Коммерсантъ-Дом: Жить, а не вкладывать

Коммерсантъ

Февраль стал лакмусовой бумагой для столичного рынка жилой недвижимости во всех ценовых сегментах. В отличие от ажиотажных последних месяцев 2014 года, главной движущей силой покупательского спроса перестали быть инвестиции — теперь квадратные метры в подавляющем большинстве покупают те, кому они необходимы для себя и своей семьи. В итоге в некоторых новостройках столицы с начала года не было продано ни одной квартиры.

Шумели про падение

Декабрьский ажиотаж, с одной стороны, конвертировался в своеобразную финансовую подушку безопасности девелоперов, а с другой — способствовал охлаждению московского рынка жилой недвижимости нынешней зимой — это заметили практически все опрошенные корреспондентом "Дома" эксперты. Отразилось оно и в цифрах, предоставленных Росреестром.

Во-первых, традиционное январское сокращение объемов сделок на вторичном рынке превзошло прошлогодние показатели: если в первом месяце 2014 года их было в 2,1 раза меньше, чем в декабре, то в этом январе "вторичка" упала сразу в 2,8 раза. Во-вторых, число сделок за нынешний февраль на 23% меньше, чем за прошлый.

На рынке новостроек дела обстоят еще печальнее. Если в прошлом году в феврале было зарегистрировано 2014 договоров долевого участия (ДДУ), что на 66% превышало январские показатели, то нынешний февраль продемонстрировал не восстановление, а дальнейшее падение покупательского спроса: 1316 ДДУ против 1626 январских.

Конечно, эта тенденция напрямую связана с ипотекой, которая после повышения ключевой ставки Центробанком до середины марта оставалась отнюдь не самым доступным инструментом для покупки недвижимости, так что и январские 1345, и февральские 1828 ипотек в силу закона (уровень сравним с прошлогодними: 1891 и 2697 соответственно) вполне логичны.

Эксперты предполагают, что в том числе свое дело сделал информационный шум о грядущем падении цен на квартиры. "Значительное количество потенциальных покупателей заняли выжидательную позицию",— говорит коммерческий директор Rose Group Наталья Саакянц.— Кроме того, нельзя забывать о том, что разговоры о возможном снижении ставок по ипотеке заставляют людей повременить с решением квартирного вопроса".

Котлован и меблировка

Слухи слухами, но на этом фоне цены, похоже, действительно начинают снижаться. Правда, пока что это происходит благодаря выходу на рынок новых жилых проектов — их в феврале только в старой Москве появилось четыре, если считать эксклав столицы Зеленоград.

По данным "МИЭЛЬ-Новостроек", в Москве в прежних границах средневзвешенная цена предложения составила 258 тыс. руб. за 1 кв. м (-3,8% к предыдущему месяцу). При этом в новостройках экономкласса стоимость квартир просела на 18,1% и составила 98,6 тыс. руб. за 1 кв. м.

"Такое серьезное падение средней цены в сегменте вызвано выходом в реализацию проекта "Жемчужина Зеленограда", где стоимость квадратного метра начинается от 69,5 тыс. руб.",— комментирует Софья Лебедева, генеральный директор компании. Кстати, минимальная стоимость квартиры в этом жилом комплексе — 1,64 млн руб., и, по всей видимости, это самое дешевое предложение на московском рынке, но дело, конечно, в метраже: столько стоит студия площадью 19,7 кв. м.

Кроме этого объекта в феврале стартовали продажи еще в трех проектах комфорт-класса в границах старой Москвы. В одном из них, ЖК "Мичурино Запад" в районе Очаково-Матвеевское, наиболее доступное предложение составляет 5,9 млн руб. за 35 кв. м. На территории бывшей промзоны "Красный строитель" стартовали продажи квартир в ЖК "Варшавское шоссе, 141", где минимальный бюджет — студия площадью 22,7 кв. м за 4,3 млн руб.

