Как у Кремля появились дома-призраки

Золотая миля — первый элитный жилой район современной России — стремительно пустеет. Окрестности улиц Остоженки и Пречистенки с годами не стали менее привлекательными, но многие из тех, кто когда-то купили здесь квартиры, теперь предпочитают жить за городом или за границей, а продать ценные метры в пяти минутах ходьбы от Кремля не могут: по старой памяти просят больше, чем согласны платить покупатели. Больше не на 100 тысяч рублей и даже не на миллион — чаще всего цена завышена примерно в два раза.

Звенящая пустота

Как выяснили эксперты агентства элитной недвижимости Kalinka Group, невостребованными — то есть пустующими — сейчас остаются примерно две трети дорогих квартир, расположенных в уже построенных домах Золотой мили. В остальных 32 процентах проживают либо сами собственники, либо арендаторы.

«Такая ситуация вызвана тем, что собственники когда-то покупали здесь квартиры в качестве инвестиций, а сейчас не готовы подстраиваться под новую конъюнктуру рынка, — говорится в проведенном аналитиками исследовании. — Желая вернуть свои вложения, владельцы не готовы опускать цены до рыночных, в результате чего не могут выдержать конкуренцию с первичным рынком данной локации или со вторичным предложением других центральных районов Москвы».

Больше половины — 57 процентов — собственников квартир на Золотой миле не живут в них сами, не сдают и не хотят продавать по цене, которая соответствует ожиданиям покупателей, но оказывается ниже стоимости покупки. «Они занимают выжидательную позицию и невольно обесценивают и без того упавшие в цене активы», — подчеркивают аналитики.

По их подсчетам, ценовые ожидания собственников суперэлитного жилья в районе Остоженки завышены почти в два раза: анализ сделок, заключенных здесь за последний год, показал, что проданные лоты были реализованы в среднем на 45 процентов дешевле, чем изначально заявленная стоимость.

Интересно, что Золотая миля, рискующая стать районом-призраком, на самом деле и привлекательна, и нужна: спрос на местное жилье существенно превышает объем адекватно оцененного предложения. Поэтому почти две трети покупателей, изначально заинтересованных в приобретении элитной недвижимости на вторичном рынке Остоженки, либо выбирают соседние локации (район Арбата, например), либо другие районы Центрального округа (Патриаршие пруды, Тверской). И только один из десяти покупателей все же покупает квартиру именно на Золотой миле, но уже в строящемся доме. Девелоперы, судя по всему, живут и здравствуют на новой ценовой орбите, в отличие от собственников «золотых» квартир, застрявших где-то в начале 2000-х.

«Сегодня мы наблюдаем безлюдный район в самом сердце Москвы, в пешей доступности от Кремля. К сожалению, в связи с изменениями экономического, политического характера, а также активным развитием элитного девелопмента и его переходом на новый уровень качества проектов, собственникам стоит подписаться под убытками и расстаться с недвижимостью, которая давно перестала быть активом, — говорит Екатерина Румянцева, председатель совета директоров Kalinka Group. — Это позволит удовлетворить реально существующий спрос и сделает район жилым. Сами же владельцы благодаря решительным действиям смогут спасти значительную часть своих инвестиций».

«Дурачье потому что»

«Не продается, — сетует 27-летняя жительница одного из элитных комплексов, построенных на Остоженке в конце прошлого тысячелетия. — Мои родители купили здесь квартиру, вложив в нее почти все на тот момент заработанное. Для них это была мечта. Плюс статус. Они приезжие (из ближнего зарубежья — прим. «Дома»), отец своими руками бизнес выстраивал по кирпичикам, мыкался по каким-то углам. Где-то с 2010 года наступили плохие времена, в 2014-м начался тотальный обвал. Сейчас эта квартира просто ест наши деньги. Родители давно собрались уезжать на родину — там можно спокойно жить, лучше, чем здесь. Я недавно вышла замуж, работаю юристом, останусь в Москве, но не в этой квартире — куда нам такие хоромы. Проблема в том, что покупателей вообще нет. Риелторов — вагон. Последний посоветовал нам снизить цену почти вдвое. Но это не вариант. Сейчас думаем, что делать. Решение в любом случае будет принимать папа. Если бы решали мы с мамой, давно согласились бы на скидку. Но для него торг в том объеме, который нам предлагают, просто психологически невозможен. Речь идет о нескольких десятках миллионов рублей».

