Квадрум: Непохожий на тебя!

Квадрум

Кажется, мы пришли к «цивилизованному» формату загородных посёлков, что означает: всё подчинено концепции, заложенной деловеперами, единой стилистике строений и прочему однообразию. И хотя домовладельцы берут на себя обязательства следовать общим правилам, не нарушая градостроительную среду, всё-таки некоторым из них удаётся отличиться.

Себя показать

«Появление в организованных элитных посёлках вычурных домов, владельцы которых стремятся к самовыражению, стало уже нормой. Такую "достопримечательность" сегодня можно увидеть практически в каждом посёлке, – комментирует Илья Менжунов, директор департамента элитной недвижимости компании «Метриум Групп». – А ведь даже при продаже земельного участка многие девелоперы уже давно вносят обязательный пункт в договор, согласно которому будущий владелец обязуется согласовать проект дома с девелопером или же выбрать один из предложенных ему вариантов.

Если собственник не соблюдает условия договора, его могут ждать определенные санкции: например, девелопер откажется подключать дом к коммунальным сетям и др. Но, как показывает практика, данная перспектива владельцев земельных участков не пугает и в посёлках по-прежнему появляются "авторские" коттеджи».

«Действительно, несмотря на изначально заложенную единую концепцию посёлков, время от времени в каждом из них появляются жители, желающие выделиться по своему вкусу и "улучшить" купленную недвижимость, – согласен Дмитрий Власов, коммерческий директор компании RDI. – Как правило, корректировки покупателями вносятся в уже построенные объекты во время проведения ремонтов. Чаще всего, изменения касаются цветовых решений фасадов, остекления балконов, пристройки навесов или строительства самостоятельных строений на участке. К сожалению, с юридической точки зрения у застройщика, как правило, нет никаких инструментов, позволяющих повлиять на жителей, нарушающих концепцию проекта. В соответствии с законодательством, объекты становятся собственностью покупателей, и они вправе делать с ней все, что угодно».

«Да, в 1990-е и 2000-е годы каждый владелец дома на Рублёвке хотел выделиться, удивить соседей роскошью своего дворца, необычным дизайном дома, нетипичными для России элементами интерьера и экстерьера», – вспоминает Юлия Грошева, директор департамента загородной недвижимости Kalinka Group.

Эксперт объясняет это тем обстоятельством, что каждый премиальный и элитный объект на загородном рынке — уже по определению уникальное предложение. Но так как любой человек имеет представление о доме своей мечты, то часто встречаются и уникальные требования и пожелания к будущему жилищу.

«В элитном сегменте бывают случаи, когда застройщик отводит часть проекта под типовую застройку, а часть отдаёт покупателям под самостоятельное строительство, – говорит Мария Соковцева, руководитель отдела продаж департамента загородной недвижимости PENNY LANE REALTY. – Вот тут и начинаются типичные проблемы рынка участков без подряда: один владелец построил дом, а его сосед поставил "коробку" и не спешит заканчивать стройку. Или рядом с аккуратным белым особняком может внезапно вырасти кирпичный замок из конца 90-х. Да, конечно, это выход для ярко выраженных индивидуалистов, но только в стремлении реализовать свои фантазии придётся найти в себе способность смириться с чужими причудами и быть готовым к тому, что все живут по своему графику. Другой вариант — это Рублевское шоссе, где высокие заборы позволяют владельцам строить что угодно».

«На самом деле формат покупки определяет и дальнейшую ситуацию, – уточняет Георгий Николаев, руководитель службы застройщика жилых комплексов «Андерсен» и «Остров Эрин». – Участки с готовыми домами либо участки с подрядом — это фактически объекты, которые обязуют покупателя заключать договор с подрядной организацией по застройке. В данном случае "выпендриться" глобально, то есть построить дом в другом стиле и по другому проекту, не получится. 

Варианты "творчества" возможны только в формате возведения дополнительных хозяйственных построек, забора (если он не предусмотрен общей концепцией), размещения кондиционеров на фасаде, достройки вверх и пр. Управляющие компании пытаются с этим бороться, заключая договор о правилах проживания, но реальных инструментов, увы, нет. Если говорить об участках без подряда, то тут полное, никем не контролируемое творчество, но и покупатели, и продавцы понимают на что идут, изменяя проект. Правда, чаще всего в этот сегмент попадают либо самые дешёвые, либо самые дорогие объекты». 

Всё по порядку

Тем не менее, времена «хаотичной Рублёвки», заполнившие рынок неликвидом, прошли, и новые коттеджные посёлки строятся в едином архитектурном стиле, утверждает Юлия Грошева. Почти в каждом из них можно найти дома разных планировок, площадей, да и архитектура каждого из них индивидуальна и неповторима даже в рамках одного концептуального посёлка.

