На двух уровнях: многоэтажные квартиры в Москве

В начале нулевых одним из модных трендов на рынке дорогого жилья являлся формат двухуровневых квартир. Помимо тех, что имелись в уже имеющихся домах старой постройки, а также относительно недавней, как, например, в лежачем небоскрёбе на «Тульской», где проживали в основном дипломаты, они появлялись и в обычных жилых зданиях. Новые хозяева покупали квартиры на двух этажах и объединяли ихне в привычном «горизонтальном», а в «вертикальном» направлении. Кроме того, в период массовой «мансардизации», что охватила тогда столицу, именно надстройки над верхними этажами и становились тем самым вторым уровнем квартир.

Выйти в «свет»

Какова ситуация с этим специфическим форматом на рынке недвижимости сейчас, пользуется ли он популярностью? Оказывается, застройщики готовы включать в предлагаемый ассортимент двухуровневые квартиры, чтобы разнообразить линейку предложений и тем самым обеспечить максимальный охват потенциальных покупателей, комментирует генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова. Мало того, концепция двухуровневых квартир тесно сопряжена с идеей выигрышных видовых характеристик. «Покупатели готовы доплачивать за красивые и панорамные виды, и данное преимущество подкрепляется интересными решениями в плане организации пространства. Например, высокие окна, объединяющие два уровня квартиры, позволяют подчеркнуть особенности формата («второй свет»). Подобное решение создаёт особое настроение за счёт визуального простора и большого потока света».

«Действительно, у домовладельцев появляется возможность совсем по-другому организовать пространство внутри квартиры, – отмечает председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова. – В двухъярусных помещениях каждый член семьи может оборудовать свою комнату, кроме того, за счёт разделения на уровни появляется больше приватности – на первом этаже чаще принимают гостей, тогда как на втором размещают спальни».

По мнению коммерческого директора ГК «Основа» Игоря Сибренкова, такие предложения эксклюзивны и имеют широкие возможности реализации дизайнерских фантазий своего владельца. Чаще всего второй уровень такой квартиры расположен не над всем пространством первого уровня, благодаря чему на первом этаже образуется гостиная со вторым светом и огромными потолками до 5,5-6 метров. Фактически, такими параметрами обладает только загородный дом или таунхаус».

«Двухуровневые квартиры – формат жилья, который готовы рассматривать около 10% покупателей, – комментирует председатель совета директоров Kalinka Group Екатерина Румянцева. – Как правило, это люди творческих профессий, не консерваторы, которые не боятся пробовать новое и нестандартное. В восторг от таких квартир приходят студенты, молодые специалисты, которые сразу видят преимущества подобного формата жилья для себя и своей деятельности. Нередко их выбирают семьи, желающие разделить рабочую зону и зону отдыха, или которым не хватает площади одного этажа (уровня) для размещения всех необходимых комнат, а купить соседнюю квартиру на этом же этаже не представляется возможным».

«Такие квартиры приобретают мужчины и женщины 30-40 лет, с детьми школьного возраста. Также нередко их покупают большие семьи, в которых насчитывается несколько поколений: зонирование пространства помогает создать комфортную среду для совместного проживания людей разных возрастов с различным ритмом жизни. Однако люди пожилого возраста редко делают выбор в пользу двухуровневой квартиры, особенно, если собираются жить без младших родственников, так как большинство из них не готовы к «жизни по вертикали», – говорит управляющий партнёр компании «Метриум» Мария Литинецкая.

Широкая линейка спроса

Подобные лоты можно отнести к уникальным объектам на рынке, считает Мария Литинецкая. «Как в элитном сегменте, так и в премиальном, доля двухуровневых квартир и апартаментов составляет по 1,7% от общего числа экспонируемых лотов, – утверждает она. – Спрос же на двухуровневые лоты в I полугодии 2018 года составил 3,1% в элитном и 0,3% в премиальном сегменте (от общего числа сделок в сегменте). Средняя площадь предложения двухуровневых элитных лотов составляет 335,4 кв.метра, в то время, как в премиальном сегменте показатель составляет всего 73 кв.метра. Средневзвешенная цена 1 кв.метра предложения в элитном сегменте составляет 1 188,1 тыс. рублей, а в премиальном – 730,7 тыс. рублей. Стоит отметить, что средневзвешенная цена 1 кв.м двухуровневых лотов в элитном и премиальном классах заметно превышает показатели по сегментам в целом (на 29% и 41% соответственно).

