Квартиры под прикрытием

Термина "мультиформатные поселки" элитный рынок недвижимости боится как огня: акценты на разносортице ему не по нраву даже сейчас, когда продажа дорогого загорода идет со скрипом. Тем не менее высокостатусные малоэтажные многоквартирные дома по соседству с коттеджами можно обнаружить почти в каждом престижном поселке, пусть и в небольшом количестве. Как утверждают эксперты, появляются они не только и не столько от желания подстраховаться на случай кризиса, сколько совсем по другим причинам. Каким?

Новинка восьмилетней давности

Если по Новорижскому шоссе отъехать от Москвы на 24 км, а затем еще немного на восток, окажешься среди множества давно функционирующих элитных коттеджных поселков: Millennium Park, "Росинка", "Онегино", "Монолит", Monteville... Немного нарушает картину разве что возводимый по соседству комплекс Sampo — проект совсем иного смысла и уровня. Зато рядом с ним еще заметнее высокий статус остальной застройки и ее полная готовность. Последнее впечатление, впрочем, обманчиво: почти во всех поселках хоть что-то продолжает строиться. Другое дело, что стройка обычно малозаметна как со стороны, так и изнутри — таковы законы жанра, диктующие, что уже с первого дня проживания обитатели элитки должны испытывать полный комфорт. А вот не заметить появление в первичной продаже давно устоявшихся поселков нового объема предложений едва ли получится, особенно если это касается объектов, не слишком характерных для элитного загорода. Но именно такое произошло в середине года в Agalarov Estate — самом, пожалуй, таинственном и закрытом комплексе той же локации.

На рынок Agalarov Estate вышел в 2005 году или даже чуть раньше, когда последующую череду кризисов мало что предвещало. Ставку в проекте сделали на изысканную инфраструктуру, добрую треть территории (а всего там около 300 га) отдав под 18-луночное гольф-поле мирового уровня, многочисленные искусственные водоемы, разнообразные спортивные объекты, рестораны, бутик-отель и проч. А жилую часть пространства отвели под престижные и обширные (зашкаливающие за 1 тыс. кв. м) частные резиденции, заранее создав в этой зоне такой рельеф, чтобы из окон открывались виды не на соседние дома, а на природу. Чтобы поселиться здесь, мало было обладать достаточными средствами. Требовались еще личные рекомендации жителей и одобрение владельца поселка, при этом покупатель должен был согласиться придерживаться особых правил, действующих на территории Agalarov Estate (например, не разрешается запускать фейерверки позднее 23 часов и держать больших собак).

Казалось бы, в таком необычном проекте был немыслим никакой иной вид жилой недвижимости, кроме отдельно стоящих частных владений. Но нет, в июле агентство Point Estate заявило о том, что стало эксклюзивным брокером по реализации квартир в малоэтажных домах, расположенных на территории поселка. Будь поселок рангом пониже, можно было бы предположить, что малоэтажка появилась в нем как антикризисная мера (подобные метаморфозы проектов более низкой ценовой категории многократно наблюдались еще с прошлого кризиса). Но в данном случае это не так, хотя идея дополнить Agalarov Estate домами с отдельными квартирами действительно родилась позже других — когда его территория была уже полностью спланирована под просторные участки и дорогие резиденции. Вот только случилось это "позже" почти десятилетие назад, незадолго до предыдущего экономически проблемного периода (2008 года). Таких домов собирались возвести 20 штук, что, с одной стороны, очень много, но с другой, учитывая, что частных резиденций в поселке более 250,— капля в море. Строительство собирались начать еще восемь лет назад, но на некоторое время отложили, и вот теперь идея реализована.

Жизнь на задворках зоопарка

Многоквартирных объектов, правда, оказалось не 20, а лишь 8, разместили их в самой южной части Agalarov Estate, бок о бок с местным зоопарком. Кстати, зоны с животными, которые есть во многих элитных поселках, не самое престижное соседство для жилых домов, скорее наоборот. Они источник шума и неприятных запахов. Неудивительно, что по возможности зверей размещают подальше от жилья, рядом с инфраструктурными объектами, а если сразу не удалось выбрать правильное место, то со временем зверинец может переехать. Такое, например, произошло в "Княжьем озере", одном из первых элитных поселков, расположенном на том же удалении от Москвы, но по другую сторону Новорижского шоссе. Сначала зоопарк в нем располагался в центральной части неподалеку от озера, а потом его перенесли поближе к въездной группе, школе и коттеджам, которые застройщик использует для собственных нужд. В Agalarov Estate зоопарк занимает больше места, поэтому неудобств от него не так много. Но все же вблизи него разместили наиболее дешевые по местным меркам объекты. С трех сторон сравнительно небольшие для данной локации участки площадью 27-37 соток, а с четвертой — те самые многоквартирные дома.

