Говоря об инвестициях, неважно, в недвижимость или в другие активы, любой консультант в первую очередь советует их разделить, не складывать все яйца в одну корзину. Леонид Витальевич, как выглядит диверсификация в вашем понимании?

Я считаю, что нужно правильно диверсифицировать свои вложения, держать свои средства “под рукой”. Это скажет вам любой консультант по инвестициям. 

Недвижимость, как коммерческая, так и жилая, – хороший инструмент с точки зрения устойчивости. И ту, и другую можно сдавать в аренду. Важно купить правильный объект в правильный момент. Именно за это и получает деньги наше агентство – за обеспечение capital gain и текущей доходности. Но, конечно, такие объекты надо искать. 

Просто покупают для себя. Но когда ты вкладываешь такие суммы, почему бы не позаботиться о том, чтобы то, что ты покупаешь, было ликвидно, было выгодным вложением?

Что бы вы посоветовали подобрать в инвестиционный портфель?

Собирая инвестиционный портфель, я бы включил в него и зарубежную недвижимость, от которой можно получить как текущую, так и будущую доходность. Недвижимость - форма сохранения капитала. Банки лопаются, деньги пропадают, заемщики исчезают, банкротятся. От рисков финансового рынка никто не застрахован. Недвижимость более стабильна.

Возьмем, например, Кипр. Сдавая в аренду жилую недвижимость, вы в любом случае получите свои 3% годовых в евро. Это с учетом отрицательных ставок по вкладам в евро, когда за хранение вы еще и доплачиваете. А если сдавать эту недвижимость отдыхающим на несколько дней, по дням, краткосрочно, занимаясь этим ежедневно, доход можно увеличить до 10%.

Очень много факторов влияет на стоимость самого объекта и на уровень дохода от сдачи его в аренду. Особенно большой разброс цен на вторичном рынке. 

Приведите, пожалуйста, примеры проектов, в которые вы бы посоветовали вложиться.

Если говорить о «первичке», то я бы предложил, например, «Поклонную 9». Этот проект покажет хорошую доходность в рублях, около 10%. Такие функциональные комплексы вообще мои фавориты.

Нужно понимать, что нет ничего постоянного. Нельзя что-то такое купить, что всегда будет приносить одинаковый доход. Возьмем Столешников переулок: его сначала испортили, затем отремонтировали и вернули положение одного из значимых мест Москвы.

Сейчас город сильно меняется. И обратного пути уже не будет: проезжую часть не увеличат обратно за счет тротуаров и не разрешат снова парковку на Тверской. И это хорошо: по ней намного удобнее ехать, когда нет стихийной парковки.

Но существуют проекты, которые мало подвержены вкусовщине правящей элиты или воздействию происходящих перемен. Например, коммерческий проект, торговое помещение рядом с Красной площадью всегда будет хорошим вложением. Или апарт-отель. А вот насчет квартиры в этой локации - не уверен.

Лично мне очень нравится Copper House. Прекрасный объект. Начинался он с $25 000 за метр, сейчас можно за $15 000. Купить - это тоже немало, больше миллиона за метр. Интересной может быть инвестиция в Red 7. Хорошие проекты есть среди новостроек, но тут уже надо смотреть по застройщику. У Vesper много интересных проектов и хорошие ценовые предложения.

Можно отталкиваться от района. В Москве есть районы, интересные с точки зрения инвестиций. Много лет назад мы в Kalinka Group начали говорить о Плющихе как о Серебряной миле. Прогнозировали быстрорастущий в цене качественный кластер. И прогнозы оправдались. Начиная с “Садовых кварталов”, которые совсем недавно там выросли, и заканчивая другими проектами, которые только начинают строиться.

Но для меня важно дышать по ночам свежим воздухом, поэтому я сам живу за городом. Доезжаю до Москвы за 15-20 минут. И уже здесь толкаюсь, как и все.

Если сравнить Москву и Питер – где меньше риски и выше доходность?

Сегодня в Москве есть много возможностей для вложения в недвижимость, которая при сдаче в аренду в рублях приносит 8-13% годовых. Это хороший показатель, он выше депозитной ставки и надежнее.

Важно понимать, что можно “перетасовать”, изменить, с какими рисками реально столкнуться и как себя защитить. Многие консультанты эту услугу оказывают за отдельную плату и потом управляют этим проектом. Понимание правильного момента входа и выхода из проекта, умение прогнозировать и оценивать инвестпотенциал, адекватная оценка рыночной ситуации – все это дает колоссальные преимущества.

Что хорошо в Москве и Петербурге - из элитного жилья можно сделать «игрушку», которую потом можно выгодно сдавать на различных платформах, и всегда будет спрос. Толковая недвижимость всегда востребована.

Куда вы бы сами инвестировали?

Если выбирать страны, где бы я сам купил недвижимость, то я не оригинален: я люблю старую Европу – Италию, Францию, Англию. Там очень приятно находиться, если ты архитектурный гик.

Мы живем в век «жестких энергий», поэтому на отдых хочется поехать в спокойное место, где не надо задумываться о времени и дресс-коде. Я с удовольствием отдыхаю на том же Кипре. Уже появилось много любимых мест, но вот с архитектурой там беда. Современные застройщики строят красиво, но они пока на стадии завоевания. Однако с точки зрения инвестиций у Кипра тоже хорошие перспективы.

Если рассматривать Европу – интересны Австрия, Германия, это страны со стабильной экономикой. В них, скорее всего, инвестиции будут менее доходные, но более стабильные и с меньшими рисками.

Центр Европы, откуда ты за несколько часов можешь попасть куда угодно. Но там пока сложная ситуация со строительством, с качеством объектов – в старой части города строить невозможно.

На мой взгляд, в Европе есть ряд недооцененных стран. Например, Словения и Сербия. Они сидят тихо, занимаются своей страной, поэтому мы о них ничего не знаем и не можем оценить тамошних девелоперов. У нас есть статистика, которая показывает, как росла цена там до кризиса, несмотря на перегретый рынок. Однако после многие обанкротились. Маленький рынок диктует свои особые условия.

Еще я бы обратил внимание на страны, в которых есть собственное промышленное производство.

Если не говорить о масштабах инвестиций, а о желании, то инвестировать надо в то место, где бы ты некоторое время хотел находиться. Я считаю, инвестиции в такие старые города должны быть одним удовольствием. Но, выбирая недвижимость, важно анализировать законодательство страны, видеть реальную картину отдачи от инвестиций. Важно учитывать возможные бонусы - например, получение гражданства.

Покупать недвижимость в Европе лишь ради того, чтобы иметь – на мой взгляд бессмысленно. Конечно, существуют фанатики-коллекционеры. Но я думаю, стоит осмысленно относиться к покупке жилья за границей.