По словам Романа Родионцева, руководителя по работе с ключевыми партнерами Est-a-Tet, ценовые ожидания в районе сильно завышены, что во многом связано с курсом доллара: цена в валюте осталась на уровне 2000-х, но в пересчете на рубли это уже совсем другой ценник. «Большинство проектов в локации были построены еще в начале 2000-х годов и по сегодняшним меркам устарели, особенно это касается уровня инженерии в домах», — указывает эксперт.

Жителям Золотой мили, впрочем, ее внезапная депопуляция только на руку, считает Родионцев: чем меньше соседей, тем комфортнее.

«Тише здесь сейчас стало, это точно. Машин меньше, — по-своему оценивает ситуацию жительница одного из немногих оставшихся в районе старых домов. — В 1990-х все поломали — я не только про дома говорю, про судьбы тоже. А теперь, вы говорите, квартиры им не нужны. Дурачье потому что. И как бы душа заплеванная у этого места. Выкинули всех, выселили в Подмосковье, а может, и пристукнули — кто знает. Дворцы красивые стоят, а не живется. Но найдут ведь других дураков, куда денутся — район-то хороший. Мне лично все равно, что будет. Главное, чтобы наш дом не трогали. И так намолотили уже, хватит».

Покупатели сегодня не готовы платить большие деньги за квартиры, в которых 10-15 лет жили люди и в которых нужно делать серьезный ремонт, поясняет Ирина Калинина, управляющий партнер агентства Point Estate. Им неважно, сколько собственник вложил денег в покупку квартиры и отделку, им важно, сколько они сами готовы потратить на покупку недвижимости.

 «Владельцы жилья на Остоженке хорошо помнят, что квартиру покупали по цене 3,5 тысячи долларов за квадратный метр, но еще лучше им врезался в память тот факт, что в 2012 году их жилье оценивалось в 40 тысяч или даже в 50 тысяч долларов за метр. Однако сегодня красная цена этим квартирам — 12-15 тысяч за метр», — подчеркивает эксперт.

А мы уйдем на север

Главная ошибка продавцов элитных квартир на Золотой миле заключается в том, что они по-прежнему уверены в незаменимости своих квартир: где еще жить приличному человеку с деньгами, если не на Остоженке, с видом на храм Христа Спасителя. На деле во всех мегаполисах мира наблюдается единая тенденция: престижные районы постепенно появляются там, куда еще несколько лет назад опасно было ходить даже днем. Спрос перетекает из одних локаций в другие, не самые популярные места становятся ультрамодными.

В Москве в первом полугодии 2018-го лидером по продажам квартир в элитных новостройках стал расположенный за Садовым кольцом (!) район Хамовники — здесь заключили, по данным агентства Welhome, 30 процентов сделок. В числе наиболее востребованных также оказались Замоскворечье, Якиманка, Арбат и Таганский районы — никакой Остоженки. Впрочем, было бы что покупать. «Сейчас в первичной продаже (на Золотой миле — прим. «Дома») есть квартиры только в двух уже сданных жилых комплексах, заявленная цена квадратного метра в них — от 700 тысяч до 3,1 миллиона рублей», — говорит Роман Родионцев.

Тем не менее хоронить Остоженку и окрестности эксперты отказываются. «Конечно, роста цен на вторичную элитную недвижимость здесь уже не будет, — отмечает Ирина Калинина. — Прежде всего из-за конкуренции с первичным рынком, на котором в последние годы появилось большое количество новых, более современных и более качественных проектов. И цены в них значительно ниже предлагаемых собственниками квартир на Остоженке. Жилые комплексы на Остоженке, какими бы они ни были прекрасными, постепенно устаревают, и главным их достоинством остается только локация. Так что если говорить о современных инвесторах, то их интересы, конечно, сосредоточены в новых объектах первичного рынка. И все же существует довольно большая аудитория покупателей, желающих приобрести квартиры на Остоженке для собственного проживания».

По мнению эксперта, эти люди не готовы покупать по завышенным ценам и выйдут на рынок, как только цены предложения опустятся на рыночный уровень. «Я считаю, что рано или поздно это произойдет: собственники поймут, что для реализации квартиры нужно снизить цену, — уверена Калинина. — И тогда вторичный элитный рынок в этой локации оживет».

Когда наступит это «рано или поздно» — неизвестно. На заре становления современной России некоторых непростых граждан хоронили вместе с любимыми автомобилями. С квартирами, правда, провернуть такое будет технически сложнее.