Лесная обитель

Финансовые Известия, 15.07.2010

Многие из тех, кто решился на покупку загородного дома, непременно желают стать владельцами хотя бы небольшого кусочка леса и готовы за это хорошо платить. Но беда в том, что при всем богатстве выбора лесные участки - это настоящий подмосковный эксклюзив.

Многие из тех, кто решился на покупку загородного дома, непременно желают стать владельцами хотя бы небольшого кусочка леса и готовы за это хорошо платить. Но беда в том, что при всем богатстве выбора лесные участки - это настоящий подмосковный эксклюзив.

По данным экспертов, порядка 90% заявок на приобретение земельных участков содержат главное условие - наличие леса. При этом в общем объеме предложения на долю участков с лесом приходится 13%, еще 10% участков расположены на лесных опушках. Спрос на лесные участки был, есть и будет большим. Дело в том, что новых лесных участков на рынок практически не поступает, так как все возможные лесные земли, которые можно было вывести на законных основаниях и оформить в собственность, уже выведены. А новые земли, например гослесфонда, в собственность оформлять уже запрещено.

Лакомый кусочек леса

В новых коттеджных поселках, предлагающих лесные участки наравне с участками с ровным ландшафтом, в первую очередь бронируются и выкупаются как раз лесные участки. "Чаще всего такие участки расположены по краю поселка, а иногда выделены в "элитные" кварталы, отделенные от основной части поселка, - говорит директор по маркетингу департамента загородной недвижимости компании Penny Lane Realty Александр Рыков. - Площадь лесных участков обычно больше, чем площадь нелесных. Так, средняя площадь участков без леса, предлагаемых в коттеджных поселках на первичном рынке, составляет 19 соток. Средняя площадь лесных участков - 31 сотка. Во многих поселках к лесным участкам предлагается в аренду примыкающий лес".

Практически все лесные участки расположены на западном, юго-западном и северном направлениях. При этом все "вкусные" земли уже давно выкуплены девелоперами. По данным компании TWEED, на Калужском и Киевском направлении лесных участков - 20%, на Минском - более 50%. На Рублевке лесных участков примерно четверть, а на дальней Рублевке (после 25км) таких участков более половины. На Новорижском и Дмитровском направлениям -25 -30%. Чем дальше от Москвы, тем таких предложений больше. "В общем объеме предложения участков с лесными деревьями вообще больше на вторичном рынке, потому что за несколько десятков лет существования этих дач на участках успевают вырасти огромные деревья", - отмечает Анна Шишкина, начальник управления маркетинга УК "Абсолют Менеджмент". Важную роль играет также тип леса. Наиболее востребованные - хвойные либо смешанные, менее - лиственные.

Неудивительно, что присутствие леса на участке или около него поднимает стоимость земли в разы. Лесной участок при прочих равных условиях, как правило, стоит в два и более раз дороже полевого. "Самые дорогие на сегодняшний день лесные участки предлагаются на Рублево-Успенском шоссе, в Барвихе и Жуковке. Здесь стоимость такого участка составляет от $100 тыс. до $250 тыс. за сотку, - рассказывает руководитель отдела загородной недвижимости "Калинка-Риэлти" Алексей Артемьев. - Стоимость сотки земли без леса по этому же направлению находится в пределах $50—100 тыс. На Новорижском шоссе до 30-го км от МКАД лесной участок стоит порядка $50 тыс. за сотку, а полевой $15—25 тыс."

Снизить стоимость участка с лесом может лишь наличие рядом шумной магистрали или отсутствие подведенных коммуникаций. Тем не менее в большинстве случаев цены все равно выше предложений без леса. "Дороговизна связана не только со спросом покупателей - лесные поселки дороже по себестоимости девелоперских работ, - поясняет генеральный директор компании "Красивая земля" Илья Сапунов. - Удорожание связано как с необходимостью изменения целевого назначения земли, так и с большей сложностью проведения инженерных работ - строительства подъездных путей, подведения инженерных коммуникаций и т.д."