«Сегодня на загородном рынке найдётся недвижимость на любой вкус, – рассказывает она. – В Подмосковье есть посёлки, объединяющие жильцов по их увлечениям и интересам, к примеру, Chateau Souverain, в котором создано комьюнити ценителей хорошего вина, или "Курорт Пирогово", на покупку домовладения в котором решаются состоятельные любители яхтинга. Поклонники европейского архитектурного стиля могут выбирать посёлки-"аналоги" европейских стран: "Резиденции Бенилюкс", "Довиль" и "Трувиль", "Маленькая Италия", "Ричмонд" и прочих. Есть посёлки, объединяющие людей по деловым интересам: камерные, построенные для определённой аудитории покупателей из сферы бизнеса».

«Завершился период, когда элитные посёлки представляли собой стихийную застройку без генплана и инфраструктуры, – поддерживает эту точку зрения и Валентин Зуев, руководитель отдела продаж компании Villagio Estate. – В своих проектах мы стараемся придерживаться стилевого единообразия. Как правило, архитектурный вопрос никак не влияет на решение клиента о покупке, ведь у Villagio Estate есть собственное архитектурное бюро, которым разработано более 250 проектов домов на любой вкус. Например, посёлокMillennium Park насчитывает почти 700 домовладений. Это 7 кварталов, каждый из которых имеет свои нюансы с архитектурной точки зрения: есть улицы только с современными домами, есть кварталы с классическими особняками, есть резиденции в стиле ампир, есть шале. Так что выбор у покупателей очень большой».

«Маленькая Шотландия» — это посёлок с таунхаусами, так что проблема однородности застройки здесь решена самим девелопером. Однако у каждого апартамента есть свой участок, обустройством которого занимаются владельцы. Кто-то решает поставить у себя на участке только гриль, ну, а кто-то разворачивается по полной: делает не только теплицу, но и беседку или баню. Строительство подобных сооружений обязательно согласовывается с управляющей компанией. При покупке таунхауса будущий собственник подписывает документ, который определяет правила проживания в посёлке. Так что владелец не может сделать пристройку на своем участке без согласования с эксплуатирующей компанией. Это не каприз и не столько требования к эстетике, сколько объективно необходимое условие. Представители застройщика не только проверят правильность размещения постройки, но и заранее подскажут, где именно поставить беседку, чтобы вода, стекающая с крыши, не поливала соседа, как построить гараж без вреда коммуникациям и т. д. 

К сожалению, я знаю случаи в некоторых ЖК, когда владельцы считают, что им принадлежит не только их участок, но и весь посёлок, и возводят незаконные постройки с нарушением строительных норм и без согласия администрации, что может навредить инженерным коммуникациям, соседним участкам или общественным зонам. И если владелец не желает сносить несанкционированные постройки, то доказывать его вину придётся в суде», – информирует Алексей Хижняков, начальник отдела продаж посёлка «Маленькая Шотландия».

Правила игры

«Единый архитектурный стиль всего объекта — это один из ключевых трендов сегодняшнего рынка загородной недвижимости, – комментирует Игорь Чунаев, директор адепартамента управления проектами KASKAD Family. – Для того, чтобы сохранить заявленные характеристики жилого комплекса, девелоперы разрабатывают правила добрососедства, которые являются неотъемлемой частью Устава объекта. Эти правила выносятся в отдельный документ, который подписывают покупатели. 

Также на этапе заключения любого договора по приобретению дома или квартиры в жилом комплексе или коттеджном посёлке заключается дополнительный договор о членстве в кооперативе. Покупатель наделяется правами пайщика кооператива, причём его права и обязанности указаны в Уставе кооператива, так же, как и единые правила добрососедства и содержания объектов общего пользования, правила ведения отделочных и ремонтных работ на территории того или иного посёлка. 

В Уставе прописан ряд ограничений, не допускающий изменений архитектурной целостности посёлка, таких, например, как установка кондиционеров или других дополнительных конструктивных элементов, изменение подъездов, установка декоративных навесных элементов и т. д. Если собственник все же решил внести разного рода изменения во внешний вид своего дома, то, скорее всего, он получит предписание или штраф». 

«До того как проект построен и сдан в эксплуатацию от концепции застройщика отступить невозможно, – считает Мария Соковцева. – К тому же в рамках проектов с концепцией, покупатель может вносить изменения лишь в детали конструкции или планировку. Вариант отделки фасада обычно выбирают из предложенных, или вполне можно переделать открытую веранду в зимний сад. После того, как посёлок сдан и передан в собственность жильцам, осуществлять контроль за жителями уже сложнее — начинаются пристройки, надстройки, возведение дополнительных построек...

Ситуацию спасают несколько факторов. Во-первых, ГОСТы должны строго соблюдаться просто потому, что от этого зависит безопасность самих жителей, и они это прекрасно понимают. Соответствует ли нормативам проект, выясняется ещё на стадии согласования проекта — и тут застройщик отвечает по всей строгости за любые несоответствия. Второй момент: выбирая себе дом в посёлке с концепцией, будущий владелец уже готов к тому, что вокруг него будет единообразная застройка. С одной стороны соблазн переделать свой дом «не как у всех» есть, но с другой есть и понимание того, что твоему примеру вполне может последовать сосед и тоже возвести на участке из 2 соток баню. Так что есть резон держать себя в руках. 

