Предложенное президентом Владимиром Путиным ужесточение ответственности за нарушение регистрации в нынешнем виде вряд ли исполнимо — таково мнение экспертов рынка.
Пробегом по космополитизму
Напомним, что в начале года Владимир Путин внес в Госдуму предложение о принятии поправок в действующий закон о регистрационном учете граждан в РФ. Внесенный законопроект предлагает усилить меры в отношении граждан, которые нарушают регистрационный учет, принятый на территории РФ. Как этот закон в случае принятия повлияет на рынок аренды жилья?
Что касается сегмента экономкласса, то тут все понятно. "Феномен резиновых квартир, где регистрируются многочисленные граждане ближнего зарубежья, характерен прежде всего для экономкласса",— напоминает Алексей Балыкин, директор департамента техзаказчика Tekta Group. Соответственно, аренда здесь подорожает — в первую очередь в самом низком ценовом сегменте: комнаты или квартиры, которые снимают на несколько человек, уверена Анна Левитова, управляющий партнер компании Evans. Олег Кузнецов, управляющий партнер "Альянс/Тесситоре, Кузнецов и Петрова" приводит в пример рынок аренды для иностранцев. "Квартиры для иностранцев с этой условной опцией сегодня стоят примерно на 10% дороже, чем сдаваемое в белую (то есть вполне официально, с декларацией соответствующих сумм) жилье для россиян",— говорит он.
А в бизнес-классе и элитной недвижимости, по мнению большинства опрошенных, ставки вряд ли изменятся. "Квартиры в этих сегментах и, соответственно, бюджетах снимают чаще всего вполне законопослушные люди. Большой процент здесь представители иностранных компаний, у которых все хорошо с регистрацией, юридической поддержкой, налогами и прочим",— поясняет Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости Spencer Estate. Элитные квартиры арендуют, как правило, иностранные работники представительств серьезных иностранных компаний, добавляет Галина Баркус, юрисконсульт IntermarkSavills. "По нашему опыту в таких организациях строго соблюдаются нормы российского миграционного законодательства, которое также правомерно исполняется собственниками таких квартир",— говорит она. "Около 80% элитных квартир Москвы арендуют компании для своих иностранных сотрудников.
А поскольку отношения связаны не с физическим, а с юридическим лицом, то между собственником и компанией-квартиросъемщиком всегда заключается договор, а денежные переводы проходят по безналичному расчету",— уточняет Ирина Могилатова, генеральный директор агентства недвижимости Tweed. При этом они могут по-разному договариваться, кто будет платить налог: это могут делать как арендаторы, так и хозяева, добавляет она. Нередко собственники таких квартир оформляются индивидуальными предпринимателями и платят единый налог в 6%. А сейчас у них появилась возможность покупать патент за 60 тыс. рублей на год, что при арендной плате от $10 тыс. в месяц является наилучшим вариантом. Но в большинстве случаев оформлением регистрации экспатов занимается компания, на которую он работает, утверждает Елена Юргенева, региональный директор департамента жилой недвижимости Knight Frank Russia & CIS.
Другое дело, что регистрироваться арендаторам такой недвижимости, возможно, придется чаще и во многих местах, ведь по закону даже российский гражданин обязан временно зарегистрироваться там, где пребывает более 90 дней. "Большинство арендаторов в высоком бюджете часто путешествуют, у нас практически нет клиентов в высоком или среднем бюджете, которые бы не выезжали за границу в течение 90 дней подряд,— говорит госпожа Левитова.— Более того, у многих арендаторов городских квартир есть загородные дома, а у арендаторов домов, наоборот, есть квартиры. Такие арендаторы делят свое время между путешествиями, деловыми поездками, домом и квартирой. Большинство россиян еще и имеют где-то постоянную регистрацию. Где такой арендатор должен быть зарегистрирован, вообще не ясно. Институт прописки совершенно архаичен и плохо сочетается с современным мобильным образом жизни".
Прибавится хлопот и у покупателей, арендаторов и даже собственников апартаментов — динамично развивающегося сейчас сектора. При этом граждане могут даже иметь московскую или подмосковную регистрацию. "Если закон будет принят, то проживание и сдача в аренду в апартаментах любого уровня — от самых дешевых до элитных — создают риски для наложения штрафов со стороны контролирующих органов",— говорит Роман Попов, директор департамента стратегического консалтинга Kalinka Real Estate Consulting Group. Дело в том, что регистрации как таковой в апартаментах быть не может. Между тем в сегменте экономкласса существуют апартаменты, в которых люди проживают постоянно, напоминает эксперт. "Пример — недорогие апартаменты на Ярославском шоссе, которые стоили дешевле обычных квартир и покупались для постоянного проживания,— считает господин Попов.— В апартаментах в "Москва-Сити" некоторые семьи проживают длительный срок или сдают их в аренду".