Бюджетность таких предложений, впрочем, весьма и весьма относительна, разве что в сравнении с расценками на местные резиденции, которые исчисляются сотнями миллионов рублей. Так, по данным агентства Contact Real Estate, за 479,4 млн руб. здесь выставлен на продажу трехэтажный дом площадью 1,8 тыс. кв. м на участке 62 сотки, а за 1 млрд руб. предлагается резиденция на первой линии большого озера, в которой 1,2 тыс. кв. м, а участок составляет около 1,2 га. На квартиры цены, конечно, совсем иные, однако и они, и архитектурные особенности самих домов полностью соответствуют элитным запросам. По информации агентства Point Estate, наиболее дешевая квартира (а их в комплексе лишь 67) обойдется в 62,9 млн руб.— это 140-метровая "трешка" в состоянии "под ключ". В целом же габариты квартир в поселке — 140-185 кв. м, средний ценник составляет 72,2 млн руб., а за 2016 год здесь было продано шесть лотов — весьма неплохой показатель для нетрадиционного и сверхдорогого загородного сегмента.

По словам риэлторов, квартиры здесь предназначены для той же аудитории, что и резиденции. Их покупают очень обеспеченные люди, привыкшие к высокому уровню жизни, но по разным причинам не желающие обитать в индивидуальном доме. Некоторые, например, подолгу живут и работают за границей, в Россию приезжают только в теплое время года, с мая по октябрь, и отдельно стоящие объекты, простаивающие по полгода, им ни к чему. Еще один пласт покупателей связан с инфраструктурной спецификой поселка, а именно присутствием на его территории профессионального гольф-поля. "Такого рода недвижимость приобретают спортсмены-профессионалы для временного проживания в период важных спортивных мероприятий и соревнований,— говорит генеральный директор компании Welhome Анастасия Могилатова.— Причем одной из причин приобретения именно квартир являются более скромные коммунальные и эксплуатационные траты".

Французские подсчеты

Малоэтажный комплекс Азарово — самый доступный по цене на дальней Рублевке

Фото: Дмитрий Лебедев, Коммерсантъ

Многоквартирные дома встречаются и в других коттеджных поселках, позиционируемых как элитные — даже в тех, что не обладают уникальной инфраструктурой. "Они имеются в "Трувиле", "Онегине", "Николино" и других,— говорит директор департамента загородной недвижимости агентства Tweed Ольга Бахметьева.— Формат везде примерно одинаков: сравнительно небольшие площади, которые соответствуют спросу определенной категории покупателей. Не всем, у кого есть достаточный бюджет на покупку, хочется больше квадратных метров". На первый взгляд такой подход логичен. "Если площадку застроить одинаковыми домами, то в случае падения спроса на них продажи во всем проекте остановятся,— поясняет генеральный директор компании Point Estate Тимур Сайфутдинов.— Если же в одном проекте представлено несколько продуктов: и коттеджи, и квартиры, и земельные участки, и таунхаусы, застройщик получает сразу несколько клиентских потоков и проект реализуется быстрее". Однако именно в элитном сегменте этот закон рынка может сработать противоположным способом. Неслучайно выражение "мультиформатный поселок" здесь не в ходу. Как поясняют в компании Penny Lane Realty, покупатели, имеющие высокий статус, относятся к нему настороженно, полагая (и не без оснований), что появление квартир и таунхаусов влечет за собой повышение плотности застройки, а им это совсем ни к чему, так как в их глазах снижает класс поселка. В результате вместо повышения маржинальности проекта застройщики получают труднопрогнозируемые продажи. Поэтому при разработке концепции таких поселков приходится выдерживать очень тонкий и хрупкий баланс разнородных объектов и основную территорию отводить под коттеджную застройку.

Именно так поступили в поселке "Довиль", расположенном в 11 км от МКАД по Минскому шоссе, где основную часть занимают коттеджи, а квартирная застройка представлена парой трехэтажных домов с мансардами, а также несколькими рядами соседствующих с ними таунхаусов. Причем впечатления объектов второго сорта квартирные дома не производят. Находятся они в самой северной части, которая по-своему даже лучше южной: она дальше всего от шоссе. При этом от главной гордости проекта — большого озера, расположенного по центру "Довиля" и простирающегося на 16 га (а это четверть пространства поселка),— что коттеджи, что малоквартирные дома удалены примерно на одинаковое расстояние. В архитектурном плане разные объекты тоже ничуть не уступают друг другу. Все они выполнены в нормандском стиле, с массой ярких деталей на фасадах и островерхими крышами.

Различия лишь в абсолютных ценах и размерах, хотя здешние квартиры маленькими не назовешь. Скажем, площадь самой небольшой из имеющихся в продаже квартир 85,5 кв. м, а самой большой — 249,5 кв. м. В то же время габариты таунхаусов, при которых от 2 соток земли, начинаются от 232 кв. м, а размеры коттеджей составляют 444-775 кв. м (участки 10,5-32 сотки). Что же касается цен, то, по сведениям компании Welhome, квартиру площадью 102 кв. м здесь можно приобрести за 23 млн руб., а ту, в которой 185 кв. м, за 25 млн руб. То есть по 135-219 тыс. руб./кв. м. Приблизительно таков же средний ценник и у таунхаусов, а квадратный метр коттеджей примерно в 2,3 раза дороже.

