Купили на свою голову

Граждане продолжают получать платежки, рассчитанные уже с учетом нового подхода к налогообложению — исходя из кадастровой стоимости. Аналитики «Рамблер-Недвижимость» предрекают особенно взрывной рост налога для владельцев апартаментов, поскольку статус этих помещений — коммерческий, а не жилой.

«Дом» попросил экспертов рынка недвижимости разобраться, владельцам каких именно апартаментов готовиться платить по 150-200 тысяч налога в год.

Начнем с того, что хотя по своему статусу все апартаменты не являются жильем, налог на них все-таки будет исчисляться по-разному: некоторые коммерческие помещения «более равны», некоторые — «менее». Зависит это от того, к каким именно видам недвижимости относится конкретный комплекс с апартаментами: это могут быть торговые, офисные, гостиничные помещения, либо «прочие».

И если для квартир ставка расчета составляет 0,1-0,3 процента от кадастровой стоимости (за исключением элитного жилья), то для самых «везучих» апартаментов (гостиницы и «прочие») — уже 0,5 процента, а для офисных и торговых помещений — и вовсе два процента от кадастровой стоимости объекта. Это как раз сопоставимо с той ставкой налога, по которой придется раскошеливаться владельцам элитной жилой недвижимости.

«Отдельно в новом законе о налоге на имущество физических лиц не прописывается размер налогообложения для апартаментов, однако, исходя из текста закона, можно сделать вывод, что апартаменты гостиничного типа, которые предназначены для временного проживания и в которых можно оформить временную регистрацию, попадают под налог в размере 0,5 процента, а офисно-делового назначения — уже под налог в размере два процента, — поясняет руководитель аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet Владимир Богданюк. — Апартаменты в гостиничном комплексе предназначены для временного проживания, а не под те виды использования и назначения, которые прописаны в п. 2 ст. 378.2 НК РФ, значит, на них должен распространяться налог в размере 0,5 процента. Таким образом, для апартаментов гостиничного типа кадастровая стоимость, которых, например, восемь миллионов, размер налога составит 40 тысяч рублей, а для апартаментов офисно-делового назначения — уже 160 тысяч».

При этом на практике многие апартаменты по документам являются нежилыми помещениями без уточнения формата, отмечает эксперт, и это означает, что, покупая такие апартаменты, человек не может заранее точно знать, какой налог ему придется выплачивать.

На первичном рынке, как говорит Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой», и особенно в среднебюджетном сегменте, основной объем апартаментов имеет как раз офисный статус (около 74 процентов от общего количества корпусов), и только 26 процентов — это апарт-отели. «Примеры объектов с апартаментами со статусом офисного помещения: МФК "Флотилия" и "Штаб-квартира на Мосфильмовской". Статус гостиничного помещения имеют апартаменты в апарт-отелях YES, "Волга", "Ландыши", ONLY, квартал “Березовая аллея” и другие», — говорит эксперт.

В более дорогом сегменте, рассказывает Анастасия Могилатова, генеральный директор компании Welhome, как пример комплексов с апартаментами гостиничного назначения (налог 0,5 процента) можно привести Mon Cher, «Сады Пекина», Balchug Residence, «Гороховский 12», «Клубный Дом на Сретенке». Апартаменты в комплексе Art Residence относятся к нежилым без уточнения статуса (налог 0,5 процента), в Studio#12 — к офисным (налог два процента). «Какой-либо закономерности между ценой квадратного метра и ставкой налога на тот или иной апартаментный комплекс в целом по рынку не прослеживается, — говорит эксперт. — Единственным примером, пожалуй, могут служить комплексы апартаментов Balchug Residence и Balchug Viewpoint. Поскольку они реализуются одним девелопером — “ИНТЕКО”, — но имеют разные статусы, этот момент учтен в ценовой политике. Один из комплексов является МФК с апартаментами, второй — это гостинично-деловой комплекс с апартаментами. При этом цена метра в первом случае в среднем ниже, чем во втором, на пять процентов».

