Какая недвижимость привлекательна для инвестиций?

На этот раз у наших героев нет единого мнения. Одни советуют покупать квартиры в Москве, другие — в подмосковье, а кто-то считает, что стоит отправиться в Сочи и на Дальний Восток. Но все сходятся в одном: сейчас ликвидную недвижимость надо искать в России.

 

На этот раз у наших героев нет единого мнения. Одни советуют покупать квартиры в Москве, другие — в подмосковье, а кто-то считает, что стоит отправиться в Сочи и на Дальний Восток. Но все сходятся в одном: сейчас ликвидную недвижимость надо искать в России.

 

Дмитрий Халин, управляющий партнер IntermarkSavills:

“Консервативным инвесторам стоит приобретать жилье на вторичном рынке или в готовых и почти готовых новостройках”

Консервативным инвесторам, заинтересованным скорее надежно сохранить, чем радикально преумножить свои сбережения, можно рекомендовать приобрести квартиру на вторичном рынке, а также в готовых или почти готовых домах-новостройках. В ближайшие годы они будут дорожать вместе с рынком в среднем на 3-5%. Добавим доход от сдачи в аренду, это 3-4% годовых. Получим — 7-9% ежегодно.

Оптимальный выбор для консервативного инвестора в ЦАО — квартира площадью от 60 до 150-170 кв. м в недавно построенном или реконструированном доме по цене не более $14 000 — $16 000 за кв. м. На доходность 15% и более можно рассчитывать, приобретая элитную квартиру в строящемся проекте. Ее стоимость будет постоянно расти.

Ключевым противником инвестора в московские новостройки является время! В небольших клубных проектах со сроками строительства до 1,5 года застройщики, как правило, не дают существенных скидок. В более крупных домах, где дисконт на начальном этапе составляет до 1/3 от стоимости готового жилья, срок строительства в большинстве случаев не менее 2,5-3 лет. Плюс минимум полгода на оформление квартиры в собственность. Даже заработав за весь период 40-60% (на практике этот

доход следует уменьшить на подоходный налог и комиссию риелтора), в расчете на год получите не более 12-15%. Повысить доходность вложений в московские новостройки, безусловно, можно. Но это уже не пассивное инвестирование, да и уровень риска, как говорилось, значительно растет.

Первый вариант — вкладываться в проекты, которые продаются в “закрытом” режиме, через узкий круг агентов либо самим застройщиком. Цены на них могут быть вдвое ниже финальных! Проблема в рисках. В подобном режиме продаются проекты, где застройщик не успел собрать весь пакет документов.

Второй вариант — повышать доходность путем использования схем финансирования сделок. На лондонском рынке используется схема оплаты новостроек, при которой при заключении договора оплачивается 10-15% стоимости, остальное — после готовности дома, т. е. минимум через 1,5-2 года. Переуступая контракт до сдачи дома, флиперы (от английского to flip contract, переуступить контракт) зарабатывают от 50 до 100% годовых. Похожая идеология оплаты появляется и в Москве.

 

Алексей Сидоров, заместитель генерального директора Kalinka Real Estate Consulting Group:

“Инвестировать в элитную недвижимость надо именно сейчас, в период экономической нестабильности”

Рынок элитной недвижимости устойчив к финансовым потрясениям. “Эффект домино”, который обрушивает секторы экономики один за другим, на рынке элитной недвижимости практически не сказывается. Связано это с тем, что объем качественного предложения всегда ниже спроса. Даже в самые пиковые моменты кризиса “золотой фонд” московского рынка жилья, включающий такие объекты. как “Стольник”, “Дворянское гнездо”, “Молочный, 1”, Cooper House, не дешевел.

В любое время можно выбрать инвестиционно привлекательные объекты. Сейчас для инвестирования наиболее интересны “Садовые кварталы”. Имеет смысл присмотреться к “Итальянскому кварталу”, хотя на рынке он уже давно и первичные продажи почти закрыты, но все же — остатки сладки. Аналогичная ситуация сложилась с Knightsbridge Private Park, в котором ежемесячно продается до двадцати квартир. Большой потенциал определенно есть у нового клубного дома Golden Mile Private Residences. Стоимость квадратного метра там варьируется от $19 000 до $50 000, и в перспективе его цена будет только расти.

Сейчас продолжается довольно длительный период турбулентности, в особенности в финансовой и банковской сфере. Можно лишь гадать, сколько такая неопределенность продлится, однако хорошие сделки закрываются именно в периоды экономической нестабильности. Инвестировать надо именно сейчас, когда можно получить хорошие условия по цене, сыграть на валютных колебаниях и так далее. Недавний показательный пример: к одному из наших сотрудников обратился клиент, который хотел за $2 млн купить квартиру в центре. Он строит себе загородную резиденцию и на период строительства хотел жить в собственной квартире, а не в съемной. Мы нашли для него отличную квартиру в Хамовниках по цене $22 000 за метр, получили хорошую скидку — продавец был готов отдать квартиру по $20 000 за метр. В середине декабря, за пару дней до сделки знакомый по каким-то своим причинам решил отказаться по покупки. Результат был предсказуем — всего спустя месяц эта же квартира была продана уже по $25 000 за квадратный метр.