Легитимность избушки на опушке

Понимая, что наличие высоких сосен на участке существенно повышает спрос, а также стоимость земельных активов, девелоперы нередко идут на "сделку с совестью" и продают "бракованный" товар. Со слов экспертов, если к продаже предлагается земельный участок с лесом, то возрастает вероятность наличия каких-либо нарушений при его оформлении в собственность. Поэтому при рассмотрении покупки земельного участка с лесом необходимо провести обязательную юридическую экспертизу чистоты его оформления в собственность продавцом. "Нередко это происходит с чудовищными нарушениями, что может привести к судебным процессам и даже к аннулированию сделки", - предупреждает руководитель отдела загородной недвижимости TWEED Ирина Калинина.

Самый известный судебный скандал был с поселком "Балтия" на Новорижском шоссе. В конце 1990-х годов девелопер получил от подмосковных властей в аренду участок 20 га, а затем самовольно присоединил к ним еще 40 га, часть из которых — территория заказника. Таким образом, часть поселка была построена практически на захваченном гослесфонде. Сейчас поселок живет "наполовину". Многие дома разрушены и заросли кустарником. Постройки считаются незаконными и в них запрещено проживать, а хозяева вот уже более 10 лет судятся с местными властями.

Дабы этого избежать, в первую очередь следует проверять целевое использование такого участка. Лес на бывших землях с/х назначения, переведенный под дачное строительство, наиболее реальный и безопасный вариант для приобретения. Единственный риск - нельзя уничтожать деревья и кустарники, что может затруднить строительство дома. Хотя и здесь следует быть внимательным. Обязательно нужно ознакомиться с документами, на основании которых был выведен этот лес. Эти документы перечислены в свидетельстве о праве собственности на землю. "Нередко лесные земли под строительство коттеджей вводятся в оборот полулегально: районные администрации сдают участки в аренду якобы для рекреационных и спортивных целей, - комментирует юрист компании Penny Lane Realty Сергей Поправка. - По закону 10% такой территории арендатор имеет право застроить. Но на практике застраивают гораздо большую часть. Право собственности на такие земли владельцы коттеджей получить не смогут. В любой момент инспекция может аннулировать разрешение лесничества с возможностью оспорения сделки, что повлечет за собой требование восстановить все в первозданном виде".

В лесной зоне Подмосковья распространены также случаи самозахвата территорий. Выглядит подобный самозахват следующим образом - лес берется в аренду, затем вырубается, и на месте вырубки строятся объекты. Далее прокуратура налагает штраф, который нарушители исправно и без проблем платят - и живут дальше. Есть и другой способ, которым не гнушаются некоторые структуры, чтобы "урвать" кусочек леса. Иногда для того чтобы вывести территорию из состава ГЛФ лес "заражается жучком-короедом" или другими болезнями. По крайней мере, так протоколируется в документах. Такой лес подлежит уничтожению (возможно, опять же только на бумаге), а территория переходит в "нелесной" статус. "Проблема может быть также по определению границ участка в случае, если участок граничит с лесфондом, - добавляет исполнительный директор компании "Маршал эстейт" Андрей Вяткин. - В таких случаях границы, как правило, не определены, и когда-нибудь лесхоз может предъявить претензии относительно границ".

"Если вы приобретаете землю на вторичном рынке, то 3-й, 4-й собственник на лесной участок сильно уменьшает шансы на то, что с приобретением будут какие-либо проблемы. Такой покупатель становится уже так называемым "добросовестным приобретателем", - обращает внимание Алексей Артемьев. - Если же вы приобретаете лесной участок у юридического лица и вы первый приобретатель, то риски возрастают. Будьте внимательны - смотрите на документы, проверяйте историю вывода этого леса в собственность, используйте помощь юристов, которые специализируются на этих вопросах".

При этом в договоре купли-продажи должна быть обязательно указана полная стоимость сделки. Если потом у собственника это имущество будут изымать, то суд защитит права добросовестного покупателя и обяжет продавца возместить всю сумму, указанную в договоре.