Конечно, бывают случаи, когда покупателю нравится место и инфраструктура посёлка, но категорически не нравится архитектура, стилистика или формат предложенного дома. В исключительных случаях застройщик идёт навстречу такому покупателю и вполне может построить ему деревянный сруб вместо английского особняка, но на участке, расположенном на отшибе, не бросающемся в глаза. Разумеется, что такой дом нарушит целостность единого архитектурного стиля и негативно отразится на ликвидности посёлка, так что целесообразно его построить в стороне, где-нибудь у ограды. Участок у ограды сам по себе малопривлекателен, так что этот вариант становится компромиссом и для застройщика, и для владельца нестандартного дома».

Дмитрий Власов уверен: «Для предотвращения таких ситуаций мы, девелоперы, можем использовать три законных пункта. Во-первых, вносить запрет на нарушение концепции посёлка с соответствующей системой штрафов в договор на эксплуатацию. Такие договоры подписываются жителями добровольно, поэтому и взыскание с них тех или иных штрафных санкций вполне правомерно.

Во-вторых, на этапе проектирования можем заблаговременно продумывать возможные варианты внесения изменений в проект (они, как правило, стандартны) и разрабатывать корректировки. А на этапе продажи домовладения можем предложить покупателю вариант, полностью соответствующий его пожеланиям и без ущерба для самого проекта, его целостности и концептуальности. В случае отсутствия в буклете необходимого дополнительного объекта, застройщики могут пойти навстречу покупателю и на индивидуальных условиях разработать концепт необходимого объекта.

В-третьих, речь пойдёт о неформальном инструменте. Жители зачастую сами радеют за сохранение единой концепции (все-таки они её покупали) и поэтому сами стараются контролировать и влиять на своих соседей. При таких условиях девелоперу важно на этапе формирования рекламной кампании и позиционирования проекта привлечь правильную целевую аудиторию, заинтересованную в покупке не просто коттеджа или таунхауса, но именно в организованном посёлке с единым стилем. Тогда и нарушений будет гораздо меньше».

Не уйти бы в неликвид

Игорь Чунаев обращает внимание на связь между либеральностью застройщика и ликвидностью объекта в целом: «Несомненно, застройщику приходится проявить определённую твёрдость, ведь внесение разнообразных изменений в 99 % случаев пагубным образом сказывается на общем внешнем виде жилого комплекса. Здесь каждый застройщик для себя выбирает сам. Мы, со своей стороны, также придерживаемся строгих правил, однако стремимся, где возможно, идти навстречу пожеланиям жителей. Например, недавно в жилом комплексе «Домодедово Таун» наши жильцы попросили разрешить им устанавливать кондиционеры на фасаде таунхаусов, что не было предусмотрено изначальной концепцией. Мы проанализировали ситуацию и предложили вариант, который устроил обе стороны: разрешили устанавливать кондиционеры на фасадах, однако не выше определённого уровня и попросили замаскировать их при помощи кустарников. Таким образом, и наши покупатели остались довольны, и внешний вид не пострадал».

«Когда внешний вид коттеджа значительно отличается от других, его ликвидность меняется, причём как в одну, так и в другую сторону, – говорит Илья Менжунов. – Можно выделить четыре фактора, влияющие на ликвидность загородного дома. Первый — это красота, второй — функциональность, третий — цена, четвёртый — локация. Покупка недвижимости всегда импульсивна: люди оценивают дом, в первую очередь, с точки зрения внешнего вида. Вот почему дом, построенный со вкусом, продаётся быстрее, чем тот, который при прочих равных характеристиках, похож на все остальные. Да, за последнее время на рынке загородной недвижимости появилось много красивых домов. Всё чаще владельцы, покупая самый обычный коттедж, превращают его в образец гармоничных архитектурных решений. Но ведь не редки и обратные примеры, о которых стоит помнить "новаторам"».

«Сегодня даже самые взыскательные и привередливые покупатели понимают, что "дом с чудинкой" можно построить только для собственного проживания, и не стоит надеяться на его продажу в будущем, – утверждает Юлия Грошева. – Такие объекты отличает долгий срок экспозиции: как правило, стоят они дорого, а их нестандартность становится обременением, которое мешает найти нового владельца». 

«Всё верно, в отношении домовладения работает принцип ликвидности — чем больше он индивидуализирован, тем сложнее его продать, – подтверждает Мария Соковцева. – Однажды у меня был клиент, который купил каменный коттедж (поскольку подошло место расположения), но поскольку мечтал о деревянном, то снёс полдома... Первый этаж остался кирпичным, а второй — из бруса. Понятно, что такая постройка не приглянётся никому и никогда, но если необходимости в продаже не будет, почему бы и нет?».