Квадрум: Лучшее предложение

Квадрум

Владельцам дорогих апартаментов, по всей видимости, многое из китчевости предыдущих лет порядком надоело. В моду опять входят строгие классические каноны, ценятся уют, тишина и спокойствие.

Переоценка ценностей

«Клиентов класса люкс уже не удивишь собственным бассейном, сигарной комнатой и прочими атрибутами роскоши начала 2000-х, – рассказывает руководитель департамента по работе c девелоперами агентства IntermarkSavills Александра Синилова. – В элитном сегменте сегодня редкостью стало стремление домовладельцев к избыточной роскоши. Скорее, можно наблюдать желание комфортного и приятного проживания в собственной квартире. Им важен высокий уровень профессионализма обслуживающего персонала».

В бизнес-классе, напротив, ценится собственная бытовая, социальная, торговая, спортивная инфраструктура, пусть и открытая для доступа всем желающим «со стороны», но зато находящаяся в шаговой доступности.

Значительное внимание при выборе нового места жительства покупатели уделяют качеству отделочных работ, обустройству входных групп, ежедневному уходу за общественными зонами (свежие цветы, влажная уборка и пр.).

В связи с этим вспоминается фильм Джузеппе Торнаторе «Лучшее предложение», герой которого утверждает: «В каждой подделке есть доля подлинности». Эта мысль подтверждается тем, что по сюжету пожилой аукционист, коллекционер картин и вечно одинокий Вёрджил Олдман получает заказ на оценку старинных вещей от таинственной клиентки по имени Клэр, которая больна агорафобией и за последние 12 лет ни разу не выходила из своего особняка. Вёрджил влюбляется в неё, и ему придётся произвести переоценку своих ценностей и по-новому взглянуть на свою жизнь. Так и на данном этапе развития отечественного рынка дорогого жилья – наступило переосмысление.

Лицом к лицу

А теперь по порядку. По словам Синиловой, лицом любого люксового проекта является его фасад и входная группа, которые должны соответствовать стилю и качеству дома, Входная группа должна быть просторной, светлой и вызывать wow-эффект. Но не за счёт своей неординарности, а за счёт классического исполнения, которое, увы, нередко сегодня бывает утеряно. «Оформлению многих входных групп могли бы позавидовать первоклассные мировые отели», – отмечает Екатерина Фонарева, коммерческий директор корпорации «Баркли».

Впрочем, это относится не только к общественным зонам. «Основной тенденцией в отделке элитных квартир является использование исключительно натуральных материалов, ценные породы дерева, камня. Кроме того, проект интерьера должен быть разработан обязательно именитым дизайнером», – отмечает Полина Меделяновская, директор по работе с ключевыми клиентами компании Kalinka Group.

Например, в Knightsbridge Private Park общественные зоны оформляет Дэвид Линли, племянник королевы Великобритании и глава компании LINLEY. В Barkli Residence – нью-йоркское бюро Robert A.M. Stern Architects. В Mon Cher дизайн общественных зон выполнен по индивидуальному проекту французского дизайн-бюро Жака Гранжа JACQUES GRANGE’S OFFICE. В Barkli Virgin House – дизайн Келли Хоппен.

Шуба дала дуба

Жилые комплексы дорогого сегмента, как правило, расположены в центре города, где уже сформирована вся необходимая инфраструктура, напоминает Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп».

Поэтому внутри таких объектов она не обязательно должна быть обширной, поскольку никто, кроме самих жильцов ЖК, ею пользовать не будут, поясняет Денис Попов, управляющий партнер Contact Real Estate. Например, салон красоты в таком малоквартирном элитном комплексе, скорее всего, не окупится. Помещения общего пользования могут включать библиотеку, бильярдную, сигарную зоны или винные комнаты.

В домах, построенных в начале 2000-х годов, проектировали бильярдные, бани и сауны, бассейны и т.п., говорит Ирина Калинина, управляющий партнёр агентства недвижимости Point Estate. Но с годами жильцы стали относиться к инфраструктуре более экономно: содержание объектов закрытой инфраструктуры ложится полностью на жильцов, а платить большие деньги за то, чем пользуешься редко или не пользуешься вообще, нет смысла. Например, в ЖК «Патриарх» изначально была организована комната для хранения шуб, которую позже решили переделать под другие нужды, т.к. она оказалась невостребованной.

