Квадрум: Качели загородной «элитки»

Загородный рынок всегда был индикатором экономической ситуации в стране. Он первый реагировал на все кризисные изменения явным снижением спроса вплоть до полной остановки продаж. Элитный же сегмент этого рынка очень узкий и специфичный, живущий по своей логике и законам.

Спрос определяет предложение

Как известно, на рынке многое определяется спросом. Есть спрос, будут и предложения, а если со спросом проблемы, то и выход новых проектов становится делом рискованным.

Сейчас бытует мнение, что рынок элитной загородной недвижимости переживает серьёзный спад, однако, цифры говорят, что ничего особо критичного в этом сегменте не происходит. Илья Менжунов, директор департамента элитной недвижимости компании «Метриум Групп», аргументирует эту точку зрения следующим образом: «Наша выручка в июле по сравнению с июнем снизилась на 8 %. При этом в августе по сравнению с июлем увеличилась на 52 %. В сентябре спад по сравнению с августом составил 33 %. Такой подъём в последний летний месяц связан с тем, что мы закрыли несколько достаточно крупных сделок, которые не успели завершить в июле. На мой взгляд, небольшой провал по количеству сделок может наблюдаться и в октябре. Однако в ноябре и декабре, вероятно, спрос, восстановится».

А директор департамента загородной недвижимости PENNY LANE REALTY Сергей Колосницын вообще отмечает, что по сравнению с прошлым годом спрос в данном сегменте вырос на 15 %, поскольку 2014 год был предкризисным, когда покупатели заняли выжидательную позицию, не имея возможности спрогнозировать развитие сложившейся в стране ситуации, и не стремились выходить на сделку. А вот если спрос сравнивать с аналогичным периодом 2013 года, то он упал на 7%.

Падение спроса не заметила и компания HONKA. Анастасия Фетисова, директор по маркетингу московского представительства «РОССА РАКЕННЕ СПБ», рассказывает: «На рынке загородного домостроения лето традиционно считается лучшим периодом для покупателей, и сезон этого года для нашей компании не стал исключением. Например, в загородном комплексе "Истринская Ривьера" до конца 2015 года планировалось реализовать десять домов, и уже к сентябрю здесь было продано шесть из них и ещё один дом в настоящий момент забронирован».

В том, что спрос есть на элитную загородную недвижимость, нет ничего удивительного. Всегда есть богатые люди, нуждающиеся в добротном загородном доме, подчеркивающем статус владельца. Сергей Колосницын считает: «Одни чиновники и олигархи сменяют других, но элита как класс останется, причём, навсегда, и жить ей нужно в соответствии со своим высоким уровнем». Однако спрос элитного покупателя трансформируется, сейчас элитный дом 90-х никого не интересует.

Трансформация

В настоящий момент состоятельный покупатель умеет считать деньги и вкладывает их весьма рационально. Именно поэтому самым большим спросом пользуются готовые дома. Илия Менжунов отмечает, что сегодня порядка 90 % покупателей в данном сегменте приобретают дом «под ключ» — с ремонтом и мебелью: «С одной стороны, это связано с психологией покупателя: воплощая мечту о собственном доме, клиенты не хотят откладывать исполнения давнего желания в долгий ящик ремонта, поэтому отдают предпочтение домам, в которые можно быстро переехать. С другой стороны, готовый коттедж — это вложение средств практически с нулевым риском. В нынешних экономических условиях данный фактор становится решающим».

Дом «под ключ» обычно находится в обжитом посёлке с хорошей транспортной доступностью. Но подобных проектов на рынке немного. Ярким же примером такого посёлка, который даже в кризис пользуется спросом, является «Николино» на Рублёво-Успенском шоссе. Благодаря развитой и продуманной инфраструктуре и прекрасной транспортной доступности коттеджи здесь востребованы уже много лет.

Если же говорить про первичный рынок, то предпочтение отдаётся готовым коттеджам, элитные участки без подряда вообще редкость. Исключение составляют лишь «Мэдисон Парк», «Монтевиль», Millennium Park и «Ренессанс Парк» (Новорижское шоссе), где участки без подряда встречаются наряду с готовыми коттеджами, однако, при этом их в восемь раз меньше. 

Стоит отметить, что инфраструктурная составляющая сейчас для спроса крайне важна. Замок с охраной, но без всего никому не нужен, причём эта тенденция прослеживается и в регионах. Так, Павел Боровиков, директор по продажам и маркетингу уральского гольф-курорта Pine Creek Golf Resort, согласен, что сейчас собственники недвижимости обращают внимание на инфраструктуру, которая окружает объект, делая ставку на спортивно-рекреационную составляющую: гольф-поле, конно-спортивный клуб, яхт-клуб.

«Сегодня выживут те проекты, у которых есть хорошее соотношение цена-качество, грамотно продуманная маркетинговая концепция и уже произведены все достаточные инвестиции в сети и инфраструктуру. Тяжело будет тем застройщикам, которые создавали свои проекты по образцу начала нулевых, когда есть только земля, где будет строится коттеджный посёлок, и не заложено никакой инфраструктуры. В тех посёлках, которые не соответствуют потребительским ожиданиям, однозначно будет происходить смена концепции или переход в мультиформатность, что скажется на уровне сегмента», – комментирует эксперт.

Одним словом, спросом пользуются ликвидные проекты, а их на рынке немного. По оценке Ильи Менжунова, на вторичном рынке загородной недвижимости лишь 15-20 % лотов ликвидны, 60-65 % обладают средней ликвидностью и около 20 % — это дома практически под снос, так как требуют масштабной реконструкции, стоимость которой будет несопоставима с результатом.