«На рынке элитных столичных новостроек предлагается 520 жилых апартаментов в 19 объектах, что составляет 42 процентов от общего объема первичного предложения. Из них порядка 40 процентов — это многофункциональные комплексы (МФК), где есть и торговые, и офисные помещения, — рассказывает Екатерина Румянцева, председатель совета директоров Kalinka Group. — Разница в налогообложении зависит от статуса апартаментов: там, где более 1/5 помещений — офисные и торговые, ставка налога установлена на уровне двух процентов. Для апартаментов гостиничного типа и прочих ставка равна 0,5 процента».

В бизнес-классе есть примеры ЖК, где представлены и квартиры, и апартаменты, говорит Анастасия Могилатова: «Царская Площадь», AFI Residence Paveletskaya, «Сердце Столицы». И практика показывает, что квартиры в них реализуются более высокими темпами, и цена метра в квартирах выше на 18-20 процентов, чем в апартаментах.

В целом, разницу в стоимости между апартаментами и квартирами эксперты рынка оценивают по-разному: в NAI Becar, например, говорят от 10-15 процентах, в «БЕСТ-Новострой» считают, что апартаменты могут стоить и на 15-20 процентов дешевле аналогичных по локации квартир.

При этом, как уточняет Иван Татаринов, коммерческий директор компании Glincom, более высокая ставка налога вовсе не означает более крупной конечной суммы, с которой расстанется налогоплательщик: «Кадастровая оценка, которая выступает базой налогообложения, формируется в зависимости от категории недвижимости. Большинство объектов редевелопмента относятся к "прочим объектам недвижимости", что означает — кадастровая стоимость может быть ниже, чем у жилых домов, расположенных по соседству. И налог для таких апартаментов, рассчитанный по ставке 0,5 процента, может быть ниже, чем для квартир в доме по соседству, рассчитанный по ставке 0,1 процента».

Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп», напоминает о том, что у налогоплательщиков-владельцев апартаментов, как и у собственников квартир, будет время привыкнуть к новой схеме. «Если мы возьмем кадастровую стоимость помещения четыре миллиона рублей, максимальный размер налога для "гостиничных" апартаментов составит 20, а для "офисных" — 80 тысяч рублей. Но такую сумму придется платить только начиная с 2020 года, а до тех пор действует переходный период с понижающим коэффициентом. В 2016 году собственники заплатят, соответственно, четыре тысячи и 16 тысяч рублей», — говорит эксперт. Далее размер налога будет увеличиваться на 20 процентов ежегодно, пока не выйдет «на полную мощность».

Дмитрий Халин, управляющий партнер Savills в России, уверен в безусловной инвестиционной привлекательности апартаментов — несмотря на все налоговые нюансы. «Апартаменты являются промежуточным продуктом между офисными помещениями и квартирами, и это отражается на доходности от сдачи в аренду таких объектов, — говорит эксперт. — Апартаменты дешевле квартир, но дороже офисов. И ставка доходности для апартаментов имеет также промежуточное значение: для квартир это 4-5 процентов, для офисов — 10-12 процентов, для апартаментов ставка доходности от сдачи в аренду — от 6 до 8 процентов. Как раз эта разница и закрывает во многом вопросы, связанные с налогообложением».

Кроме того, напоминает Мария Литинецкая, в сентябре в Мосгордуму был внесен законопроект, предлагающий снизить налоговую ставку на апартаменты торгово-офисного назначения с двух до 0,5 процента. «Апартаменты сегодня занимают весьма значительную долю на первичном рынке жилья, и власти не могут с этим не считаться, — говорит Литинецкая. — Полагаю, лоббисты поспособствуют принятию данного закона». А значит, шанс платить вполне посильную сумму налогов есть и у тех собственников апартаментов, чья недвижимость имеет торговый или офисный статус.