Ленд-девелопмент: от рейдерства к проектам международного уровня

По итогам Первого Всероссийского земельного конгресса, прошедшего в Москве 28 октября 2008 года, становится очевидным факт: на данный момент земля в России является самым недооцененным и в то же время самым востребованным ресурсом. Заявленная тема обсуждения — «Проблемы земельно-имущественного комплекса: интересы государства и общества» — позволила осознать актуальность проблем развития земельных участков.

До недавнего времени у нас не было четкого представления о Лэнд-девелопменте. Классическое понимание, принятое на Западе, предполагает проект разработки оптимального использования масштабного участка земли в целях повышения его рыночной стоимости. Дальнейшие мероприятия на этом участке, включая комплексное развитие и реализацию, берут на себя непосредственно застройщики. На Западе такое «разделение труда» обусловлено следующим — благодаря равномерно развитой инфраструктуре существует большой выбор пригодных к строительству участков. И ленд-девелопер обладает достаточным ресурсом для того, чтобы предварительно проанализировать каждый участок, а затем разработать проект строительства. Ленд-девелопмент — это, прежде всего, стратегический бизнес. Ленд-девелопер должен не только просчитывать участок, но и прогнозировать рынок как минимум в пятнадцатилетней перспективе.

В России первыми ленд-девелоперами, по сути, стали рейдеры, в руках которых до сих пор находиться значительная часть земель в среднем и дальнем Подмосковье. Именно рейдеры выявляли перспективные участки, принадлежавшие совхозам, заводам, фабрикам.

На сегодняшнем рынке особую актуальность приобретают проекты комплексного освоения территорий, которым, по сути, должна предшествовать работа ленд-девелопера.

Частно-Государственное Партнерство, реализующее такие проекты — поддерживается органами власти всех уровней. Но процесс принятия решений на законодательном уровне происходит не так быстро, как хотелось бы.

Поскольку ленд-девелоперская структура априори должна обладать высокой экономической устойчивостью и значительным интеллектуальным потенциалом. Пока таких структур на рынке недвижимости немного, поэтому иногда их функции берет на себя государство. Один из таких примеров — микрорайон Правгород в Калуге. На территории общей площадью 900 га на берегу Оки предполагается строительство жилья, офисных, гостиничных и выставочных площадей и организация рекреационной зоны. По мнению экспертов, заявленные объемы строительства не соответствуют прогнозируемому спросу в Калуге.

В то же время существуют примеры успешного «государственного» ленд-девелопмента. Это всем известный Моской фасад в Санкт-Петербурге, при создании которого на условиях ЧГП были привлечены российские и зарубежные консалтинговые компании. Проект отличают четкий план, уникальная единая градостроительная концепция, предполагающая застройку общим объемом в 4 миллиона кв. м. Здесь будет построен самый большой морской пассажирский порт в России, благодаря Морскому фасаду создается новая транспортная инфраструктура в регионе. Все эти характеристики позволяют говорить о том, что мы имеем дело со знаковым проектом мирового масштаба.

Ошибка в ленд-девелопменте может обойтись очень дорого всем участникам проекта, в том числе и государственному бюджету. И только компетентность и ответственность всех участников проекта поможет свести их количество к минимуму.