Kalinka Group: подведены предварительные итоги рынка элитной недвижимости за 1 полугодие 2019 года

Аналитики Kalinka Group подвели предварительные итоги рынка элитной недвижимости за 1 полугодие 2019 года и выявили ряд тенденций этого периода: 

Усиление конкуренции между проектами. При общем снижении объема экспонируемого предложения на 14% (~1920 лотов), активно увеличивается количество экспонируемых на первичном рынке проектов (+22%). 

Расширение предложений с готовой отделкой под ключ. Все чаще выходят проекты с полной отделкой от дизайнеров мирового уровня, системами умный дом, повышенным уровнем безопасности и уникальными сервисными услугами. Высочайшее качество материалов соседствует с минималистичным, порой классическим, но все чаще авангардным дизайном и практически полным отсутствием пафоса. 

Оптимизация площадей.  Покупатели отказываются от слишком больших и функционально не продуманных площадей. 

Зоны общего пользования. Ландшафтный дизайн так же становится менее претенциозным и более «природным - органическим», соответствующим географическому положению и климату. В моде дорогостоящая скромность и естественность. 

По данным аналитиков Kalinka Group, в конце первого полугодия 2019 года на первичном рынке элитной жилой недвижимости в Центральном административном округе в активной продаже находилось 66 проектов.

Экспонируемый объем предложения на конец 1-го полугодия составил ~1920 лотов, продемонстрировав снижение в 14% по сравнению с предыдущим периодом за счет естественного выбывания объема.
 

За последние два года (начиная с 2017 года) объема предложения показывает минимальное значения, что в значительной степени связано с активным спросом на объекты недвижимости премиального сегмента.

Структура распределения предложения по районам за 1-ое полугодие 2019 года незначительно изменилась. 

В лидерах по количеству экспонируемых лотов, как и год назад, остается район Хамовники (~19% от всего объема экспозиции), его доля по сравнению с прошлым годом незначительно снизилась (с 22%). 

На второе место вышел Тверской район (15%): здесь за последний год вышло несколько новых проектов. 

На третьем месте по количеству экспонируемых лотов в равных долях находятся Замоскворечье и Якиманка (по 14%).

Суммарно в этих трех районах-лидерах экспонировалось немногим более 60% от всего объема предложения на рынке. 

По итогам 1 полугодия 2019 года девелоперская активность сохранялась на высоком уровне, на рынок вышло 7 новых проектов.  Совокупный объем нового предложения составил ~300 лотов. 

Покупательская активность в сегменте premium по-прежнему остается высокой

По итогам первого полугодия 2019 года количество сделок на первичном рынке элитной жилой недвижимости осталось на уровне прошлого года и составило 390 лотов. 

Противостояние первичного и вторичного рынков недвижимости смещено в сторону первички. Можно говорить о том, что цены на вторичное жилье просели.

Одной из причин смещения покупательского интереса в сторону новостроек, эксперты Kalinka Group называют напряжение на рынке перед переходом на проектное финансирование через эскроу-счета, которое произошло 1 июля 2019года. Все первое полугодие мотивацией для покупателей была возможность успеть совершить покупку до вступления в силу поправок к ФЗ 214, т. к. по прогнозам после этого цены на первичное жилье должны были увеличиться. 

Еще одной причиной перераспределения интереса в сторону рынка первичной недвижимости стало появление ряда уникальных проектов. Жесткая конкуренция заставляет девелоперов создавать продукты с таким уровнем комфорта, который сформирует рынок вокруг объекта.  

Подобные проекты пользуются большим спросом у клиентов Kalinka Group.  

Девелопер проекта ЖК «Вишневый сад» в очередной раз объявил, что Kalinka Group является лидером продаж по итогам 2018-2019 года с результатом 10 сделок и 1 место по привлеченным средствам. «Вишневый сад» это 8 клубных домов на закрытой территории площадью 4,3 га рядом с киностудией «Мосфильм».

По итогам 1-го полугодия 2019 года Kalinka Group вышла в топ лидеров продаж квартала Lucky от Vesper. Девелопер специализируется в сегменте жилой недвижимости класса de luxe. Проект Lucky – это квартал площадью более 4,5 гектаров с жилыми домами и новым социокультурным кластером, расположенный в 200 метрах от станции метро «Улица 1905 года».

