Квадрум: Компромисс «шаговой доступности»

Квадрум

Вопрос перевода жилого фонда в нежилой вынесен правительством Москвы на электронный референдум. Изменять ли процедуру перевода, определят сами москвичи в проекте «Активный гражданин». Они должны решить, что для них важнее. С одной стороны, в связи с усложнением процесса получения разрешений уменьшится число открываемых магазинов и аптек шаговой доступности, с другой позволит защитить интересы жильцов дома. 

Для города важно соблюсти баланс интересов малого бизнеса и собственников квартир, поэтому необходимо учитывать мнение обеих сторон. В непростом деле «бизнеса на первых этажах» разбирался КВАДРУМ.

Золотая линия

Инфраструктура на первых этажах — спасение для многих районов, где когда-то её «недозаложили», а, может быть, и «закладывали», но времена меняются, и там, где несколько десятков лет назад жителям было всего достаточно, сегодня требуется разнообразие, под которое дополнительных помещений никто строить не собирается, да и места для этого порой нет.

«В Москве существует целый "пласт" помещений стрит-ритейла, переведенных из жилого фонда, причём в спальных районах они составляют примерно треть от общего объёма рынка, – описывает ситуацию начальник отдела стрит-ритейла компании JLL Светлана Ярова. – Особенно это касается больших спальных районов, в которых торговые помещения изначально не были запланированы, а при появлении станции метро или другой точки притяжения в районе возникал спрос на них. После сноса палаток нежилые помещения стали фактически единственной опцией для ритейлеров для размещения бизнеса».

Так получилось, что во многих жилых районах, особенно, старых, первые этажи — это единственная возможность открыть свою торговую точку и обеспечить жителей необходимой инфраструктурой. «К тому же, больший выбор операторов порождает между ними конкуренцию, что положительно влияет на цены. Например, представим себе район, в котором все первые этажи жилые и построен всего один торговый центр: как правило, в ТЦ разрешено разместить только одну аптеку и один продуктовый магазин. Понятно, что за такое помещение будет вестись борьба, арендатор заключит договор по высокой ставке и будет держать высокие цены для жителей», – приводит пример в защиту бизнеса на первых этажах управляющий партнер консалтинговой компании DNA Realty Антон Белых.

Спрос определяет предложение и до последнего времени перевод помещений на первых этажах в нежильё и размещение там коммерции было обоюдо-выгодным: округа получала недостающую инфраструктуру, жители первых этажей переезжали из доставшихся им когда-то квартир-аутсайдеров в в лучшие условия. Прибыль от таких сделок для новых владельцев достигала десятков, а то и сотен процентов.

«Раньше, пока многие собственники не понимали ценность своей квартиры на первом этаже с окнами на метро, бизнес по выкупу и переводу таких квартир был супервыгодный. Мечтая съехать с квартиры на первом этаже, люди готовы были продавать свою квартиру за стоимость аналогичной квартиры, только на более высоком этаже или в новом доме, а компании, которые выкупали такую недвижимость, могли зарабатывать 200-400 % с такой сделки», – рассказывает Антон Белых.

Сейчас ситуация изменилась, а хозяева квартир на первых этажах уже поняли, что это «золотой актив», поэтому цены на такую недвижимость могут отличаться в 3-4 раза от стоимости квартиры на первом этаже, но с окнами во двор или стоимости квартиры на этаж выше, предупреждает эксперт.

Так, у станции метро «Новокосино» в старом доме квартиры во дворах продаются за 4,5-7 млн руб., а вот на первой линии в том же доме — уже за 11-15 млн руб., в зависимости от площади и близости к метро, приводит пример Антон Белых. У метро «Медведково» квартиры обычные стоят 5-8 млн руб., а квартиры с видом на метро предлагаются за 12-16 млн руб. 

