Картина маслом: уменьшение площади элитного жилья не вызывает рост спроса

Девелоперы элитного жилья пытаются нащупать «золотую середину»: привлечь бережливого покупателя разумной ценой, но не отпугнуть взыскательного недостатками будущего жилья. Это непросто. Отбросив мишуру курительных салонов, бассейнов и винных погребов вкупе с биллиардными комнатами для украшения проекта, большинство застройщиков ищут площадки с развитой вокруг инфраструктурой. Что подтверждает древнюю истину: именно местоположение в первую очередь определяет стоимость недвижимости.

По подсчетам специалистов Kalinka Group, треть элитных жилых новостроек предлагают лоты площадью до 60 кв. метров. Минимальная площадь составляет 27 кв. метров, а стоимость начинается от 13 млн рублей.

По мнению Ольги Таракановой, генерального директора ORDO Realty, покупатели ориентируются на проекты крупных известных застройщиков, а основным драйвером спроса служит готовность объектов. Клиенты также обращают внимание на престижность района и развитость инфраструктуры, чему, кстати, в полной мере отвечает лидер продаж – Хамовники, на который приходится 30% спроса. В моде рациональные покупки – клиенты не хотят платить за лишние квадраты, они устали от ремонтов, а также инфраструктурных излишеств. Так что 20% покупателей отдают предпочтение квартирам и апартаментам с отделкой.

Общая ситуация

Согласно информации ТОР BROKERS ALLIANCE (некоммерческого объединения некоторых компаний, специализирующихся на рынке элитной недвижимости столицы), объем спроса на рынке элитных новостроек в Москве в I полугодии 2016 года остался на прежнем уровне, а предложение сократилось на 19%. Всего было заключено 172 сделки на общую сумму 17,4 млрд рублей (два года назад – 170 сделок общей стоимостью 17,1 млрд рублей). На вторичном рынке спрос уменьшился примерно на 40%: заключено 73 сделки на 11,6 миллиарда рублей (два года назад – 121 сделка на 16,5 миллиарда рублей). На первичном загородном рынке ситуация сопоставима: минус 35% спроса, 113 сделок против 175.

Сопоставление нынешних данных со статистикой двухлетней давности (вместо привычного сравнения с тем же периодом прошлого года) вполне корректно, отмечают в аналитическом центре «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU». На ситуацию в прошлом году сильно повлияло резкое падение курса рубля в конце 2014 г., постоянное осложнение макроэкономического и геополитического фона. А вот динамика за двухлетний период дает более наглядную картину развития рынка.

По мнению Ирины Могилатовой, генерального директора TWEED, объем продаж на рынке элитной недвижимости сильно зависит от курса доллара. Эксперт отмечает, что раньше существовал один фактор – сезонный, самыми трудными для брокеров были январь, февраль, а также летние месяцы. А теперь к нему добавились еще и колебания валютного курса. Логика проста: чем крепче рубль, тем меньше покупают, и наоборот. Однако еще более негативный эффект оказывают курсовые скачки. Есть примеры, когда сделки с недвижимостью разваливались при скачке курса в ту или иную сторону, отмечает эксперт.

Еще одной причиной падения цен стал возросший объем дисконтных предложений от финансовых структур, получивших заложенные объекты недвижимости в результате невыплаченных кредитов. На вторичном рынке Москвы банки стараются избавиться от таких активов и снижают стоимость квадратного метра жилья. По словам генерального директора компании Blackwood Марии Котовой, если квартира перешла по ипотечному кредиту, она продается по стоимости залога. На первичном рынке тренд носит разнонаправленный характер. Банки с девелоперскими подразделениями развивают непрофильные активы, рыночными инструментами повышают ценность, а значит, и стоимость проекта, продают с маржой. В то же время существуют компании, которые расценивают такие активы как «токсичные» и пытаются избавиться от них максимально быстро. А это неизбежно сбивает цены на рынке.

Если же посмотреть географию сделок, то лидерами по объему предложения остались районы Хамовники и Раменки, отмечают в «Метриум Групп». На них пришлось 30% (-1 п.п.) и 29% (+1,1 п.п.) реализуемых квартир соответственно. Доля Бегового района в сравнении с концом 2015 года выросла на 11 п.п. и составила 16%, благодаря чему он поднялся на третье место по числу лотов в продаже. Причина – вывод нового объёма предложения в ЖК «Суббота» в первом квартале текущего года. Доли остальных районов существенно ниже – от 1% до 6%.