Надо сказать, кризис всё-таки внёс свои коррективы в покупательские предпочтения. По данным POINT ESTATE произошла корректировка потребительских предпочтений в сторону уменьшения площадей: средняя площадь реализованного коттеджа на сегодняшний день снизилась на 15 % до 490 кв. м. Упал и средний бюджет покупки, который на первое полугодие 2015 года составил 1,7 млн долларов или 95 млн руб. Если оценивать снижение этого показателя в долларовом выражении, то средний чек уменьшился на 30 %. Основой причиной данного падения является изменение курсов валют и проведение гибкой политики застройщиков с целью стимулирования спроса.

Рыночное предложение

Итак, спрос есть, но что же предлагает рынок? Первичный загородный элитный рынок из новых проектов практически ничего и не предлагает. Андрей Хитров, руководитель департамента стратегического консалтинга и исследований компании Welhome, отмечает выход в продажу земельных участков без строительного подряда в коттеджном посёлке «Николино». Сергей Колосницын обращает внимание на выход посёлка Резиденция «Берёзки» в проекте «Барвиха Level» на Рублёво-Успенском шоссе. POINT ESTATE вспоминает, что в первом квартале компания Villagio Estate вывела на рынок новый объём участков без подряда в ряде своих посёлков, однако, во втором квартале перевела данный объём обратно в участки с подрядом. А данные «Метриум Групп» свидетельствуют о том, что в 2015 году стартовали продажи лишь в небольших проектах от частных инвесторов, где предложение составляло не более 10-15 домовладений, а также в открытые продажи вышел посёлок «Ренессанс Парк», который продавался и в прошлом году, но исключительно через брокеров. Таким образом, на первичном рынке распродаются остатки, и, как отмечает Илья Менжунов, зачастую это посёлки, вышедшие на рынок в 2012-2013 годах.

Но отсутствие новых проектов совсем не означает, что покупать нечего. По оценкам POINT ESTATE на первичном рынке элитного загородного жилья в продаже находится 1217 домовладений.

Кроме первичного рынка, есть ещё и вторичный, где предложение за первое полугодие текущего года увеличилось на 7 %. По данным PENNY LANE REALTY, в сегменте от 60 млн руб. за третий квартал этого года было совершено больше 200 сделок. Распределение же между первичным и вторичным рынком было примерно одинаковым: 53 % реализованного спроса пришлось на «первичку», 47 % — на «вторичку». Если рассматривать продажи в бюджете от 120 млн руб., то количество совершённых сделок было порядка 65. На долю первичного рынка при этом пришлось всего лишь 17 %, а на вторичном рынке — 83 %.

Общее предложение на элитной «загородке» в настоящий момент превышает спрос, именно поэтому новые проекты и не выходят. Кроме того, в силу экономических обстоятельств спрос сужается, так как загородный дом никогда не являлся покупкой первой необходимости.

Цена приобретения

Средний бюджет покупки, как отмечалось выше, сократился. В основном, это произошло из-за выхода на рынок более дешёвых лотов меньших площадей в отдельных проектах. На вторичном рынке цены падали за счёт роста предложения. Больше всего цены снизились на объекты, расположенные на Рублёво-Успенском и Дмитровском шоссе. А вот коттеджи Минского шоссе подорожали по причине улучшения транспортной доступности в связи с открытием здесь платной трассы. Высокая цена в данной локации связана ещё и с тем, что дома почти достроены.

Снижения уже объявленной цены не было на первичном рынке, хотя усиленно применялись разные акции. Андрей Хитров вообще отмечает в третьем квартале текущего года обострение конкуренции среди девелоперов загородного элитного рынка, и главным инструментом в этой борьбе выступают скидки и ограниченные предложения: «Если раньше скидки предоставлялись исключительно при личной встрече в ходе переговоров, то сейчас девелоперы говорят о них в открытую: объявляют о проходящих акциях в новостной ленте на сайтах коттеджных посёлков или при звонке в офис продаж».

Юлия Грошева, директор департамента загородной недвижимости Kalinka Group, отмечает, что ещё с ноября прошлого года загородный рынок начал переход к рублёвым ценам, который продолжается и по сей день: «По оценке аналитиков нашей компании, около 50 % объектов, представленных на подмосковном элитном рынке, экспонируются в рублях. Рублёвые цены с начала года выросли по разным проектам от 20 до 30 % и всё ещё продолжают расти. Падение в диапазоне 20-30 % показали лишь долларовые цены».

Если же говорить конкретно о цифрах, то Илья Менжунов сообщает, что сейчас стоимость элитных коттеджей начинается от 1 млн долларов, таунхаусов — от 20 млн руб., а участков без подряда — от 320 тыс. руб. за сотку. Самый же дорогой лот на сегодняшний день — дом площадью 4 тыс. кв. м и участком 120 соток, расположенный в 7 км от Москвы по Рублёво-Успенскому шоссе. Этот лот продаётся за 130 млн долларов. 

В регионах элитный ценник значительно ниже. Так, в Свердловской области самое дорогое предложение в коттеджном посёлке «первой волны» застройки оценено в 200 млн руб. Самое же доступное элитное предложение в данном регионе находится на территории уральского гольф-клуба Pine Creek Golf Resort, где стоимость домовладения начинается от 14,5 млн руб. За эти деньги собственник получает земельный участок в 15 соток и коробку дома без внутренних инженерных сетей. А элитное предложение компании HONKA в Сибири в коттеджном посёлке «Остров» в восточной части Новосибирского водохранилища предлагается по цене 200-350 тыс. руб. за сотку, кроме того сам коттедж из финского клеёного бруса стоит от 14,5 млн руб.

Одним словом, элитный рынок жив и будет жить, но видоизменится. У него есть свой покупатель, который останется даже при самых неблагоприятных экономических условиях, потому что всегда и везде есть люди, умеющие делать бизнес.