Квартиры с отделкой: от «белой коробки» до полной меблировки

Девелоперам удобнее стандартизация, но многие покупатели стремятся к индивидуальности

Еще пять лет назад велись споры о том, нужны ли покупателям квартиры с отделкой. Сейчас ответ однозначен: этот продукт доказал свою востребованность. Однако участники рынка продолжают спорить о том, сколько еще он будет развиваться и в какую сторону. Редакция IRN.RU выяснила, что сейчас предлагается на рынке и каковы перспективы квартир с отделкой.

В три раза за три года

По данным «Метриум Групп», с 2014 года предложение квартир с отделкой от застройщика в массовом сегменте в «старой» Москве выросло в 3,5 раза. Три года назад чистовая отделка предлагалась в шести проектах, сейчас – в 25, а количество квартир с отделкой увеличилось с 1 100 до 3 900. Их доля на рынке новостроек эконом- и комфортклассов составляет 19%. Похожие цифры приводит компания «МИЭЛЬ-Новостройки»: 19,5% против 9,8% в 2014 году (данные по Москве без учета элитных новостроек в центре). В компании «Бест-Новострой» называют еще большую долю квартир с отделкой в настоящее время – 25%. В сегменте апартаментов, по данным «Метриум Групп», лоты с отделкой составляют 27% рынка.

«Больше всего квартир с отделкой предлагается в новостройках комфорткласса: 59%. В домах бизнес-класса 27% квартир продаются с ремонтом, в экономклассе доля готового к заселению жилья достигает 14%», - говорит генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина.

В элитном сегменте тоже растет интерес девелоперов к квартирам с отделкой. Так, по словам председателя совета директоров Kalinka Group Екатерины Румянцевой, за год их число выросло в 1,5 раза. При этом премиальные девелоперы позже заинтересовались этим продуктом, чем застройщики массового сегмента. Так, в 2015 году доля высокобюджетных проектов, в которых предлагались квартиры с отделкой, составляла всего 3%, а сейчас их уже 26% от общего объема предложения.

Управляющий партнер Contact Real Estate Денис Попов говорит, что на элитном рынке около 20% лотов предлагаются с отделкой: «При этом девелоперы продолжают проявлять к ним интерес. Так, осенью на рынок вышел проект Roza Rossa в Хамовниках, в котором все 120 апартаментов предлагаются с отделкой». А, например, девелопер элитного жилья Vesper строит все проекты исключительно с отделкой.

Для бюджетных квартир

Эксперты говорят, что наибольшим спросом пользуются небольшие квартиры с отделкой. «В нашем проекте «Level Амурская» мы разделили предложение пополам: половина квартир предлагается с отделкой, половина – без. Спрос примерно соответствует предложению: 47% выбирают квартиры с готовым ремонтом. При этом наибольшим спросом среди квартир с отделкой пользуются компактные студии площадью от 18 до 20 кв. м», - рассказала руководитель отдела маркетинга Level Group Александра Мамохина на «Девелоперской среде», которую Ассоциация REPA провела в декабре 2017 года. Самые маленькие квартиры занимают 23% в общем спросе на квартиры с отделкой, тогда как на лоты более 100 кв. м приходится всего 1% (в объеме предложения их доля составляет 4%).

Схожими наблюдениями поделился коммерческий директор «Главстрой Девелопмент» Дмитрий Земсков: чаще всего с отделкой покупают квартиры до 40 кв. м, на втором месте по популярности – жилье до 60 кв. м, реже приобретают трехкомнатные квартиры около 90 кв. м. Эту тенденцию эксперты объясняют тем, что для покупателей компактных квартир с небольшим бюджетом важнее экономия на ремонте, а также то, что отделка в этом случае включается в ипотечный кредит.

По словам Александры Мамохиной, экономия на квартире с отделкой может составлять до 30% от стоимости ремонта своими силами. В статье «Самостоятельный ремонт квартиры в новостройке VS Отделка от застройщика» редакция IRN.RU сравнивала затраты и пришла к выводу, что застройщики не лукавят: обеим семьям, которые поделились своими расчетами, самостоятельный ремонт обошелся заметно дороже.

Эксперты говорят, что в комфортклассе квадратный метр с отделкой стоит на 11 000 – 20 000 рублей дороже, чем бетонная коробка. По словам Екатерины Румянцевой, в премиум-сегменте стоимость отделки составляет 27 000 – 35 000 рублей, а в de luxe - 45 000 – 150 000 рублей.

Выбор пугает

Обычно под квартирой с отделкой предполагается полностью отремонтированная квартира, в которой проведены и грязные, и финишные работы: разводка воды и электрики (с установкой розеток, выключателей, значительно реже - светильников); декоративная отделка стен, пола, потолков; установка входных и межкомнатных дверей, а также сантехники и батарей.

Как отмечают в «Метриум Групп», в 50% проектов массового сегмента, где есть квартиры с отделкой, стиль ремонта ограничен лишь одним вариантом: так называемая муниципальная отделка или более «продвинутый» дизайн-проект, но в единственном исполнении. В остальных жилых комплексах девелоперы предлагают покупателям выбрать из нескольких типов оформления интерьеров.

В 39% ЖК предлагается отделка двух типов. Как правило, это вариации на тему классики и современного стиля. В двух новостройках вариативность повышается до трех, еще в одном — до четырех. Однако в этих базовых дизайнах могут быть вариации. «Например, в ЖК «LIFE-Митинская Ecopark» есть два варианта базовой отделки, каждый из которых можно заказать в одной из двух цветовых гамм. Получается четыре типа. Также покупатель имеет возможность улучшить эти варианты до уровня «индивидуальный». Итого восемь различных решений. А в ЖК «Город на реке Тушино-2018» представлено четыре дизайн-проекта, для каждого имеется три уровня исполнения: «базовый», «стандарт» и «премиум». В общей сложности 12 вариаций», - говорит управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая.