Минимизация расходов

Постепенное сокращение средней площади лота на рынке новостроек – как премиальных, так и обычных – началось еще в 2008 году, отмечают в www.irn.ru. Адаптировавшись к новым потребностям покупателей, застройщики стали отвечать на них предложением небольших квартир и апартаментов в возводимых ими жилых комплексах. (См. «Новостройки в центре Москвы в 2016 году: растет предложение маленьких квартир».)

Не последнее место в списке конкурентных преимуществ постепенно занимает и сокращение стоимости будущего содержания приобретенного жилья. Поэтому многих покупателей уже не так привлекают дорогостоящие объекты внутренней инфраструктуры – всякого рода винные погребки, сигарные салоны и т.п. Пользоваться ими будут далеко не все и не так уж часто, а вот расходы на них придется нести всем собственникам ежемесячно.

Не стоит думать, что богатые люди не считают денег. Наоборот, чаще всего они умеют делать это лучше других, потому они и богаты. Как следствие, существенные проблемы с продажами начинают испытывать наиболее дорогие комплексы апартаментов.

По данным компании Knight Frank, в I полугодии 2016 года элитные апартаменты и квартиры практически сравнялись в цене. Сегодня апартаменты всего на 9% дешевле квартир, а в результате они теперь находятся в менее выигрышном положении.

Странно? Ни в коем случае. Юридический статус нежилых помещений сказывается как на сумме эксплуатационных и коммунальных платежей, так и на налогообложении. Ставка налога для апартаментов и квартир составляет 0,5-2,0% и 0,1-0,3% соответственно. На практике это означает, что налоговые платежи по квартире и апартаментам, например, в районе Сретенки площадью 250-300 кв. м примерно одинаковой кадастровой стоимости отличаются в десятки раз: для квартиры сумма налога за 2015 г. составила менее 50 000 руб., а для апартаментов – 1,7 млн руб., рассказывает директор по городской и загородной недвижимости Knight Frank Алексей Трещев. К 2019 г., когда собственники квартир начнут платить налог в полном размере, разница сократится, однако налоговые платежи для апартаментов все же будут в семь раз выше.

«Падение интереса покупателей к данному сегменту может привести к затовариванию рынка, на котором сейчас на продажу представлено 788 лотов, то есть почти в два раза больше, чем два года назад, – считает Трещев. – Правда, по его словам, действительно эксклюзивным апартаментам стоимостью от 300 млн рублей «забвение» не грозит, такие лоты встречаются в клубных домах с уникальной локацией, а такое предложение на рынке всегда ограничено».

Для взыскательных

На первичном рынке остаются предложения, создатели которых убеждены в востребованности архитектурных и инфраструктурных излишеств. Их девелоперы готовы дать потребителям пусть и небольшие по площади квартиры, но во впечатляющих роскошью домах. Например, на крыше особняка «НегоциантЪ» (ул. Б. Якиманка, вл. 2-4; здесь предлагается лот площадью 57 кв. м за 62,99 млн руб.) располагаются терраса, площадка для игры в мини-гольф, небольшой зелёный сквер на подогреваемой кровле третьего этажа. На крыше четвертого предусмотрено возведение стеклянного купола с подсвеченным музыкальным фонтаном.

Но еще важнее для искушенных покупателей уровень работы будущей управляющей компании. Даже в проектах, где есть лоты с самыми минимальными площадями, согласно аналитическому отчету Kalinka Group, все чаще присутствуют технологии «умный дом», круглосуточные консьерж-службы.

«В ближайшие десять лет формат апартаментов под брендом люксовых гостиниц будет динамично развиваться, – говорит управляющий партнер Savills в России Дмитрий Халин. – Такие проекты – дань постоянно меняющимся интересам клиентов: состоятельные люди хотят иметь все самое лучшее и быстрее других меняются сами. Моду на роскошные фасады и входные группы рынок уже пережил – сегодня клиенты стремятся получить уровень сервиса, который полностью учитывает их образ жизни». По словам эксперта, покупатели хотят, чтобы управляющая компания знала и учитывала все их вкусы и предпочтения – какое вино они любят, каким спортом занимаются, в какую школу ходят их дети, какие у них увлечения и т.д.

По его словам, в Москве в стадии разработки находятся как минимум три проекта, где отельеры будут создавать объекты, не уступающие по качеству мировым стандартам. А через три-четыре года в российской столице может быть не менее 10 проектов с качественным гостиничным сервисом.