На воздухе: Один клиент на семь домов

 Ведомости. Жилой фонд, 08.06.09

В В мае в Подмосковье предложение коттеджей внаем превышало спрос — небывалое для прошлых лет обстоятельство.

В В мае в Подмосковье предложение коттеджей внаем превышало спрос — небывалое для прошлых лет обстоятельство.

На одного нанимателя загородного дома в Подмосковье в мае приходилось примерно 4-7 предложений, подсчитали в агентстве недвижимость Doki. Падение доходов вынудило многих москвичей отказаться от загородного домика на лето. К тому же владельцы не слишком снизили цены в начале сезона (март — апрель), что сказалась на спросе, объясняет Галина Фабрицкая, начальник отдела аренды компании «Пересвет-Недвижимость».

Теперь собственники идут на уступки, продолжает она, ведь сезон в разгаре, а нанимателей нет. Коттеджей внаем предлагается почти на 30% больше, нежели до кризиса, а ставки снижены на 25-20%, иногда до 50%, по оценке Марины Морозовой, начальника отдела по работе с собственниками IntermarkSavills. В мае средняя стоимость съемного дома в Подмосковье составляла 108 000 руб. в месяц, что на 35% меньше, чем год назад, уточняют в Doki.

На сегодняшний день, по мнению ряда экспертов, ситуация на рынке загородной недвижимости напоминает происходящее на городском рынке съемного жилья. «По сравнению с докризисным периодом стоимость найма квартир снизилась на 25-30%, загородного жилья — на 30-35%», — говорит Виана Аль-Хуссаини, эксперт-аналитик по жилой недвижимости GVA Sawyer. По ее словам, изначально средние ставки найма коттеджей и таунхаусов были выше московских квартир, кроме того, дом на лето — отнюдь не предмет первой необходимости. Впрочем, недорогие дачные домики по-прежнему востребованы, уточняет Фабрицкая. Но те, кому нужна дачка экономкласса, редко прибегают к помощи риэлторов.

Некоторые из опрошенных «Ведомостями» риэлторов, напротив, считают, что сегмент загородной аренды пострадал в наименьшей степени. «Средние ставки, безусловно, снизились, но не в 2 раза, как в продажах. В среднем на 20% по сравнению с сезоном прошлого года», — оценивает Алексей Артемьев, руководитель загородного отдела компании «Калинка-Риэлти».

Дефицита нет

По словам Ольги Баштановой, руководителя отдела аренды загородной недвижимости корпорации «Инком», всего в базе «Инком-Недвижимости» 2160 предложений загородной аренды. По данным Doki, на рынке предлагается 2606 коттеджей внаем. По данным первого заместителя директора компании «Миэль-Аренда» Марии Жуковой, в апреле — начале мая 2009 г. в предложении преобладали коттеджи стоимостью от $1000 до $3000 в месяц (38,4%), 23,5% — дома от $3000 до $5000 и 15,4% — от $5000.

По словам Фабрицкой, предложение пополнилось за счет домов в организованных поселках: многие собственники пытаются повысить свой доход за счет сдачи недвижимости. Виана Аль-Хуссаини подтверждает: на рынке больше стало коттеджей, которые сдаются впервые и в поселках изначально не арендных. «Также на этот рынок вышли инвестиционные дома и залоговые объекты», — добавляет она. По мнению Морозовой, на рост предложения коттеджей внаем существенно повлияло поступление объектов с рынка продаж. «Собственники предлагают услуги по сдаче в аренду на время поиска “своего” покупателя», — добавляет Алексей Артемьев.

Часть предложений даже не попадает в базы данных риэлторских агентств. Наниматели с вполне адекватными требованиями к соотношению цена-качество смотрят в среднем 5-6 объектов, хотя в прошлом году дома бизнес-класса сдавались с первого-второго просмотра. «Торг уместен, хозяева скидывают цены, и не каждое предложение на рынке аренды загородного жилья найдет своего потребителя — до 60% предложения останется нереализованным», — говорит Аль-Хуссаини.

Кроме того, собственники соглашаются сдавать дома на короткий срок — на 2-3 месяца, добавляет Фабрицкая. Увеличилось количество предложений коттеджей на выходные, продолжает Аль-Хуссаини. «В среднем 40 000-50 000 руб. на выходные и 20 000-30 000 руб. в будние дни. Тем, кто снимает на неделю, предлагаются скидки», — уточняет она.

По оценке GVA Sawyer, 80% всех предложений сконцентрировано в пределах до 30 км от МКАД. Спрос, по данным «Миэля», был в основном на объекты на расстоянии 30-50 км от Москвы, затем — 20-30 км и от 50 км. В целом, по словам Аль-Хуссаини, нужное предложение сейчас намного легче найти, чем раньше. «Часть клиентов имеют возможность за те деньги, которые они готовы были потратить в прошлом году, арендовать объекты более высокого класса и лучшего качества», — говорит Марина Морозова. В то же время Ольга Баштанова как тенденцию 2009 г. отмечает перераспределение структуры спроса: клиенты, которые в прошлом году рассчитывали на бюджет до 200 000 руб., в этом сократили его до 100 000 руб.