В 2019 году на западе Москвы появились две новые, самые ожидаемые площадки. Одна из них - «Поклонная, 9» с пятизвёздочным отелем Hilton. Проект выделяет знаковая локация (шаговая доступность от Парка Победы) и комплексная дизайнерская отделка каждого апартамента. Появление подобных проектов встряхивает рынок.  Kalinka Group презентовала «Поклонную, 9» на Петербургском международном экономическом форуме (ПМЭФ-2019). Площадка вызвала большой интерес уже на стадии проектирования. Об этом говорит большое количество заявок, собранных на этапе pre sales. 

«Проекты такого уровня качества на рынок выходят не часто. Я считаю, что это новый, международный, уровень девелопмента. Качественный продукт, высокий уровень экспертиз, максимально продуманное расположение в местах, которые не были доступны прежде и при этом адекватные цены – отличительные черты проекта. Глобально это некое возвращение большого инвестиционного потенциала в проекты апартаментов. Прирост стоимости на отдельные лоты доходит до 45%. Подобных цифр мы не видели на рынке с докризисного периода», - прокомментировала Председатель совета директоров Kalinka Group Екатерина Румянцева.
 
Интересные продукты проявляются на рынке в результате сотрудничества девелопера с экспертом рынка премиальной недвижимости.
Во втором полугодии 2019 года на рынок выйдут 4 объекта премиального уровня, которые Kalinka Group вела от стадии проектирования до стадии реализации. Над некоторыми проектами эксперты Kalinka Group работали 2 года. Реализация уникального опыта, накопленного за 20 лет, подогревает ожидания рынка. Проекты расположены в разных локациях: на Чистых прудах, на Тверской и на ул. 1905 года.

Всего, по данным аналитиков Kalinka Group, на первичном рынке элитной жилой недвижимости в ЦАО было заключено 390 сделок, что фактически соответствует показателям 1 полугодия прошлого года.

В структуре продаж проектов 73% от общего количества сделок принадлежит проектам premium класса, а общий объем сделок «в метрах» увеличился только на +5%, составив 46,2 тыс. кв. 

Так же на первичном рынке увеличилось количество и доля элитных сделок. (198 сделок прошло в 1 квартале 2019, из них 61 сделка (31%) приходится на Elite & Deluxe и 192 сделки – во 2 квартале 2019, из них 43 сделки (22%) приходится на Elite & Deluxe.

Общерыночный ценовой тренд пока не сформирован. Но уже прослеживаются предпосылки для ценового роста.

По итогам 1-го полугодия 2019 года цены предложений сохранились лишь в 53%. 

Эксперты Kalinka Group отмечают, что на рынке элитных новостроек сформировался сегмент мало востребованных объектов. Все больше непрофильных застройщиков без опыта вывода проектов на рынок, выходят с новыми объектами. Высокая конкуренция, особенности формирования покупательского спроса, ошибки на стадии проектирования и отсутствие опыта работы с маркетинговыми инструментами, приводят к тому, что проекты показывают низкий уровень ликвидности. 

В конце 2018 года Kalinka Group запустила новое направление: управление стресс активами. В портфеле компании 4 объекта. Помимо стандартной задачи – реализовать объект по определенной цене, в пакет входит пересмотр концепции. Проводится полный аудит объекта, выявляются ошибки, просчитываются варианты по их устранению. 
Kalinka Group берет на себя весь комплекс продвижения. Если необходимо – очищается репутация застройщика. Пересматривается маркетинговый план. В некоторых случаях проводится ребрендинг. 
Специалисты Kalinka Group заново выстраивают работу с уже собранными застройщиком лидами. Оптимизируют бизнес-процессы, предоставляют свои экспертизы и становятся для него надежным плечом по устранению ошибок. Объект получает новое дыхание и из стресс-актива превращается в качественный продукт, сопоставимый с продуктами конкурентов. Консалтинговые услуги в этом случае для девелопера бесплатны. Завершив все этапы работы, брокеры Kalinka Group закрывают сделки.

По данным аналитиков Kalinka Group, в июне 2019 года средневзвешенная цена предложения на первичном рынке элитной жилой недвижимости в ЦАО составляла 829 тыс. руб./кв. м, что на +13% выше, чем в конце 2018 года. 

Несмотря на обозначившийся тренд на ценовой рост на рынке сохраняется практика предоставления дисконтов.  Стандартный практикуемый размер дисконта составлял 3 – 7% при 100% оплате. 

В рамках акций и спецпредложений на отдельные лоты размер скидок и дисконтов достигал до 15-30%.

С точки зрения инвестирования, по мнению экспертов Kalinka Group, на первичном рынке появляется все больше выгодных предложений. Вторичка по-прежнему интересна тем покупателям, которым необходимо быстро решить жилищный вопрос.