Учитывая сложившуюся в российской и мировой экономике ситуацию, следует признать: инвестиции в недвижимость — надежный способ защиты и диверсификации активов.

 

Дмитрий Котровский, вице-президент девелоперской компании "Химки Групп":

“Привлекательными для инвестиций являются квартиры в новостройках, которые возводятся вблизи крупных городов”

Объект недвижимости, привлекательный для инвестиций, должен иметь потенциал роста, приносить максимально возможный доход и должен быть построен в максимально сжатые сроки. Поэтому привлекательными для инвестиций являются квартиры в новостройках, которые возводятся вблизи крупных городов. Чем ближе к крупным городам, тем больше рынок недвижимости похож на, собственно, свободный рынок, где продавец и покупатель заинтересованы друг в друге, где цены регулируются с помощью стандартных финансовых и маркетинговых инструментов и где частный инвестор может просчитать вероятный доход.

В российских городах-миллионниках стоимость недвижимости практически достигла максимума, регулярный рынок стагнирует, новых проектов, особенно в Москве, практически нет. При этом новостройки в Подмосковье, как в ближайшем, так и в радиусе 40-60 км, растут как грибы после дождя и имеют потенциал роста цены. Здесь хорошим примером становится Новая Москва, которая очень быстро поменяла свой статус. Говоря о привлекательности инвестиций, нельзя не учитывать будущую ликвидность актива. И именно в Подмосковье сейчас реализуется наибольший объем платежеспособного спроса, именно сюда устремляются те покупатели, которые не готовы платить за недвижимость низкого качества огромные деньги.

Еще один сегмент, который имеет потенциал роста в долгосрочной перспективе, — загородные рынки крупных региональных центров, где ценообразование хаотичное, экспертизы и аналитики рынка нет, существует масса недооцененных локаций и направлений, где земельные участки могут ощутимо расти в цене из-за появления коммуникаций или рождения крупных девелоперских проектов, с развитием инфраструктуры, прокладкой новых дорог.

Зарубежная недвижимость сейчас не лучший вариант инвестиций, так как не имеет потенциала роста. В курортных зонах (Испания, Кипр, Египет, Греция, Болгария) налицо колоссальное затоваривание при почти отсутствующем спросе. В городах и странах с развитой экономикой, где приток рабочей силы непрерывен (Германия, Великобритания, Франция) и нет фактора сезонности, цены на недвижимость достигли своего потолка, входной билет на рынок очень высок и покупать жилье с целью возврата инвестиций нецелесообразно.

 

Сергей Матюхин, генеральный директор KR Properties:

“В России можно заработать там, где происходит приложение сил госбюджета, в частности в Сочи или на Дальнем Востоке”

Всю недвижимость можно разделить на российскую и зарубежную: два этих вида предполагают совершенно разные инвестиционные стратегии. В середине “нулевых” у российских инвесторов была популярна покупка иностранной недвижимости. В то время мало кто задумывался о повышенных рисках: чем дальше от дома, тем выше риски. Следует понимать, что недвижимость характеризуется достаточно продолжительными периодами входа и выхода из проекта. Именно этот фактор оказался решающим в кризис 2008 года, когда рынки большинства, казалось бы, инвестиционно привлекательных стран пострадали первыми: например, в Черногории и Болгарии цены упали в два раза.

В России на ранней стадии можно заработать на рынках, где происходит приложение сил государственного бюджета, в частности в Сочи или на Дальнем Востоке. Впрочем, в Сочи инвестиционный задел во многом уже отработан, однако после Олимпиады наверняка будет некоторая коррекция вниз. Это хороший повод инвестировать в недвижимость региона с целью последующего владения и сдачи в аренду, так как правительство приложит максимум усилий для развития этого кластера. Схожие проблемы наблюдаются и на Дальнем Востоке: вектор развития обозначен, но непонятно, как он будет реализован.

Наилучшим вариантом остается московская агломерация. Но и московский рынок неоднозначен с точки зрения инвестиционной стратегии. Мы видим стремление города к децентрализации административных и промышленных функций. Здесь кроется главный потенциал для инвестора. На рубеже XIX-XX веков промышленность занимала лучшие территории города, часто на берегах рек, с удобной транспортной доступностью. Достаточно вспомнить ЗИЛ, “Красный Октябрь”, Даниловскую мануфактуру, район Красной Пресни. Сегодняшние промышленные и административные здания в центре Москвы становятся донорами для развития лучших мировых трендов, таких как лофты и студии. За счет глубокой реновации здания получают новую жизнь. Если посмотреть на ситуацию стратегически, то через 5-7 лет лофт-проекты станут самым ликвидным продуктом. Наконец, есть еще один ключевой параметр: это должна быть недвижимость не для сдачи в аренду, а для себя. Именно этот фактор в конечном счете обеспечивает возвратность инвестиций на таком консервативном рынке.

 

http://kp.vedomosti.ru/article/2014/04/07/7741