По нашим подсчётам, сегодня в старых границах Москвы на первичном рынке представлено порядка 120 двухуровневых квартир и апартаментов в 24 новостройках. Причем в 11 из них продаются квартиры, в 11 – апартаменты, еще в двух – оба формата. Распределение по классам выглядит следующим образом: 27% двухуровневых лотов реализуется в комфорт-классе, 31% – в бизнесе, 35% – в премиуме, 7% – в элитном классе. В массовом сегменте среди двухуровневых квартир и апартаментов средняя стоимость квадратного метра составляет 195 280 рублей. Это на 26% больше, чем в целом по рынку данного класса. Площади их варьируются от 46 кв. метров до 188,5 кв. метров. Бюджет покупки – от 8,3 млн рублей до 38,4 млн рублей.

В бизнес-классе средняя стоимость квадратного метра двухуровневых квартир и апартаментов составляет 236 340 рублей. Это на 3% больше, чем в среднем по рынку данного сегмента. Площади варьируются от 60,1 кв. м. до 255,7 кв. метров. Бюджет покупки – от 14,2 млн рублей до 67,2 млн рублей.

В премиум-классе средняя стоимость квадратного метра двухуровневых квартир и апартаментов составляет 675 280 рублей. Это на 59% больше, чем в среднем по рынку данного сегмента. Площади варьируются от 34,3 кв. м. до 268,5 кв. метров. Бюджет покупки – от 28,3 млн рублей до 112,5 млн рублей.

В элитном-классе средняя стоимость квадратного метра двухуровневых квартир и апартаментов составляет 1 186 560 рублей. Это на 53% больше, чем в среднем по рынку данного сегмента. Площади двухуровневых квартир варьируются от 163,3 кв. метров. до 523,1кв. м. Бюджет покупки – от 117,8 млн рублей до 482,9 млн рублей».

Предложений хоть отбавляй!

«На московском рынке такой формат жилья могут предложить проекты «Рассвет Loft Studio», «Даниловская мануфактура», WineHouse, TriBeCa, CloudNine, Knights Bridge Private Park, в проектах «Сити» – «Меркурий», «Город столиц», – перечисляет Екатерина Румянцева, и напоминает, что в своё время продавались такие лоты в ЖК «Советник», «Рахманинов», «Гранатный Палас», «Пречистенка, 13», «Садовые кварталы», «Золотые ключи», CooperHouse. – Каждый покупатель видит в двухуровневых резиденциях свои преимущества. К примеру, в проекте «Пречистенка 13» есть квартира, расположенная на двух этажах, один из которых предназначен для приема гостей, а второй спланирован как частная зона со спальней и спа-комплексом. В другом комплексе хозяева предпочли отвести первый уровень для хозяйственных помещений и зоны персонала».

«В реконструируемом ЖК Cloud Nine (Большая Полянка ул., 9) 6 двухуровневых квартир с отделкой, расположенных на верхних этажах. Это 14% от общего количества квартир. Площади квартир 223,7 – 274,3 кв. м, цена 1 кв. м – 1 200 000 – 1 250 000 рублей, стоимость лотов 268 440 000 – 342 875 000 рублей. В каждой квартире 3 – 4 спальни, 3 – 4 санузла. В продаже осталось 4 квартиры. Продажи ведутся с декабря 2016 года.

В реконструируемом ЖК Рахманинов (Малый Кисловский пер., 3, стр. 1) одна двухуровневая квартира без отделки на 7-м и мансардном этажах площадью 166,4 кв. м. В квартире 4 спальни, 3 санузла. Цена 1 кв. м - 1 747 000 рублей, стоимость лота 290 700 800 рублей.Реставрация с приспособлением под современные нужды Дома Наркомфина (Новинский б-р, д. 25) – всемирно известного здания, построенного в стиле конструктивизма: в доме полностью сохранены планировки квартир, спроектированные архитектором Моисеем Гинзбургом и Игнатием Милинисом, восстанавливается отделка квартир. Реставрацией дома занимается мастерская внука М. Гинсбурга Алексея Гинзбурга. Большая часть квартир в этом доме имеет 2 или 3 уровня. Площади квартир 30,26 – 128 кв. м, 650 000 – 1 200 000 рублей за 1 кв. м, стоимость 22 695 000 – 117 840 000 рублей. В каждой квартире, кроме студии есть единая зона гостиной – кухни, 1 - 3 спальни. Есть 3D планировки», – комментирует Мария Литинецкая.

