в продаже находится около сотни подобных «полупроектов» на разном удалении от Москвы. «Всего на рынок не вышло более 80% от заявленных проектов», — полагает Валерий Барнинец, гендиректор АН Doki. Елена Первакова, управляющий партнер компании Tweed, считает, в свою очередь, что из ранее запланированных к выходу объектов заморожено всего 20-30%.

Появление новых поселков на рынке Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра корпорации «Инком», называет большой редкостью. Он упомянул всего пару «новинок» экономкласса: «Клубничные поля» (20-й км Киевского шоссе) и «Южные горки» (10 км по Каширскому шоссе). VSK Group начинает реализацию двух поселков таунхаусов «Вешки» и «Трубачеевка», рассказал Валерий Барнинец.

Перспективы девелоперов загородного рынка в одной из компаний, торгующей землей, назвали призрачными: «Нет потребителя — нет смысла инвестировать». Лукинов считает, что новые поселки начнут активно строиться спустя 2-3 года, если улучшится ситуация с банковским кредитованием (станут возможны долгосрочные кредиты и будут снижены ставки, которые в отдельных банках доходят до 23-28%), стабилизируются рынки энергоносителей.

Лидеры продаж

По данным VSK Group, по состоянию на 15 марта на вторичном и первичном рынке загородного жилья Подмосковья предлагалось 4300 объектов. Средняя стоимость коттеджа составила 22,7 млн руб. (на 3,1% дешевле, чем в январе).

Вышедшие на рынок в начале 2009 г. объекты, по данным IRN.ru, в 2 раза дешевле, чем поселки, присутствующие на рынке как минимум полгода. Правда, они также заметно меньше как по площади участков по сравнению с теми, которые были представлены в III-IV кварталах 2008 г. (15,7 сотки против 20,7 сотки), так и по площади домов (281,5 кв. м против 345 кв. м), отмечается в исследовании IRN.ru. В то же время себестоимость проектов, по оценке Владимира Яхонтова, управляющего партнера компании «Миэль — Загородная недвижимость», снизилась не более чем на 15%.

Покупатели рассчитывают на дальнейшее снижение цен и делают предложения о покупке по ценам в 2-3 раза ниже существующих, говорит Халин, поэтому сделок на рынке крайне мало. «Прошлые темпы продажи по 10 коттеджей в месяц будут недостижимы в ближайшее время», — сожалеет Алтухов. Таганов признал: если раньше в элитных поселках компании было 20-25 продаж в месяц, то теперь — 12-15. Покупатели выбирают товар подешевле, продолжает он. Около 80% существующего спроса приходится на дома под ключ в построенных поселках, говорит Екатерина Румянцева, гендиректор «Калинка-Риэлти». «20% спроса — это земля без подряда, где дисконт может составлять до 60-70%», — добавляет она.

«Покупатели с бюджетами $300 000-500 000 смотрят готовые таунхаусы на небольшом удалении от Москвы (»Дубровка«, “Куркино”, “Петровский” и т. д.). За дом с отделкой согласны доплачивать до 25% стоимости», — рассказывает Халин. Для тех, чей бюджет — $0,5-2,5 млн, наиболее интересны вторичные объекты в сформированных поселках бизнес-класса либо стародачных местах. Покупателей с бюджетом $2,5-5 млн мало. «В целом в сегменте de luxe по сравнению с докризисным периодом спрос упал в 3-4 раза», — оценивает Таганов.

Константин Ковалев, управляющий партнер Blackwood, считает, что в сегменте экономкласса цены в среднем упали на 40%, в бизнес-классе — на 20%. «Сейчас экономкласс на загородном рынке — это жилье, сопоставимое по цене со стоимостью среднестатистической московской квартиры (7-10 млн руб.), — говорит Барнинец. — В зоне от 40 км от МКАД дома продаются по 4-6 млн руб.».

На вторичном рынке продавцы, которым нет необходимости срочно реализовать объект, фиксируют цены в долларах и прибавляют к ним инфляционные ожидания, говорит Яхонтов. Или вовсе снимают свои дома с продажи, добавляет Ковалев. Снижают цену те, кому срочно нужны деньги. «Цена до кризиса составляла $13 млн, в феврале дом был продан за $7 млн», — приводит пример Алексей Пашигорев, гендиректор компании Amdex Estate.

О чем сейчас можно сказать «пользуется спросом», так это об участках без подряда. По сравнению с декабрем 2008 г. в январе 2009 г. спрос на такой товар вырос на 86%, говорит Таганов. По разным оценкам, 40% (более 100 поселков) всего загородного розничного рынка продается сейчас именно так. По данным Ковалева, из 22 проектов, выведенных на рынок в конце 2008 — начале 2009 г., в девяти предлагаются исключительно участки без подряда.

Торговля участками без подряда позволяет вести продажи, не беспокоясь о коммуникациях, согласованиях и строительстве. «Сроки завершения стройки отодвигаются в «светлое будущее», — предупреждает Алтухов. По мнению Ковалева, симферопольское направление рискует превратиться в шоссе долгостроя, где в общей сложности в 20 проектах предлагаются участки без подряда.

«В краткосрочной перспективе покупка участка без подряда в поселке, в котором построена уже часть домов, может показаться инвестиционно интересной. Но за несколько лет такой поселок превратится в шанхай, и дома начнут падать в цене», — считает Михаил Гец, управляющий партнер компании «Новое качество».

Делайте ваш дисконт

Во всех сегментах официального снижения цен не произошло, отмечает Румянцева. Но застройщики готовы обсуждать скидки в индивидуальном порядке, говорят риэлторы. Минимальный дисконт — на готовые дома (5%), отмечает Лукинов. «На дома дороже $4 млн дисконты сейчас составляют 35-40%, в диапазоне от $1 до $3 млн — до 30%, ниже $1 млн — 20-30%», — конкретизирует Первакова. «Можно получить и 50%», — добавляет Пашигорев. И до 60% — в случае заинтересованности клиента, уточняет Румянцева.

ЖК «Ивакино-Покровское» Urban Group довела уже до 90%-ной готовности, говорит Андрей Пучков, ее директор по инвестициям (срок сдачи — II квартал 2009 г.). В январе и феврале на строительной площадке побывало 135 новых посетителей (до кризиса приезжало не более 40 человек в месяц), но «если раньше покупку делал каждый третий посетитель, то зимой на сделку выходил лишь каждый десятый», признает Пучков. И это почти готовый поселок, который строится по 214-ФЗ и где цены начинаются от 50 000 руб. за 1 кв. м.

В поселке «Гринфилд» последние 10 готовых домов выставлены на продажу со скидкой в 30% от первоначальной цены, говорится в распространенном Villagio Estate пресс-релизе. Поселок на 262 домовладения на Новорижском шоссе начали продавать 3,5 года назад. Цена вопроса — от $2,3 млн за дома площадью 300 кв. м на 20 сотках.

Поселки, где строительство не завершено, никого не интересуют даже с большой скидкой, говорит Екатерина Румянцева. И даже скидки не гарантируют продаж.

Скидки прекратятся в двух случаях: или объекты будут распроданы, или закончится кризис, резюмирует Владимир Яхонтов.