И всё равно переводить их в нежилой фонд выгодно для инвесторов. Расчёты таковы: при покупке квартиры площадью 35 кв. м, скажем, за 14 млн руб. около метро, затратах на перевод ещё 2-4 млн, сдавать в аренду такое помещение можно примерно за 300-400 тыс. руб. в месяц, а продать за 27-35 млн руб. как арендный бизнес, в зависимости от условий договора аренды и спроса в конкретном районе, а также от готовности нового собственника ждать покупателя по максимальной цене. То есть заработок составляет от 60 до 100 % при сроках реализации проекта максимум 1-1,5 года. Если же не продавать, а сдавать в аренду, то окупаемость инвестиций составит 4,5-6 лет. «Купить под такую окупаемость готовую торговую недвижимость в Москве фактически невозможно», – резюмирует цифровую выкладку Антон Белых.

Но это расчёты только «для умных», а покупатели помещений на первых этажах такими оказываются не всегда. И дело даже не в уме, а в опыте.

Ликвидный коридор

«Ликвидность таких помещений не гарантирована хотя бы потому, что только определённый процент нежилых помещений в принципе можно использовать как коммерческую недвижимость», – предупреждает директор департамента коммерческой недвижимости компании RRG Юрий Тараненко. Наиболее ликвидны помещения, подходящие по своим параметрам и месторасположению для организации торговли, поясняет эксперт. Если это помещение на первом этаже, на первой линии, на улице с хорошим постоянным трафиком, перевод в нежилой фонд, действительно, может дать прирост стоимости на 30-40 % (собственники-то поумнели, и цифры доходности совсем другие). «В противном случае нежилое помещение, скорее, представляет собой высокорисковый актив. Так, к примеру, в новых микрорайонах, где на первых этажах почти всегда располагается нежильё, по нашим данным, до 60 % коммерческих помещений пустуют — они не востребованы», – говорит Юрий Тараненко.

Многое зависит и от района расположения дома и ближайшего окружения. Если речь идёт о районе в «чистом поле», то коммерческие помещения будут ориентированы только на жителей данной локации. «В таком случае нежилые площади не должны превышать 4-5 % от площади квартир», – подсчитали эксперты RRG. – Если часть помещений выходит на оживленную магистраль, а сам жилой район находится в городе, то дополнительно к внутреннему спросу жителей возникает "внешний" спрос, и объём востребованных помещений может увеличиться до 8-10 % от площади квартир района».

Примеры «идеальных» торговых коридоров приводит собственник ГК «ЭКООФИС» Андрей Ковалёв. Это Ленинский, Ломоносовский, Кутузовскийпроспекты. «В советское время квартиры на первых этажах с такой локацией стоили дешевле всех остальных в доме, сейчас же ситуация в корне изменилась. После перевода в нежилой фонд квадратный метр такой площади может стоить и 20, и 30 тыс. долларов», – возвращается к теме доходности эксперт.

Аптека против банка

Разумеется, бывшее жильё на первых этажах — не идеальные помещения для арендаторов и, берясь за выкуп той или иной квартиры, нужно хотя бы примерно представлять, что тут получится сделать, а что нет. «Для каждого бизнеса есть свои тонкости по конфигурации помещений, освещённости, количеству "мокрых" зон и так далее, – отмечает Андрей Ковалёв. – Скажем, под стоматологическую клинику требуется совершенно другое помещение, нежели под продуктовый магазин».

В помещениях площадью менее 51 кв. м нельзя, например, торговать крепким алкоголем, напоминает Антон Белых. Есть сложности для открытия в переведённом помещении кафе, так как необходимо делать отдельную вытяжку и докупать киловатты. При этом площади для полноценного кафе слишком маленькие, что не позволит окупить все вложения в удобные сроки.

«Самыми выгодными являются небольшие магазины продуктов, салоны связи, салоны красоты, аптеки и банки. Они готовы платить хорошие ставки аренды, то есть это выгодно собственнику, сами неплохо зарабатывают в таких форматах, да и жильцам предоставляют необходимую инфраструктуру и альтернативу крупным сетевым супермаркетам. Если же собственник хочет сам открыть бизнес, то следует отталкиваться от той сферы, в которой он лучше всего разбирается и имеет опыт. Заработать можно на всём, если уметь это делать и знать как», – даёт рекомендации Антон Белых.