Наконец, в МФК "Орехово", который также расположен в Южном округе, в реконструированных зданиях бывшей гостиницы метражи новых квартир начинаются от 38 кв. м — такую площадь можно приобрести по цене 6,72 млн руб. "Это полностью готовые к проживанию квартиры, в которых есть не только отделка, но и меблировка, дополнительно жильцам доступен набор гостиничных услуг",— рассказывает Анна Соколова, директор департамента аналитики и консалтинга "Метриум Групп". В целом, по ее данным, совокупный объем предложения на рынке новостроек массового сегмента в феврале возрос на 16,3% и составил более 7,5 тыс. квартир в 27 проектах.

До 8 млн

Пожалуй, того, что ипотека снова станет доступной, ждали даже с большим нетерпением, чем снижения цен, которое, как известно, происходит постепенно. Сообщений о том, что правительство вот-вот выделит заветные 20 млрд руб. на решение ипотечного вопроса и ставка наконец снизится до 13% годовых, было куда больше, чем прогнозов о массовом переписывании ценников.

В итоге ожидания оправдались, и за первую неделю действия программы субсидирования, которая стартовала 13 марта, банки приняли заявок на ипотечное кредитование более чем на 1 млрд руб. А поскольку 16 марта Центробанк снизил ключевую ставку на 1%, то правительство решило, что справедливо будет сделать то же самое и с ипотечной — таким образом, 13% превратились в 12%.

Правда, господдержку по ипотеке можно получить только в том случае, если сумма кредита не превышает 8 млн руб., так что для высокобюджетных сегментов снижения ставок не случилось. И хотя доля сделок с участием кредитов в бизнес-классе и в элитном сегменте всегда была ниже, чем в экономклассе, все же отток таких покупателей ощутим, говорят эксперты.

Например, в структуре сделок в жилом комплексе Barkli Residence по итогам первых двух месяцев 2015 года ипотека отсутствует. "Все сделки прошли при стопроцентной оплате",— рассказывает Екатерина Фонарева, коммерческий директор "Баркли" и добавляет, что в четвертом квартале прошлого года ипотечные сделки составляли около 20% в общем объеме продаж. Кстати, в нынешнем феврале здесь было куплено вдвое меньше квартир, чем год назад.

"В 2014 году на премиальном рынке доля сделок, в которых использовались ипотечные кредиты, доходила до 30%",— говорит Дмитрий Воронков, руководитель департамента городской недвижимости Contact Real Estate. По его словам, сейчас, фактически лишившись финансирования со стороны банков, часть клиентов откладывает свои покупки.

Обновляя минимум

Другим фактором, способствовавшим охлаждению рынка, стал отток тех, кто спасал в недвижимости свои накопления. В особенности это коснулось высокобюджетных сегментов. Фактически все инвестиции были сделаны в декабре, и теперь звонки в агентства недвижимости и отделы продаж девелоперских компаний в подавляющем большинстве идут от тех, кто покупает квартиры для себя. "В марте 2014 года инвестиционный спрос составлял 20-30% от объемов всех сделок",— вспоминает Игорь Быченок, директор департамента продаж "Галс-Девелопмент". Сейчас, по его словам, таких запросов практически нет.

Все это, с одной стороны, формирует отложенный спрос, который когда-нибудь да реализуется, а с другой — продавать-то надо и сейчас, иначе как достраивать уже начатые объекты? Конечно, часть компаний использует банковское проектное финансирование, которое, как отмечает Алексей Болдин, генеральный директор компании "Магистрат" (входит в ГК "Интеко"), позволяет девелоперам чувствовать себя спокойно до самого финала стройки. Но, во-первых, такая возможность есть не у всех, а во-вторых, план продаж никто не отменял и в преддверии высокого делового сезона необходимо стимулировать спрос.