Сюрпризы с Новогодней улицы

Самый низкий "входной билет" для желающих поселиться в полноценном элитном поселке — в "Азарово", расположенном между 1-м и 2-м Успенским шоссе в 22 км от Москвы на окраине Новодарьинского леса (к слову, около 40 га леса взяты поселком в аренду и фактически включены в его состав). Добраться сюда можно и по платному объеду Одинцово, и по Рублевке. По сути, это даже не один поселок, а два — южный и северный, связанные дорогой. Вблизи этой связки в конце улицы Новогодняя возведен пятиэтажный многоквартирный дом с подземным паркингом, бежево-песчаными фасадами, арочными окнами на последнем этаже, открытыми балконами и множеством иных архитектурных деталей. По тем границам южной части поселка, которые непосредственно не соседствуют с лесом, выстроены преимущественно таунхаусы. А вот коттеджи расположены не только в центральной части и той, что примыкает к лесу, но и в противоположной, вплотную к которой находятся конюшни с пастбищами: в отличие от диких зверей, лошади элитному соседству не помеха.

Но вернемся к ценам. Квартиру площадью 69,7 кв. м (а это фактически минимальный метраж из представленного здесь) можно приобрести за смешные для элитного формата 5,9 млн руб., то есть 84,6 тыс. руб./кв. м. Но и это не предел. "Совсем недавно застройщик объявил акцию на готовые квартиры — от 70 тыс. руб., что дешевле многих панельных многоэтажек в пригороде Москвы,— говорит Евгения Панова, руководитель департамента загородной недвижимости компании Vesco Realty.— При этом квартиры в "Азарово" продаются в состоянии под чистовую отделку, с разведенным отоплением, напольной стяжкой, высота потолков в них составляет 3,5 м, а в качестве бесплатного приложения к ним идут роскошные парковые зоны, хвойный лес, разнообразная инфраструктура поселка (школа, фитнес-центр, супермаркет) и очень престижное расположение. К слову, в том же самом поселке минимальные цены на таунхаусы начинаются от 60 млн руб. (300 кв. м с отделкой "под ключ"), а расценки на коттеджи без отделки — от 77 млн руб.".

Впрочем, столь низкие цены на квартиры в элитных поселках все же исключение, а не правило. Скажем, в поселке "Новое Лапино", расположенном по другую сторону Новодарьинского леса, где малоэтажка, как и в Agalarov Estate, представлена полностью готовыми к проживанию вариантами, бюджет покупки иной. "Квартира площадью 150 кв. м с двумя спальнями, дизайнерской отделкой, итальянской кухней и техникой там стоит 47 млн руб.,— рассказывает председатель совета директоров компании Kalinka Group Екатерина Румянцева.— Находящийся там же двухуровневый таунхаус площадью 320 кв. м оценивается в 76 млн руб., а дом площадью 470 кв. м с гаражом на два машино-места продается на 110 млн руб.".

Тестовый формат

Для кого же предназначены малоэтажные многоквартирные дома, если обитатели коттеджей в этих поселках не заинтересованы в появлении рядом с ними ни мультиформатности, ни людей иного склада и уровня, и почему такие объекты вообще возникают? Прежде всего стоит принять во внимание то, что, во-первых, абсолютные цены на такие квартиры в большинстве случаев не такие уж и низкие, а во-вторых, во многих из таких домов жилье предлагается в полностью завершенном виде — с отделкой, а то и полной обстановкой.

"Чаще всего покупателями становятся владельцы коттеджей в соседних поселках, но покупают они не для себя,— рассказывает Сергей Колосницын из Penny Lane Realty.— Люди, привыкшие к просторному загородному дому, едва ли захотят перебираться в квартиру или таунхаус. Скорее наоборот: их выросшие дети привыкли жить загородом, они неохотно переселяются в город, а возможности содержать отдельный дом у них пока нет. Однако говорить о том, что элита обеднела настолько, что готова переезжать в малоэтажку, пока не то что преждевременно, а просто смешно. Скорее мы видим, что формируется новая прослойка людей, чьи доходы не позволяют купить дом на Рублевке или Новой Риге, а вот амбиции и статус требуют присутствия в этих локациях. С точки зрения девелоперов определенного уровня было бы странно не откликнуться на этот спрос соответствующим предложением. И если говорить о "переформатировании" под новые реалии, то скорее речь идет о реализации совершенно другой идеи — о выпуске качественного современного конкурентного проекта, в рамках которого планка не то что не опускается до малоэтажки, а скорее поднимается — до максимальной степени готовности современных объектов, которым на рынке нет аналогов".

Действительно, начать планомерное внедрение на элитный рынок объектов, полностью готовых к проживанию, и подготовить почву для их позитивного восприятия финансово обеспеченной аудиторией проще всего было с квартир. Сейчас эта стадия как раз в самом разгаре — отсюда и обилие таких предложений, однако уже просматривается следующий шаг. Один из загородных застройщиков в начале 2017 года готовит к выходу на рынок новый элитный поселок, в котором не будет ни квартир, ни таунхаусов, зато абсолютно все коттеджи станут продаваться в состоянии "под ключ". Но это уже совсем другая история.

Наталия Павлова-Каткова