Коммерсантъ-Дом: Возвращение Европы

В последнее время российские клиенты снова заинтересовались недвижимостью на традиционных европейских рынках. При этом другие страны пытаются завлечь клиентов с помощью специальных программ по предоставлению вида на жительство — в первую очередь речь идет о Португалии и Греции. Однако при выборе объектов в странах со сложной экономической ситуацией потенциальным покупателям обязательно стоит просчитывать доходность своих инвестиций.

Коммерсантъ

Новые приоритеты

Лидером по возвращению спроса в начале текущего года стала Испания, которая совсем недавно сумела преодолеть последствия экономического кризиса. "Впервые с 2008 года в Испании отмечается рост в жилищном строительстве. Например, в центре Мадрида в 2015 году на рынке появится проект редевелопмента под управлением отельного пятизвездного оператора",— говорит Марина Кузьмина, руководитель отдела зарубежной недвижимости Knight Frank. По ее словам, в Испании растет спрос на недвижимость, а также замечен рост количества выданных ипотечных кредитов — на 1,5% по сравнению с 2013 годом. Количество сделок по Испании с привлечением российских клиентов увеличилось почти на 20% по сравнению с 2013 годом. "В 2015 году мы ожидаем рост покупательской активности и существенный рост цен в Мадриде и Барселоне на уровне 5-7%, поэтому сейчас очень хорошее время для инвестирования в недвижимость этих городов",— добавляет эксперт. Во многом рост спроса связан с изменением законодательства. С января 2015 года в Испании вступили в силу новые ставки налога на прирост цены недвижимости (plus valia). Этот налог в Испании платит продавец. В итоге собственники недвижимости, планировавшие продажу своих активов, спешили оформить сделку до конца 2014 года, чтобы успеть до вступления в силу нового расчета plus valia, сумма которого увеличилась в несколько раз. Однако по мнению некоторых экспертов, на испанском рынке все не так радужно. "В 2014 году был спад спроса на квартиры в новостройках Испании. Если в Мадриде и Барселоне застройщикам удалось реализовать построенное жилье даже в трудные для экономики времена, то за городом жилье в новостройках покупали мало",— говорит директор департамента зарубежной недвижимости Kalinka Group Наталья Никитчук. Впрочем, по ее словам, на рынке новостроек Испании наблюдается оживление: до наступления четвертого квартала 2014 года объем нового строительства вырос на 5-8% по отношению к такому же периоду прошлого года.

Вслед за Испанией оживилась Португалия. Как говорит ведущий эксперт Tranio.com Юлия Кожевникова, падение цен на жилье в Португалии постепенно прекращается. В 2014 году цены понизились лишь на 0,9%, а в 2015 году впервые за несколько лет ожидается рост цен на недвижимость. "Всего в 2014 году в Португалии было выдано 15,4 тыс. разрешений на строительство, сдано в эксплуатацию около 14,5 тыс. зданий. Число того и другого понизилось на 5% и 37,2% соответственно по отношению к 2013 году. Так, по состоянию на конец февраля 2015 года, более 2 тыс. иностранцев купили здесь недвижимость с целью получить вид на жительство (ВНЖ). Из них 80% — это китайцы. ВНЖ по этой программе получило около 70 россиян",— говорит Юлия Кожевникова. Более того, в феврале текущего года португальское правительство предложило ввести новую инвестиционную опцию для нерезидентов ЕС, желающих получить ВНЖ в Португалии. Новая опция подразумевает инвестиции в размере €350 тыс. в научно-исследовательскую деятельность или гуманитарные науки либо €500 тыс. в восстановление объектов культурного наследия страны.

Недвижимость Греции также стала набирать популярность у иностранцев, желающих получить вид на жительство. На Крите сейчас идет строительство прибрежных объектов всех типов — виллы, таунхаусы, квартиры. Спрос на апартаменты растет во многом из-за легкой процедуры получения ВНЖ. Купив квартиру стоимостью от €250 тыс., через четыре недели покупатель получает вид на жительство. В связи с последними изменениями в законодательстве ВНЖ получает не только владелец недвижимости, его супруг и дети, но и родители обоих супругов.

