На воздухе: Мелочи жизни

По данным АН Doki, за последние пару лет не менее 70000 москвичей сменили квартиры в Москве на дом в Подмосковье. Как им там живется? По оценке Rodex Group, сейчас на рынке загородной недвижимости в Московской области представлено около 800 проектов. Из них приблизительно 300 — готовые, это в основном поселки не более чем на полсотни домов, построенные до 2002 г.; около 100 проектов заморожено в конце 2008 — начале 2009 г. и примерно 400 строится и продается. Но только 30% из этих 400 находится в высокой степени готовности: построены дома (как минимум первая очередь) и есть основные коммуникации (газ, электричество, водопровод, канализация) или хоть что-то из этого набора.

Кроме того, поселки не всегда такие, как обещал застройщик в рекламе или даже в договоре с покупателем, добавляют эксперты компании «Логис — Загородная недвижимость». «Еще 10 лет назад нам сулили чуть ли не мост стеклянный через пруд с лебедями. Не сделано ничего. Спортивный клуб за пределами поселка построен на деньги нескольких жителей, хотя пользуются им все», — делится личным опытом загородного бытья Валентина Филонова, гендиректор управляющей компании «Асквэл».

 Обещанного ждут

 То, что девелоперы пересматривают свои планы относительно объектов инфраструктуры, в «Инкоме», «Логисе» и ряде других компаний объясняют кризисом и попытками застройщиков минимизировать собственные затраты. Дмитрий Герасимов, директор по продажам поселка «Окская слобода» (проект компании «Маршал Эстейт»), называет это «разумным минимализмом»: «Остаются самые необходимые элементы — инженерная инфраструктура, ограждение, дороги, помещение охраны, общественная парковка и в лучшем случае детская или спортивная площадка». По данным «Миэля», спортивные и детские площадки, зоны отдыха, прогулочные зоны есть в 90% поселков, построенных на землях ИЖС.

Но одно дело — «лаконичность и простота», а другое — недострой. «Где-то недостраиваются дома, где-то остается недоделанным административный и рекреационный блок, а где-то дело доходит до недостроя коммуникаций. Если проект перекупается другим собственником, он диктует свои правила как потенциальным клиентам, так и тем, кто уже купил недвижимость в этом поселке», — описывают в «Логисе».

По данным Герасимова, количество проектов с собственной инфраструктурой сократилось с начала кризиса как минимум на 30%. Девелоперы опасаются, что долгосрочные вложения не окупятся на 100%, а для покупателей решающим фактором при покупке является сейчас цена, а не наличие ресторана или медпункта, объясняет он. До кризиса, по оценке Герасимова, прибыль от вложений в собственную инфраструктуру по отдельным проектам могла составлять 100-150%. Сейчас это не более 15-20% в наиболее ликвидных проектах, по отдельным проектам она равна нулю.

В поселках экономкласса на минимальный объем инфраструктурных объектов может приходиться 10-15% площади, в бизнес-классе — до 25-35%, в элитных клубных поселках — половина территории, по данным «Маршал Эстейт».

В «Логисе», однако, напоминают: в поселках достаточно высокого уровня большая часть заявленной инфраструктуры еще только будет создаваться — во второй или третьей очереди, «а пока жильцы наслаждаются на 50-80% застроенной территорией и пустующим административным зданием при въезде». По словам Филоновой, помпезные въездные группы с обширными площадями под торговлю и сервис представляют собой в ряде случаев пустые коробки с гулким эхом. «Сама по себе их заполняемость была под вопросом и в тучные годы, а сейчас-то вообще никто ничего в коттеджных поселках снимать под ритейл или общепит не хочет», — говорит она.

И неудивительно. По словам Владимира Яхонтова, управляющего партнера компании «Миэль — Загородная недвижимость», спортивные комплексы, фитнес-центры в поселках образца 2003 г., как правило, полностью не загружены и убыточны.

 Больная тема

Коттеджных поселков с инженерной инфраструктурой (либо уже подведена, либо получены техусловия) на рынке около 80%, считает Яхонтов. Основа основ — газ и электричество, без них никак, уверены и девелоперы, и покупатели. Соответственно, основная проблема с коммуникациями в Подмосковье — дороговизна подключения и недостаток электрических мощностей, газовых сетей, говорит Яхонтов. Поселков с центральным отоплением, по его подсчетам, не более 2%, все они находятся на границе городов. В основном в домах проводится индивидуальное отопление, устанавливаются газовые котлы.

Часто во время ввода в эксплуатацию поселок еще не обеспечен постоянным энергоснабжением и газоснабжением. Домовладельцы готовы подождать некоторое время. Но иногда приходится ждать годами. Или докупать необходимые мощности — по словам Алексея Артемьева из «Калинка-Риэлти», на Рублевке это может быть $3000 за 1 кВт или $100000 за подведение 1 м газовой трубы.