Так что с приближением весны девелоперы вернулись к акциям, скидкам и рассрочкам, которые, как предполагается, могут хотя бы отчасти компенсировать утраченную ипотеку. С февраля покупатели квартир в комплексе элитных особняков "Полянка/44" могут воспользоваться беспроцентной рассрочкой на полгода, а также процентной рассрочкой на год, причем процентная ставка обсуждается индивидуально с каждым клиентом.

Беспроцентную рассрочку на три-шесть месяцев предлагают в проектах "Сады Пекина" и "Литератор". Еще более интересные условия можно получить на апартаменты в лофт-проектах Loft Time и Loft Park: рассрочка от девелопера здесь предоставляется на срок до двух лет.

Помимо рассрочек в высокобюджетных сегментах часто выбирают из общего объема предложения несколько квартир и назначают на них специальные цены. Тимур Сайфутдинов, генеральный директор Point Estate, отмечает, что за счет таких квартир и апартаментов в феврале произошло небольшое снижение цен в ряде объектов. "Резиденция Монэ" в феврале установила рекорд по минимальным ценам на отдельные апартаменты — 250 тыс. руб. за 1 кв. м, и, по мнению эксперта, для элитного рынка это непривычно низкая цена. В "Кадашевских палатах" снизили минимальный порог цены до 306 тыс. руб. за 1 кв. м, а в St. Nikolas несколько апартаментов предлагалось со скидкой 30%.

Впрочем, даже в кризис специальная цена на отдельные жилые помещения необязательно означает снижение — например, с переходом на следующую стадию готовности некоторые апартаменты "Театрального дома" прибавили в стоимости от 1% до 19% и средняя цена в нем составила 772 тыс. руб. за 1 кв.м.

Они уезжают

Но даже те элитные застройщики, которые не планируют публично объявлять о специальных предложениях и скидках, признаются, что готовы обсуждать условия покупки с каждым клиентом индивидуально. По наблюдениям Дениса Попова, управляющего партнера Contact Real Estate, практика такого обсуждения предполагает, что скидку в 10% можно смело получить "на входе", а после личных переговоров размер дисконта может достигать порядка 20-25% от изначальной цены.

Как бы там ни было, но дела с продажами сейчас обстоят не лучшим образом. По данным Андрея Соловьева, директора департамента элитной жилой недвижимости Knight Frank, практически все 44 объекта в этом сегменте отстают от графика продаж, а в 27 из них с начала года не было продано ни одной квартиры. "Не продаются те проекты, в которых не скорректировали стоимость квадратного метра, а также те, что находятся на нулевой стадии строительства",— поясняет эксперт.

Сами по себе два месяца в сегменте de luxe еще не показатель динамики продаж, замечает Роман Попов, директор департамента стратегического консалтинга Kalinka Group. Однако практически полное отсутствие звонков и запросов на конкретный объект в течение этого времени уже должно насторожить девелопера и заставить пересмотреть свою ценовую и маркетинговую стратегию.

Наконец, на спрос и цены в элитном сегменте напрямую влияет политическая ситуация в стране и вокруг нее, убеждена Екатерина Тейн, директор департамента розничных продаж группы ПСН. "Элитная недвижимость — это не предмет первой необходимости,— говорит эксперт.— И если есть уверенность в завтрашнем дне, состоятельные люди будут инвестировать в хорошие, качественные проекты".

Пока что наблюдается обратная ситуация, замечает Тимур Сайфутдинов. Он приводит данные о том, что за 11 месяцев 2014 года за рубеж эмигрировали 100 состоятельных семей, а за один только декабрь их число составило уже 150. И это несмотря на то что стоимость визы "Инвестор" (Tier 1), дающей право получения вида на жительство в Великобритании, традиционно популярной среди российских миллионеров, с 6 ноября прошлого года выросла с £1 млн сразу до £2 млн. "Клиентов становится все меньше,— резюмирует эксперт,— поскольку жить в России теперь не очень комфортно".