Храните тапки
В нынешнем своем виде закон создает препятствия и тем, кто уезжает на лето на дачу — свою или съемную. Дело в том, что дачный сезон обычно длится с мая по сентябрь — это больше 90 дней, однако не настолько много, чтобы посвящать время посещению присутственных мест для временной регистрации за городом.
В юридическом департаменте компании Blackwood считают, что необходимость временной регистрации за городом зависит не только от срока пребывания, но и от того, является ли это сооружение жилым. "Так как большинство сдаваемых загородных домов являются по закону дачными или садовыми строениями, то есть не признаны в установленном порядке жилыми домами, то регистрироваться в них не нужно независимо от срока аренды. Если же дом является жилым (например, расположен на территории населенного пункта), то регистрация должна производиться по общим правилам",— считают юристы компании.
"Полагаю, что даже с введением более драконовских законов в области регистрации норма о регистрации по временному проживанию именно в жилых помещениях останется, что просто исключит саму теоретическую необходимость регистрироваться на даче (если только она по документам кадастрового учета не является жилым домом) на летний сезон",— говорит господин Кузнецов. Не стоит, по его мнению, беспокоиться и владельцам более дорогой недвижимости, расположенной в Подмосковье и относимой как раз к жилым домам. "Понятие временного проживания на срок свыше 90 дней как является, так (судя по всему) и будет являться весьма субъективным. В настоящее время практика вообще говорит о том, что любой перерыв в пребывании вне места постоянной регистрации является сменой временного проживания. Иными словами, перемещение из загородного коттеджа в Москву хотя бы на одну ночь формально будет являться перерывом в сроке временного проживания. Этим, собственно, и пользуются сегодня все приезжие в Москву граждане России, которые в большинстве случаев раз в три месяца, но выезжают куда-то: либо на отдых, либо в родные пенаты",— поясняет он.
Регистрационный учет в РФ ведется по месту жительства и по месту пребывания, напоминает юрист коллегии адвокатов "Юков и партнеры" Елена Кудряшова. При этом закон РФ от 25 июня 1993 года N5242-1 "О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации" устанавливает, что местом жительства считается "...место, в котором гражданин постоянно или преимущественно проживает...". "Именно критерий преимущественного проживания срабатывает в данном случае. Поэтому такого гражданина можно считать нарушающим правила регистрационного учета",— считает юрист. А Ольга Цытрина, юрист департамента юридического и налогового консультирования консалтинговой группы "НЭО Центр", считает, что исходя из буквального толкования положений рассматриваемого Госдумой законопроекта даже непродолжительное пребывание вне места жительства влечет возникновение обязанности по регистрации гражданина по месту пребывания.
Впрочем, для российских граждан, постоянно проживающих не по адресу регистрации, есть уловка. "В соответствии с действующей правоприменительной практикой (в том числе и судебной) гражданин считается проживающим по месту регистрации даже тогда, когда он там не появляется, но хранит по месту регистрации любые личные вещи (хоть рваные носки)",— поясняет господин Кузнецов. Так что российским гражданам стоит оставлять по месту постоянной регистрации хотя бы домашние тапочки — и суд встанет на их сторону.
ОМОН вызывали?
Впрочем, опрошенные эксперты вообще сомневаются в жизнеспособности закона. "Пока более эффективного средства выявления таких нарушений, чем опрос соседей, органы правопорядка не придумали",— говорит Мария Литинецкая, гендиректор компании "Метриум Групп". Однако люди, живущие на одной площадке, зачастую не знают даже имени друг друга и по большому счету уже редко придерживаются добрососедских отношений, считает она. А если все-таки соседи подтвердят факт проживания, "нелегал" может и наверняка будет гнуть свою линию, доказывая, что живет в этой квартире всего лишь месяц и является племянником собственника.
Правда, привлечь на свою сторону жильцов попытались московские домоуправления, объявившие, что будут ходить по квартирам, где не установлены счетчики воды, чтобы начислять платежи на всех проживающих. Однако по мнению Елены Семиной, исполнительного директора агентства эксклюзивной недвижимости "Усадьба", в элитном сегменте и бизнес-классе с этим давно все в порядке. "Квартиры и загородные дома практически всегда оборудованы счетчиками на воду, электричество. Перерасчет происходит автоматически, и ЖКХ получает необходимые платежи от количества действительно проживающих в квартире людей". Также, отмечает она, для снимающих жилье в этом сегменте регистрация как источник социальных благ не нужна. "С точки зрения возможности прикрепиться к детсаду/школе или поликлинике для людей, отдающих по $3-4 тыс. в месяц за квартиру, вопрос остро не стоит",— замечает госпожа Семина.