Решает рынок

Стоит отметить, что на доходность бизнеса влияет и сегодняшняя рыночная ситуация. «Сейчас основной спрос на помещения формата стрит-ритейл приходится на продуктовые магазины, кафе/рестораны. Если говорить о покупке помещения с целью последующей сдачи в аренду, важно понимать, что рентабельность арендного бизнеса снизилась: увеличился срок экспозиции, арендаторы договариваются о льготных условиях (снижении индексации ставки, увеличении арендных каникул, и т.д). При этом в ближайшее время не ожидается роста ставок аренды», – делится рыночными подробностями директор отдела оценки компании CBRE Светлана Шорина.

С коллегой не согласна начальник отдела стрит-ритейла компании JLL Светлана Ярова: «Сегодня доля вакантных помещений на этом рынке составляет около 10 %, и постепенно она будет уменьшаться. С учётом невозможности перевода новых помещений в нежилой фонд имеющееся предложение будет абсорбироваться, а ставка аренды, поддерживаемая спросом, сохранится на высоком уровне. По нашим прогнозам, ставки аренды на эти помещения не будут падать, но и роста ставок можно ожидать только в перспективе двух-трех лет».

Чем выгоднее, тем сложнее

В нынешние времена единогласный прогноз, что арендные ставки не будут падать — уже стимул к тому, чтобы заняться этим бизнесом. Однако, постепенное усложнение процедуры перевода снижает интерес. Более того, эксперты опасаются, что с введением же новых ограничений перевод жилья на первых этажах в нежильё может и вовсе прекратиться.

«Масштабное наступление» на бизнес на первых этажах столичные власти начали в мае этого года, запретив постановлением правительства Москвы № 276-ПП пристраивать к жилым домам отдельный вход. Но, как напоминает руководитель отдела коммерческой недвижимости Kalinka Group Егор Левченко, наличие такого входа, по сути, является непременным условием для перевода жилья в нежилой фонд. То есть, не запретив процедуру перевода законодательно, мэрия фактически сделала её невозможной. Теперь предприниматели могут начинать процедуру перевода только помещения, в котором уже есть отдельный вход, а такие помещения фактически уже все переведены.

«После выхода постановления о перепланировке помещений в многоквартирных и жилых домах оказался невозможным перевод даже тех помещений, которые уже получили согласование уполномоченных органов. Судьба помещений пока неясна», – делится эксперт.

Озабоченность экспертов понятна, однако, как считает Антон Белых, говорить, что последствия непременно будут катастрофическими, не стоит. Сценарии развития событий могут быть разные. «При оптимистичном сценарии это приведёт к тому, что перевод помещений будет осуществляться более централизованно: в частности, всех собственников помещений в одном доме обяжут делать типовые проекты фасадной входной группы, чтобы не превращать их в "шанхай", следить за единообразием вывесок арендаторов и следить, чтобы арендаторы таких помещений действительно никому не мешали (например, не присоединяли открытое кафе к общедомовой вытяжке)», – отмечает Антон Белых.

Но есть и пессимистичный сценарий, при котором запрет на перевод помещений могут оставить. «Тогда многие дома будут выглядеть очень уродливо: магазин, квартира с цветочками на подоконнике, снова магазин, аптека, снова квартира со шторками и цветочками... К тому же ставки аренды на переведённые помещения будут расти, как только рынок начнёт выходить из кризиса. Уже сейчас мы наблюдаем рост поглощения торговых площадей и сокращение уровня вакансий в стрит-ритейле. Думаю, к осени помещения станут арендовать ещё более активно, что в итоге отразится на ставках аренды в некоторых районах и ценах на товары и услуги, так как все арендаторы вынуждены закладывать завышенные ставки аренды в их стоимость», – рисует перспективу Антон Белых.

Появление в цепочке необходимых согласований ещё и дополнительных процедур ещё сильнее затянет процесс перевода, который, по словам Светланы Шориной, и так достаточно трудоёмкий и может занять более года. «Проверка подписей может превратиться в очередную бюрократическую процедуру, которая будет душить предпринимателей», – опасается Егор Левченко. Впрочем, отмечает эксперт, у протестов жителей появлению коммерческих предприятий в своём доме могут быть и объективные причины, так что взаимодействие «жителей и бизнеса» может быть и оправданным.