«Для клиентов класса люкс наличие бильярда и его разновидность не играет никакой роли в принятии решения о покупке квартиры в этом доме, – говорит Синилова. – У большинства клиентов этого круга есть загородные дома и зарубежная недвижимость; они являются членами различных клубов по интересам, где могут играть на бильярде, курить сигары».

Что касается бизнес-класса, то к этому сегменту относятся, как правило, значительно большие комплексы, поэтому и инфраструктура в них открытая  и может включать в себя фитнес-клубы, салоны красоты, медицинские учреждения и др. В основном, она связана со спортом, детьми, медицинскими услугами.

В башне «Меркурий Сити», например, существует клубный этаж, где расположены lounge-bar, кинотеатр, сигарная и бильярдная, фитнес-центр, хамам и сауна, отмечают в Point Estate. Клубный этаж для владельцев апартаментов также будет расположен в «Башне Федерация» (лобби, ресторан, бар, тренажёрный зал).

«Вас здесь не стояло»

Для элитного объекта обязателен обширный паркинг, рассчитанный на несколько – порой до трёх - машиномест на квартиру, также должны присутствовать помещения для ожидания водителей. Для владельцев пентхаусов обычно резервируется до пяти машиномест. Для сравнения, которое приводит Денис Попов, в бизнес-классе принято оборудовать одно или полтора машиноместо на квартиру.

«Девелоперы понимают конкурентную среду и диверсифицируют риски, уменьшая площади лотов и таким образом расширяя целевую аудиторию проектов за счёт сокращения бюджета предложения, – говорит Роман Попов, директор департамента стратегического консалтинга Kalinka Group. – Но зачастую в таком случае проект не обеспечивается элементарно машиноместами. Часто можно встретить проекты, где эта обеспеченность на уровне гостиниц – одно машиноместо на пять лотов».

Стоит отметить, в некоторых комплексах подземные парковки оборудованы мини-мойками. Как правило, такие услуги предоставляются в крупных ЖК, имеющих многоуровневую парковку не менее, чем на 100-150 машиномест.

Быт не забыт

По словам Синиловой, клиентам, проживающим или стремящимся проживать в элитных домах, абсолютно неинтересно, кто и где стирает и гладит их рубашки. Главное, чтобы они к назначенному часу были у него дома, и эта работа была выполнена на «отлично». Для этого, в общем, достаточно распорядителя, который решит, что и где нужно сделать.

Выносить мусор и мыть лестницы, входные группы должны, в принципе, два раза в день, но практика показывает, что если мусор и выносят ежедневно, то общую уборку могут делать через день. «А это, конечно же, недопустимо», - считает эксперт IntermarkSavills.

В большинстве случаев застройщик предлагает собственникам только услуги консьерж-службы, которые и выполняют определённые поручения: относят вещи в прачечную, забирают мусор и т.д.

 

Впрочем, состоятельные жильцы элитных домов и так имеют обслуживающий персонал, который занимается бытовыми делами по дому (готовка, уборка и пр.). Поэтому необходимости в наличии бытовых предприятий в составе комплекса нет.

Ох, рано встаёт охрана

Чем выше уровень дома и выше уровень его охраны, тем меньше вооруженных людей видят жильцы и посетители. Но это не означает, что дом не защищен. Он, наоборот, защищен настолько, что жители себя чувствуют защищёнными. Уровень охраны включает и видеонаблюдение, и контролёр движений, и тепловизоры, и карточки «свой-чужой», и зеркальную проверку днища машин. Всё это автоматизировано и выведено на пульт охраны, которая в случае необходимости, вызовет подкрепление.

Консьерж и охранник, контролирующие вход в здание, это «вчерашний день» современных систем безопасности, говорит Екатерина Фонарёва. Минимальным стандартом для элитного жилья сегодня является наличие систем видеонаблюдения и слежения с SMS-оповещением, а также контроля доступа с помощью электронных карт. А вот, допустим, в ЖК Barkli Residence многоуровневая система безопасности включает в себя круглосуточную охрану, видеомониторинг по периметру здания, на территории и в местах общего пользования, контроль доступа, комплексную диспетчеризацию здания, датчики движения в паркинге, лифтовых и приквартирных холлах.