Опросы консьержек приведут к тому же результату, да и сами они зачастую являются мигрантами, имеющими весьма шаткие основания для пребывания и работы. "Чтобы доказать, что лицо выбыло из одного места для постоянного проживания в другом, необходимо в действительности провести целый обыск по прежнему месту жительства или учинить допрос всем проживающим, целью которого будет получить доказательства фактического выбытия лица с места его прописки",— считает господин Кузнецов. Проведение таких мероприятий в закрытом элитном клубном доме или загородном поселке опрошенные "Ъ" эксперты восприняли с большим юмором.
Вообще, стоит отметить, что управляющие компании в сегментах "бизнес" и "элит" явно не горят желанием включиться в кампанию по выявлению незарегистрированных жильцов. "Проверить и зафиксировать количество проживающих могут только сотрудники полиции (это не дело застройщика или его управляющей компании), в нашем случае это прерогатива участкового",— считает господин Балыкин. "Мы никогда не контролируем регистрацию, мы только можем давать рекомендации, как соблюдать текущее законодательство. Пока не очень понятно, как именно это будет работать в сегменте дорогой аренды. В закрытых домах есть охрана и собственное управление, я не думаю, что товарищества собственников жилья захотят ходить к своим же соседям. Если к ним придут представители правоохранительных органов, то отказать им в проходе на территорию дома или поселка будет сложно",— говорит госпожа Левитова. И уверяет: ее компания обязательно придумает, как помочь клиентам избежать неудобств, связанных с новым законом. "Мы рассматриваем разные варианты, например писать в договоре, что квартира или дом арендуется для временного проживания или что- то подобное",— добавляет она.
У нас слуг нет
Однако поправки в закон о регистрации могут ударить по жителям элитного жилья и жилья бизнес-класса опосредованно.
В первую очередь может подорожать само жилье. "Большая часть арендаторов экономжилья в Москве — иностранные рабочие, занятые на стройках. В связи с тем что затраты на их содержание повысятся, это может некоторым образом отразиться на себестоимости строительства. В целом борьба с дешевой рабочей силой — особенно если застройщиков заставят создавать определенные условия для работников, как это сейчас делается в Англии,— может привести к повышению стоимости самого строительства",— считает госпожа Могилатова.
Госпожа Левитова добавляет, что может подорожать и наемный персонал. "Это приведет к увеличению цен на множество услуг, предоставляемых такими арендаторами: няни, уборщицы, официанты и другие. Такое увеличение цен почувствуют все жители столицы, как сейчас мы остро чувствуем отсутствие приезжих дворников",— предупреждает эксперт.
Практически все эксперты затрудняются делать прогнозы до момента окончательной редакции законопроекта. " Депутаты Государственной думы предлагают скорректировать предложения президента РФ и в части штрафных санкций, и в части уточнения ситуаций, когда гражданин РФ зарегистрирован в одном месте, но в силу, например, семейных отношений вынужден проживать в другом месте. По результатам принятия закона в первом чтении можно однозначно говорить о том, что граждане обязаны уведомить государство о месте своего проживания (пребывания). Причем особых различий между гражданами РФ и иностранными гражданами государство не делает",— говорит Сергей Казинец, партнер юридической фирмы "Авелан". Однако, по его словам, пока разрабатываются не очень приятные поправки. Например, о возвращении учетных норм жилой площади. "Это означает, что зарегистрировать без нормы можно детей, супругов, родителей, а всех остальных лиц — если хватит установленных государством метров",— поясняет он. Ответов, по его мнению, надо ждать примерно к концу марта.
Между тем, по мнению Светланы Герерро, заместителя гендиректора ЖК "ШоколаD", в Москве существует реальная проблема легальной временной регистрации. "Если навести порядок и упростить процесс получения временной регистрации, в добавок к законодательным ужесточениям будет более цивилизованный и безопасный рынок аренды в том числе",— уверена она. Законопроект как раз и предусматривает упрощение временной регистрации, считает депутат Госдумы Александр Хинштейн. В частности, уже сейчас можно временно зарегистрироваться в новостройке до получения права собственности. "Для этого достаточно предоставить свидетельство о вводе дома в эксплуатацию, документ о том, что гражданину принадлежит именно эта квартира, и договор о долевом участии",— добавляет депутат