Между тем, эксперты сходятся во мнении о том, что большая вариативность чаще всего не целесообразна. «В одном проекте было предложено три варианта отделки, однако в ходе продаж выяснилось, что по факту выбор покупателей распределяется примерно поровну между двумя из них, а на третий вариант приходилось не более 20% покупок», - говорит Александра Мамохина.

Руководитель проектов комфорткласса департамента продаж Группы ПСН Надежда Коркка привела даже более показательный пример: «В нашем ЖК Sreda предлагается, по сути, конструктор – в каждом типе комнат несколько вариантов отделки стен и пола, из которых можно «собрать» множество уникальных комбинаций. Однако в реальности люди чаще всего составляли вариант, очень близкий к тому, что был представлен в шоу-руме. Поэтому в более позднем проекте ЖК «Домашний» мы решили ограничиться всего двумя вариантами отделки».

Эксперты считают, что в будущем сохранится тенденция стандартизации вариантов отделки. С другой стороны, они наблюдают и запрос на индивидуализацию. «Зачастую семейные покупатели, которые присматриваются к большим квартирам, в целом не отказались бы от квартиры с отделкой, но их не до конца устраивают предложенные варианты, - рассказывает Александра Мамохина. - Им мы предлагаем выполнить отделку white box, то есть предчистовую – с выравниванием стен и стяжкой полов, но без декоративных работ. Кроме того, такие покупатели часто отказываются от квартир с отделкой, поскольку им не нужна, например, перегородка между кухней и гостиной или, напротив, они хотят возвести дополнительную стену там, где она не предусмотрена. Возможно, в будущем мы предложим возможность индивидуализации отделки – но не в финишном варианте, а только для white box. Но нужно понимать, что такая отделка из-за ее отклонения от стандартов обойдется дороже».

Кстати, вариант white box не входит в данные аналитиков о квартирах с отделкой. По данным «Метриум Групп», квартиры с предчистовой отделкой занимают около 21% рынка, таким образом, без какой-либо отделки сейчас продается всего около 60% квартир и апартаментов в массовом сегменте.

Нужна ли меблировка

Одно из последних веяний на рынке – квартиры с меблировкой. Летом ФСК «Лидер» ввел такой продукт в ЖК «Поколение». По словам директора по стратегическому развитию ФСК «Лидер» Павла Брызгалова, в ЖК «Поколение» полностью меблированная однокомнатная квартира стоит на 179 тысяч рублей дороже, чем такая же квартира с отделкой, но без мебели. «Покупка такой полностью готовой к проживанию квартиры экономит до 20% за счет одних только оптовых скидок от компаний-партнеров для застройщика, - говорит эксперт. - Особенно же интересен вариант «под ключ» покупателям-ипотечникам, поскольку затраты на мебель и ремонт в этом случае можно включить в ипотечный кредит».

Правда, в ходе «Девелоперской среды» эксперт признался, что сейчас с меблировкой покупается всего около 1% от общего числа квартир с отделкой. Павел Брызгалов объясняет это тем, что такой формат пока непривычен для покупателей, и верит в то, что в будущем востребованность меблированных квартир будет расти.

В сегменте квартир комфорткласса опыт ФСК «Лидер» - первый в Москве. Однако апартаменты с меблировкой существовали и раньше. Наталья Шаталина назвала два таких примера: YE’S и «Орехово. Дом у парка». Оба проекта предлагают покупателям сервис по сдаче апартаментов в аренду. По словам Дениса Попова, в элитном сегменте также есть единичные проекты, где предлагается полная меблировка, например, «Резиденция Тверская». Эксперт считает, что спрос на них очень ограничен, поэтому вряд ли их доля заметно вырастет.

Более популярен промежуточный вариант: квартира с чистовой отделкой, а также встроенной кухней и бытовой техникой. По данным «Метриум Групп», таких проектов сейчас семь в сегменте квартир и столько же среди апартаментов. Например, в «Сердце Столицы» предусмотрена кухонная мебель индивидуального производства, встроенная бытовая техника (без холодильника) и все точечные светильники (споты). ГК «Интеко» в комплексе апартаментов «Лайнер» устанавливает кухонный гарнитур с барной стойкой, мойку со смесителем, варочную панель и вытяжку. В ONLY кухни во всех апартаментах полностью оборудованы бытовой техникой, включая холодильник и посудомоечную машину.

Потенциал есть

Руководитель отдела аналитики «Метриум Групп» Мария Герасимова считает, что число квартир с отделкой будет расти пропорциональном объему предложения, однако их доля в ближайшие два-три года сохранится на уровне 15-20%. Дмитрий Земсков делает более смелый прогноз: эксперт полагает, что в перспективе квартиры с отделкой могут занять 40-50% рынка. Председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова отмечает, что если три года назад наличие отделки было важным для 20% потенциальных покупателей, то сейчас такую покупку готовы рассматривать почти 70%, поэтому сегменту квартир с отделкой есть куда расти.

Эксперты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» считают, что у отделки есть будущее, поскольку покупатели с ограниченным бюджетом стремятся к максимально готовому продукту. Однако отделка должна отвечать запросам покупателей как по планировкам и стилям, так и по качеству ремонта и отделочных материалов.