 

По словам директора по продажам «Оптима Девелопмент» Дмитрия Голева, такое предложение есть в ЖК премиум-класса «Прайм Парк». «Мы создали несколько вариантов планировок для двухуровневых квартир площадями от 120 до 170 кв.метров. В части из них, например, первый этаж – гостиная зона, а второй – спальни. Другой вариант предусматривает размещение гостиной и спален на первом этаже, а на второй уровень собственники планируют выносить детские комнаты или, например, рабочие кабинеты.  По оценкам покупателей, к преимуществам двухуровневых квартир относятся именно очень большая вариативность в зонировании и, разумеется, нестандартность подобных планировок в принципе».  

В проектах ГК «Основа» двухуровневые квартиры пользуются высоким спросом. «Такое жильё представлено в трёх проектах компании: ЖК «Парад планет», который мы построили вблизи национального парка «Лосиный остров» в подмосковном Королеве; в столичном ЖК «Грани» в районе метро «Текстильщики»; в проекте высокого класса на пересечении проспекта Академика Сахарова и Садового кольца от всемирно известного голландского архитектурного бюро MVRDV, – рассказывает Игорь Сибренков. – Так, в ЖК «Парад планет» по проекту известного столичного архбюро «Остоженка» мы запроектировали 1-2 комнатные двухуровневые квартиры и студии с возможностью организации второго уровня. Высота потолков здесь составляет до 6 метров. Всего в жилом комплексе таких квартир порядка 50, и это около 3% от всего объёма предложения.

В ЖК «Грани» представлена 21 двухуровневая квартира, и это 6% от общего числа домовладений. Они расположены на последнем этаже в каждой из трёх секций дома. В комплексе апартаментов на пересечении проспекта Академика Сахарова и Садового кольца будет представлено несколько типов двухуровневых апартаментов площадью от 50 до 105 квадратных метров. От общего объёма предложения доля таких апартаментов будет порядка 5%. Как и все апартаменты комплекса они будут с эксклюзивной дизайнерской отделкой».

Стоит подчеркнуть, что из перечисленных объектов лишь последний относится к классу элитного жилья. Действительно, сейчас приобрести двухуровневую квартиру можно в ЖК не обязательно самого высокого класса жилья. Например, ФСК «Лидер» подобные планировки предлагает в четырёх своих проектах, которые расположены в Москве и области, – UP-кварталах «Сколковский», «Римский» и «Скандинавский», а также в ЖК «Поколение». Площадь квартир начинается от 42 кв. метров, средняя стоимость квадратного метра – от 104 430 рублей. Суммарный объём проданного жилья такого формата составляет около 7 тыс. кв. м, или 2% от всего объёма реализованной недвижимости в этих проектах за весь срок экспозиции, информирует директор по стратегическому развитию ФСК «Лидер» Павел Брызгалов.

А руководитель отдела аналитикиГК «Пионер» Евгений Межевикин сообщает, что двухуровневые квартиры представлены в жилом квартале бизнес-класса «LIFE-Ботанический сад 2». «Они запроектированы на верхних этажах (17-18 этажи), площадь помещений составляет 140-200 кв. м. Особенностью планировки является наличие большой двухсветной кухни-гостиной. В таком помещении высота потолков составляет больше 6 метров».

И в заключение примечательное наблюдение, которое отмечает Ирина Доброхотова. «Сегодня покупатели придирчиво относятся к выбору нового жилья и избегают «гигантомании». Например, в ЖК «Лица» двухуровневая квартира имеет площадь 154 кв. м, санузлы при этом имеются на каждом этаже. В проекте Jazz самые небольшие двухуровневые апартаменты площадью 60 кв. м имеют выход на террасу 34 кв. м. В ЖК «Поколение» есть даже двухуровневые 1-комнатные лоты площадью от 46 кв. м по цене от 8,5 млн руб. – второй этаж назван антресольным. Это особенно бросается в глаза, если сравнить новые предложения с домами, построенными в середине 2000-х: в «Доме на Беговой» такая квартира занимает 260 кв. метров, а в «Триумф-Паласе» – 584 кв. метров».

Так что пусть не смущает фраза домовладельца, что он проживает сразу на нескольких этажах. По площади его квартира не обязательно превысит обычную «горизонтальную», к которой мы относимся намного спокойнее.