Старые знакомые

Традиционные рынки недвижимости, включая Монако и юг Франции, традиционно привлекают клиентов, однако предложение здесь, как и раньше, ограничено. Так, в Монако, по словам Марины Кузьминой, в условиях ограниченности земельных ресурсов новые девелоперские проекты появляются очень редко, а еще реже выходят на открытый рынок. За последние три года только один девелоперский проект находится в стадии строительства и представлен частично на открытом рынке — самое высокое здание в Европе башня Tour Odeon. В районе казино в процессе строительства и реновации находится еще два комплекса: Sporting и "Маленькая Африка". Но эти комплексы распроданы задолго до окончания строительства самим монегаскам и французам, объекты даже не выходили на открытый рынок. Земельные ресурсы в Монако настолько ограниченны, что в ближайшем будущем планируется разработка нового квартала в море от "Гримальди Форума" до Фермонта.

В свою очередь, масштабные элитные девелоперские проекты на юге Франции в 2014 году не появлялись, однако за последние три-четыре года на рынок вышло несколько новостроек бизнес-класса на Лазурном берегу в современном стиле с закрытой территорией, некоторые — с инфраструктурой. "На Итальянской Ривьере цены на 20-25% ниже, чем в соседней Франции. Также новые проекты комплексной застройки не поступали на рынок, но зато есть точечные новостройки бизнес-класса также в современном стиле (нетипично для Италии), популярные у покупателей из России",— говорит Марина Кузьмина. При этом, как отмечает госпожа Кузьмина, спрос на Лондон сохраняется как на инвестиционную недвижимость, так и на недвижимость с целью переезда. В основном для инвестиций интересуются проектами на этапе строительства в центре Лондона, очень популярны площадки под редевелопмент. Поскольку предложение по редевелоперским площадкам ограниченно, спрос на них высок со стороны покупателей со всего мира.

Традиционно интересным для россиян рынком остается Германия. "Рост цен на жилую недвижимость в 125 крупнейших городах Германии в 2014 году составил 4%, и это абсолютный рекорд за последние 20 лет. При этом эксперты предполагают, что это не предел и данная тенденция сохранится и в 2015 году",— говорит генеральный директор компании DEM Group Екатерина Демидова. По ее словам, после федеральной реформы 2006 года земли получили право сами определять ставки налога на покупку недвижимости. По словам Екатерины Демидовой, большинство покупателей--нерезидентов Германии приобретают недвижимость с инвестиционными целями. Во-первых, недвижимость в Германии — очень надежное вложение денег, во-вторых, она стабильно растет в цене, а в третьих, в Германии можно получать пассивный доход от аренды в размере 8-10% годовых. При покупке недвижимости в кредит возможно повышение доходности инвестиций до 12-14% годовых, добавляет эксперт.

Вопрос инвестиций

Несмотря на заманчивые предложения на новых рынках, покупать объекты для инвестиций эксперты советуют прежде всего в крупных городах. "В качестве инвестиции лучше покупать в крупных городах — Мадрид, Барселона — и при этом смотреть на уникальность, качество и месторасположение объекта. Такие объекты будут всегда в цене, капитализация их увеличивается год от года",— говорит Марина Кузьмина. При этом, по ее словам, инвестиции в недвижимость Монако считаются самыми надежными по ряду причин: дефицит земельных ресурсов, ограничивающий предложение, профицит бюджета, экономическая стабильность в стране. "Земли на юге Франции существенно больше, чем в Монако, но дефицит участков на первой береговой линии также высок. Поэтому выгодной инвестицией является покупка земли (чем ближе к Монако, тем дороже), на которой можно построить виллы и продать в три-четыре раза дороже. Однако эти участки практически никогда не поступают в открытую продажу",— добавляет эксперт.

Впрочем, как отмечает Наталья Никитчук, покупка должна быть взвешенной. "Клиенту стоит тщательно проанализировать вместе с профессиональными экспертами, в каком регионе он приобретает жилье, что он получит вместе с покупкой, а также на что он может рассчитывать в случае продажи",— говорит эксперт. В частности, по ее словам, рынок Испании сегодня заполонен неликвидными предложениями собственников из России, которые сделали в свое время необдуманную покупку в период активного спроса. "Приобретать в Испании, Португалии или Греции жилую или коммерческую недвижимость с целью инвестирования я бы не рекомендовал. Нестабильная экономическая обстановка, отсутствие достаточного количества покупателей и арендаторов делают эти рынки абсолютно неликвидными",— более скептичен Игорь Индриксонс, управляющий инвестициями в недвижимость и основатель компании Indriksons.ru. По его словам, какие объекты покупать для собственного проживания — зависит непосредственно от желания покупателя, ограниченного в данном случае лишь бюджетом.