В элитном сегменте, по данным «Калинка-Риэлти», часть арендаторов, ориентировавшихся в прошлые годы на предложения в ценовой категории $20 000-30 000 в месяц, сейчас рассматривают предложения по $10 000-15 000 в месяц. Но спрос на эксклюзив все же сохраняется, а объем качественного предложения в элитном секторе, как всегда, невелик. И, по словам Артемьева, рынок высококлассных коттеджей внаем чувствует себя вполне уверенно. «Многие потенциальные покупатели, опасаясь платить миллионы за загородную собственность сейчас, все же не желают вообще отказаться от возможности жить за городом, — говорит он, — а пока снимают дом и ищут “вкусное” предложение, чтобы купить». По мнению эксперта, людей останавливает не сама цена продажи, а опасение того, что эта цена может еще упасть. Такая ситуация формирует отложенный спрос, который частично удовлетворяется за счет аренды.

Игорь Заугольников, директор PR-департамента холдинга Rodex Group, напротив, считает, что та часть потенциальных нанимателей (а это средний класс, офисный менеджмент), которая раньше снимала коттеджи, чтобы «протестировать» жизнь в загородном доме, отпала. «Средний класс либо уволен и ему не до жиру, либо покупает дом, и удовлетворяя необходимость, и инвестируя, либо стал арендатором на Гоа», — говорит он.

Не сезон

Сейчас, по словам Галины Фабрицкой, можно снять небольшой дачный домик с удобствами на улице за 30 км от Москвы примерно за 20 000 руб. в месяц. Более благоустроенные варианты: дом в 120-150 кв. м со всеми удобствами, подключенный к центральным коммуникациям, предлагают за 30 000-40 000 руб. в месяц. Коттедж в закрытом поселке на престижных направлениях (запад, юго-запад и северо-запад) большей площади и в лучшем состоянии — уже 70 000 руб. в месяц.

Элитные дома на Рублевке, Новой Риге или Ильинском шоссе — от 150 000 руб. в месяц. Но, по словам Морозовой, если докризисное предложение на Рублево-Успенском шоссе начиналось от $8000-10 000 (и до $50 000), то сейчас собственники домов площадью 300-600 кв. м согласны получать от $5000 до $35 000 в месяц. «Коттедж бизнес-класса на Новой Риге мой знакомый снимал в 2008 г. за 170 000 руб., сейчас этот же коттедж стоит 90 000 руб.», — приводит пример Заугольников. В базе «Инком-Недвижимости» самый дорогой коттедж — 4-этажный дом площадью 700 кв. м на 120 сотках по Калужскому шоссе (20 км от МКАД) с мебелью, бытовой техникой, каминным залом, бассейном, финской баней. На участке с ландшафтным дизайном за глухим забором есть гостевой дом (100 кв. м), дом для охранника (20 кв. м), коммуникации, охрана и т. д. За всю эту роскошь просят 2,672 млн руб. в месяц ($80 000). Самый дешевый летний домик сдается на Ленинградке (25 км от МКАД): 70 кв. м на 6 сотках без телефона, мебели и с водой на улице, всего 6000 руб. в месяц.

«Принадлежащие ТСЖ “Городок” несколько сблокированных коттеджей, которые находятся напротив “Величъ Country Club”, компания сдает внаем», — рассказал Петр Кирилловский, директор по маркетингу коттеджного поселка «Величъ». Домики — 200 кв. м (гостиная с камином, кухня, три санузла и проч.) полностью обставлены мебелью из Италии. «Сдаем всем желающим, но преимущество у тех, кто снимает на длительный срок. Сейчас все они сданы», — продолжает Кирилловский. В стандартную цену — 250 000 руб. в месяц — входит посещение бассейна и тренажерного зала всеми членами семьи, а также групповых занятий по йоге, пилатесу, аквааэробике в «Величъ Country Club», завтраки в ресторане по будням, уборка дома раз в два дня, еженедельная стирка белья, вызов персонала в любой момент и все эксплуатационные платежи. По словам Кирилловского, почти все наниматели — молодые семьи с грудным ребенком, которые не имеют собственного дома. Папа ездит в Москву на работу каждый день. Мама гуляет с ребенком и дышит свежим воздухом.

Но формируют предложение частники — доля арендных поселков в Подмосковье оценивается экспертами не более чем в несколько процентов. В Rodex Group, например, подумывали было сдавать коттеджи в своих поселках, но потом отказались от этой затеи. «Посчитали нерентабельным. Заедет какая-нибудь веселая компашка в очаровательный деревянный домик, а потом все чинить, чистить. И домик будет уже пахнуть не сосной, а кальяном», — объяснили в пресс-службе холдинга.

«Как правило, с наступлением летнего сезона цены вырастают, но не в этом году», — говорит Аль-Хуссаини. И на следующие новогодние праздники — а это также сезон высокого спроса — цены как минимум не будут расти, а скорее всего снизятся еще на 10-15%, предполагает она. Весной 2010 г. спрос постепенно начнет восстанавливаться, однако темпы роста цен будут невысокими.