Технические средства во всех сегментах одинаковые – карты доступа, считает Денис Попов. Отличие состоит в том, что в элитном классе все знают друг друга в лицо, посетителей и жильцов может встречать консьерж, в то время как охрана может контролировать процесс посредством видеонаблюдения, сидя в специализированном помещении. В премиальном и бизнес-классе из-за большого количества жильцов выучить друг друга невозможно, людей много, поэтому при входе всегда есть охрана. Также практикуется разделение потоков: коммерческие помещения и жилые обособлены.

Содержание по прайсу

Ставка за содержание элитных объектов может находиться в диапазоне от 140 до 250 рублей за кв. м в месяц, отмечают в IntermarkSavills. Плюс оплата света и воды. В бизнес-классе платежи от 90 до 120 руб. за кв. м считаются приемлемым размером. Ставка напрямую зависит от количества квартир в доме.

Размер эксплуатационных платежей в элитных новостройках зависит от ряда факторов. Они рассчитываются исходя из расходов на уборку территории, охраны, обслуживания инженерных систем, озеленение. В остальном всё зависит от конструктива здания, различных дополнительных услуг и содержания собственной инфраструктуры. В среднем размер эксплуатационных платежей для жителей новостроек элит-класса за квартиру площадью 100 кв. м составляет около 16-17 тыс.

В проектах с закрытой инфраструктурой или домов с особыми техническими характеристиками, например, в башнях в «Москва-Сити», ежемесячные расходы на содержание комплекса могут доходить до 30-35 тыс. рублей, указывают в «Метриум Групп». Высокие ставки обусловлены особенностями эксплуатации высотных зданий: в них необходимо устанавливать дополнительное инженерное оборудование для доставки воды на верхние уровни и обеспечения пожарной безопасности, больших затрат требуют лифтовое оборудование и уход за фасадным остеклением, поясняет Екатерина Фонарёва.

Плавающая ставка

Наибольшую «добавку» к платежам, по словам Дениса Попова, дают входящие в жилой комплекс бассейны и фитнесс-клубы. В этом отношении, в уже построенных объектах компании «ДОН-Строй» функционирует аж пять крупных фитнес-центров с бассейнами (и еще десяток небольших). Кроме того, в инфраструктуру включены 7 кафе-ресторанов и целый ряд пекарен-кондитерских, 11 продуктовых магазинов, 10 медцентров, 7 салонов красоты, 19 автомоек – и так далее. Компания по собственному опыту хорошо знает, с одной стороны – что востребовано жителями и обязательно должно быть заложено в проект (в том числе – в каком количестве и каких размеров), а с другой стороны – что важно технологически предусмотреть ещё на этапе проекта. Ведь очевидно, что фитнес-центр или ресторан имеют специфические требования к планировке помещения, его инженерному оснащению и т.д.

Масштабные «интервенции» инфраструктуры в рамках одного проекта можно проиллюстрировать на примере ЖК «Сердце Столицы». На его территории, например, помимо школы и детского сада, предусмотрено все необходимое для активного образа жизни, включая фитнес-центр площадью 4 тыс. кв. м с полноценным бассейном, стадион для игровых видов спорта, универсальные спортплощадки для игры в теннис, волейбол, мини-футбол.

Также здесь будет расположен торговый центр площадью 18 тыс. кв. м с крупным супермаркетом, кафе и рестораны, пекарни, медицинские центры, различные магазины, салоны красоты, детские развивающие центры, спортивные секции и творческие студии, химчистки-прачечные, автомойки.

Огромный внутренний двор квартала наполнился не только парками и скверами, но и беговыми и велосипедными дорожками, креативными детскими городками, площадками для пикников, занятий йогой и игр на свежем воздухе (уличные шахматы, пинг-понг, петанк). Запланирован даже водоём (который зимой превращается в каток) и скейтпарк для подростков.

Среди проектов бизнес-класса, где помимо жилой недвижимости, предусмотрено создание крупных кластеров социально-бытовой, деловой, торговой и спортивной инфраструктуры, которые превращают их в «миниполисы», Владимир Богданюк, руководитель аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet, отмечает МФК «Флотилия», квартал «Арена Парк», МФК «Парк Мира».