И даже если сети подведены, это еще не гарантия, что конечный потребитель сможет пользоваться водой, что напряжение будет обещанной мощности и т.д., говорят эксперты. Часто застройщик декларирует строительство единых очистных сооружений на территории поселка. Это приветствуется потенциальными покупателями. Но ввести технологически сложную систему в эксплуатацию стоит дорого, а тем более там, где еще не все дома достроены. Так и стоят эти агрегаты без признаков жизни, рассказывают в «Логисе».

До 20 км от Москвы, рядом с городами или райцентрами, поселки обычно подключаются к коммуникациям этих населенных пунктов, зачастую — ветхим. Предполагается, что в случае аварии расходы на ее ликвидацию делят девелопер и муниципалитет. «В одном из поселков на Новой Риге произошла авария в системе канализации, которая не обновлялась уже более 60 лет. Муниципалитет поселения частично переложил обязательства по ремонту на застройщика. А тот, в свою очередь, распределил сумму по клиентам, которые были вынуждены заплатить от 90000 до 200000 руб.», — рассказывает директор по маркетинговым коммуникациям Rodex Group Игорь Заугольников.

 Статьи расходов 

В большинстве поселков за содержание и ремонт коммуникаций внутри поселка (до границ участков) отвечают управляющие компании, они же оказывают коммунальные услуги. Список услуг зависит от класса поселка и набора инфраструктуры. Минимальный перечень — содержание охраны, уборка и ремонт территории, ночное освещение, вывоз мусора — есть практически везде, говорит Сергей Цывин, руководитель офиса «Проспект Вернадского» департамента загородной недвижимости «Инком-Недвижимости». Ландшафтный дизайн, очистка искусственных водоемов встречаются только в элитных поселках.

«Некоторое время назад самой распространенной формой управления были товарищества собственников жилья, которые и занимались всеми оргвопросами. Эту форму хозяйствования до сих пор можно наблюдать в элитных поселках на Рублево-Успенском шоссе», — говорит Алсу Хамидуллина, руководитель департамента загородной недвижимости Contact Real Estate. Сейчас, как правило, застройщик сам создает управляющую компанию, тем самым обеспечивает себе дополнительный заработок, а своим клиентам — сравнительно бесхлопотную жизнь. Такой подход имеет свои плюсы и минусы, считает Хамидуллина. С одной стороны, УК застройщика изначально знает местонахождение и структуру всех коммуникаций, а также в курсе особенностей проекта. С другой — собственники домов становятся заложниками ситуации: есть вероятность, что сумма платежей может расти из года в год.

Если привлекать стороннюю эксплуатирующую организацию, ее цели могут прийти в противоречие с концепцией застройщика, добавляют в «Логисе»: «Застройщик создает красивый и богатый образ поселка, а служба эксплуатации, наоборот, сокращает все излишества до приемлемого уровня либо отказывается от них вовсе». «В итоге там, где были заявлены рекреационные зоны, теперь разбиты новые участки на продажу. Озеленение сводится к минимуму, продаются административные здания и прочие инфраструктурные строения. Зоны отдыха выкупаются частными лицами», — описывают нынешнюю практику эксперты «Логиса». Решать, что из административных расходов сокращать и от каких объектов инфраструктуры отказываться, должно собрание жильцов, считают в компании.

Артемьев вспоминает: обитатели одного из самых богатых (в том числе в смысле инфраструктуры) поселков на Николиной горе посчитали, что $1500 в месяц — это слишком, провели аудит, выгнали УК и теперь платят $200-300 в месяц. Но, по словам Хамидуллиной, примеров, когда жильцы меняли УК, мало.

Эксплуатационные платежи в поселках либо фиксированные (например, 25000 руб. в «Княжьем озере»), либо рассчитываются в зависимости от площади дома или участка (в «Резиденциях Бенилюкс», в поселках от Villagio Estate на сегодняшний день составляют от 18000 до 25000 руб. в месяц), объясняет Хамидуллина. Фиксированная ежемесячная цена за обслуживание домовладения — 6000-10000 руб. (эконом), 10000-20000 руб. (бизнес) или 20000-45000 руб. для элитных поселков, это без учета расходов «по счетчику», — уточняет Игорь Заугольников. «Личные» расходы владельцев домов на электричество, газ, воду также зависят от застройщика и УК, добавляет он. Большинство применяет в поселках стандартные подмосковные расценки, но есть объекты (в основном бизнес-класса и элитные), где цены устанавливает сама управляющая компания поселка и тарифы увеличиваются на 50-100%.

По данным «Инкома», в среднем жители организованных коттеджных поселков бизнес-класса, как, например, «Большое Покровское» (15 км от МКАД по Киевскому шоссе), «Грин Хилл» (29 км по Новой Риге), «Крона» (23 км по Новой Риге), платят за обслуживание по 15000 руб. в месяц.

По данным руководителя комитета по загородной недвижимости Российской гильдии риэлторов Валерия Лукинова, стоимость услуг складывается из затрат на обслуживание и эксплуатацию сетей (40-50%), охраны поселка (30-35%), расходов на освещение поселка и электроснабжение очистных и водозаборных сооружений (10-15%) и затрат на дирекцию (5-10%).

Обычно чем больше жителей, тем меньше плата. В поселке «Дубровка» (700 домов) при максимальном объеме инженерной и социальной инфраструктуры люди платят 6000 руб. в месяц. Но бывают исключения. «В “Новоспасском” (200 домов) услуги УК дороже, чем в меньших по численности поселках», — делится Лукинов. А непрофессиональная работа УК и элементарные ошибки, по его словам, приводят к порче оборудования и дополнительным тратам.

Не всегда виноват девелопер, например когда происходят аварии на центральных подстанциях, говорит Наталья Картавцева, директор департамента загородной недвижимости Vesco Group, но жители, безусловно, считают виновным именно его. В любом случае решать проблему придется управляющей компании застройщика.

«Часто локальные аварийные ситуации происходят и по вине самих жителей, — добавляет эксперт. — Самый распространенный случай — не планируя жить в доме в зимнее время, люди забывают законсервировать систему отопления, что в приводит к разрыву труб. Или же есть пример, когда один из жителей коттеджного поселка слил воду из своего бассейна в общую канализацию, что запрещено. Емкость септика переполнилась, и неприятный запах распространился по всему поселку».

 Исцелися сам 

«Но дело даже не в том, сколько и каких ресторанов, магазинов и спортивных комплексов будет в том или ином супермегакоттеджном поселке, а в том, придет ли кто-нибудь на помощь в случае чрезвычайных происшествий. А если и приедет, то как быстро и за сколько», — считает Валентина Филонова.

Медицинское обслуживание в подавляющем большинстве случаев обитатели загородных поселков обеспечивают себе сами, покупая соответствующие страховые полисы. «Надо обязательно проверить, чтобы в страховку входил выезд медицинской бригады для оказания помощи и госпитализации на тот километр, где находится поселок», — напоминает Филонова.

«Проблемы с медицинским обслуживанием решаются по звонку. На сегодняшний день огромное количество московских государственных и коммерческих учреждений имеют филиалы в Подмосковье либо имеют возможность организовать выездной визит врача», — говорит Наталья Кац, управляющий директор агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба». Правда, в некоторых крупных поселках есть свои медпункты или хотя бы аптечный киоск.

Сложнее со школами и детскими садами. «Даже если начальная школа в поселке удовлетворяет его жителей, то начиная со средней школы родители перестают доверять небольшим образовательным учреждениям. Когда ребенок достигает возраста 11-12 лет, они переводят его либо в крупную частную школу, либо в престижную государственную», — говорит Наталья Кац.

Школ в поселках, по подсчетам Яхонтова, не более десятка (это поселки и школы верхней ценовой категории) и примерно два десятка детских садов. «Затраты на строительство школы или детского сада также отражаются на себестоимости домовладений. Кроме того, их строительство нерентабельно, управление ими достаточно проблематично, и операторы неохотно идут на управление такими объектами», — говорит эксперт. «В новом поселке “Морозовские усадьбы” (40 км по Дмитровскому шоссе, 257 участков) одна из жительниц владеет сетью школ. Она предложила организовать в этом поселке школу или детский сад, при условии что будет достаточное количество детей», — приводят положительный пример в «Инкоме».

 Кому письмо? 

По словам Валентины Филоновой, коттеджные поселки люто ненавидят почтальоны, что, по ее мнению, объясняется классовыми различиями. И хотя стоимость доставки корреспонденции в России входит в стоимость почтовой марки или в стоимость подписки на периодическое издание, доказать это работникам почты практически нереально, сетует глава управляющей компании. «Почтальоны требуют взять их в штат администрации поселка — а в кризис и главных инженеров-то поразгоняли, — потом переходят на мелкий шантаж отдельных почтовоемких домовладельцев», — жалуется она.

Но опрошенные «Ведомостями» риэлторы проблемы с доставкой почты не видят. «Если почтовый адрес присвоен дому (на землях с целевым назначением ИЖС и МЖС), то получение почты и корреспонденции происходит автоматически, хотя некоторые поселки переводят услугу в разряд оплачиваемых. Это может говорить и о том, что статус земель — дачное строительство, где не присваивается почтовый адрес», — говорит Лукинов. «При желании в ближайшем почтовом отделении можно открыть абонентский ящик поселка и специально нанять почтальона, который и будет разносить их почту», — добавляет Сергей Цывин.

С другой стороны, кто сейчас пишет письма, ведь есть интернет. Правда, интернет-тарифы для жителей загородных поселков обычно в 3-4 раза дороже, чем аналогичные тарифы в Москве, уточняет Игорь Заугольников.