Как сберечь имущество при сдаче квартиры в аренду?

Как говорят опытные московские рантье, проблема сегодня не в том, чтобы сдать квартиру, а в том, чтобы сдать ее хорошим (читай приличным) людям. Казалось бы, вот они найдены, подходящие наниматели, но нужно подумать и о будущем: проживание в квартире приводит к её износу, в быту нередко происходят поломки – кто в итоге будет за это отвечать? В этом материале мы расскажем, какие стандартные шаги при сдаче квартиры в аренду стоит предпринять, чтобы арендодателю сберечь своё имущество, а нанимателю – свои деньги.  

Вписать шкафы в договор

Сдача квартиры в аренду – серьёзный шаг, предполагающий, что арендодатель частично доверит своё жильё и имущество посторонним людям. «Принимая решение о сдаче квартиры в аренду, собственник должен осознать, что обращаться с его имуществом так, как с ним обращается он, арендаторы, скорее всего, не будут, – говорит Вадим Ламин, Управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE. – Поэтому все, что действительно дорого или дорого как память, лучше всего вывезти».

Подготовив квартиру и найдя арендаторов, необходимо заняться официальной частью вопроса – документами. Их всего три: договор, опись имущества и акт приема-передачи. В них максимально подробно описываются возможные риски в случае утраты или порчи имущества.

Опись имущества. Арендодатель составляет список всех важных предметов в своей квартире, чтобы каждая вещь оказалась на учёте. Для каждого пункта описи можно указать его денежную стоимость.

Акт приёма-передачи. «Дополнительно к обязательному заключению договора найма мы рекомендуем также составлять акт, в котором будет описано состояние квартиры, полов, окон, мебели, всей бытовой техники, систем электро- и водоснабжения, – говорит Мария Жукова, директор компании «МИЭЛЬ-Аренда». – Имеет смысл указать в акте имеющиеся дефекты, даже такие, как протечки на потолке и неработающий утюг. Это поможет и арендатору, и собственнику избежать конфликтов в отношении имущества».

Все три документа – договор аренды и два его приложения: опись имущества и акт приёма-передачи квартиры должны быть подписаны и арендатором, и собственником.

Для обеспечения сохранности квартиры и имущества в договоре предусмотрен такой пункт, как внесение залоговой суммы. Это своего рода страховой депозит, средствами которого можно будет покрыть ущерб, нанесённый имуществу в квартире. «Если потери превышают размер страхового депозита, а наниматель не собирается их компенсировать, арендодатель сможет обратиться в суд», – замечает Вадим Ламин (SPENCER ESTATE).

Арендатору, в свою очередь, стоит обратить особое внимание на правила возврата залоговой суммы, зафиксированные в договоре (об этом речь пойдёт чуть ниже). Обычно размер залоговой суммы составляет стоимость найма квартиры за месяц.

Неприятные сюрпризы

Ситуации с порчей имущества в арендной квартире, по словам риэлторов, случаются нечасто, однако почти всегда становятся неожиданностью для хозяев жилья. «Одна из историй начиналась с заключения годового договора аренды квартиры приличной и порядочной семьёй, – рассказывает Юлия Ковалёва, директор департамента аренды городской недвижимости Kalinka Group. – Закончилась она тем, что собственник пригласил нас засвидетельствовать порчу своего имущества: за это время дети арендаторов буквально разгромили квартиру, изрисовав стены, местами содрав обои и сломав предметы недешевой мебели. Съезжавший с квартиры арендатор не стал отрицать своей вины, оставив внесенный при заключении договора депозит».

Другой случай расторжения договора произошёл из-за несанкционированного курения в квартире: придя в очередной раз за арендной платой, собственник обнаружил, что в его квартире, приобретенной и отремонтированной за несколько миллионов долларов, курят. «Брокерам, которые занимаются арендой, хорошо известно, насколько трудно бывает сдать даже хорошую квартиру с качественным ремонтом, если в ней курили, – говорит эксперт. – Владелец попросил жильца съехать, а тот не собирался менять свои привычки, поэтому был вынужден покинуть снимаемую квартиру. К слову, недопустимость курения была прописана в договоре». 

По словам Вадима Ламина (SPENCER ESTATE), случаи откровенной порчи имущества достаточно редки. Чаще имеют место повреждения мебели, техники или отделки на грани с естественным износом, либо же случайные поломки. «Все-таки арендаторы в бюджетах среднем и выше, где мы работаем, чаще всего адекватные люди, и лишние траты им не нужны, – говорит специалист, – но случаи всё же бывают. Например, в одной дорогой квартире на Тверской при обратном приёме жилья выяснилось, что сломан достаточно недешёвый итальянский стул из набора. Причем отремонтировать его было невозможно. Собственник предложил арендатору купить аналогичный. Выяснилось, что серия уже снята с производства,  поэтому страховой депозит был возвращен арендатору за вычетом стоимости стула, где-то порядка 550 евро».

К слову о возврате залога

Иногда возникает ситуация, когда в конце срока аренды квартиры хозяева не хотят возвращать страховой депозит, так как, по их мнению, что-то из имущества, находящегося в квартире, было испорчено жильцами, хотя жильцы с этим не согласны. Разрешить такие конфликты бывает непросто, иногда доходит даже до суда.

«Несомненно, возвращать страховой депозит некоторые собственники не очень хотят, придумывая всевозможные отговорки, – подтверждает Вадим Ламин (SPENCER ESTATE). – С одним из них однажды мы долго спорили, какова должна быть предельная глубина царапин в паркете, чтобы считать это естественным износом. Тем не менее, если риелтор владеет ситуацией, имеет авторитет и знает, как поступать, большая часть конфликтов может быть погашена в зародыше. Можно привлечь к спору экспертов, разъяснить обеим сторонам их реальные возможности – большинство разумных людей ценят свое время и нервы и не станут доводить дело до суда. Хотя такое тоже бывает. Например, мне пришлось участвовать в процессе в качестве свидетеля в Хамовническом суде. Собственница не хотела компенсировать арендатору установку в ее квартире кондиционера, хотя в договоре это было прописано. Суд, кстати, принял компромиссное решение, обязав стороны оплатить кондиционер пополам».

По словам Юлии Ковалёвой (Kalinka Group), проблема часто заключается в том, что у всех разное понятие о порче имущества. «К примеру, для одних незначительные повреждения вроде потертостей на стенах, изменение тона краски (выгорание), появления пятен на мебели и запыления – это естественный износ, а для других – уже серьёзный повод не вернуть залог, – говорит специалист. – Поэтому зафиксировать в договоре стоит и такие тонкости: что будет отнесено к естественному износу, а что – к нанесенному ущербу. Обычно ущербом считаются механические повреждения вроде сколов, проколов, трещин, царапин, произошедших по вине проживающих или их гостей и требующих ремонта или реставрации. Случается, конечно, что наймодатель не хочет возвращать залог без видимых причин, но если есть договор – всё решается путём переговоров или в суде. Можно также пригласить третью сторону – брокера, сдававшего эту квартиру. Если же в договоре подобные ситуации не прописаны, можно посоветовать только договариваться». 

Границы ответственности

Сохранность имущества в арендной квартире – не единственный предмет спора наймодателей и нанимателей. Так, по словам Марии Жуковой («МИЭЛЬ-Аренда»), как правило, все текущие ремонтные работы и устранение небольших неполадок в квартире ложатся на плечи арендатора, тогда как основательный ремонт и исправление серьезных неполадок, которые не вызваны деятельностью арендаторов, должны осуществлять арендодатели, владельцы квартиры. «Однако большинство хозяев квартир полагают, что раз наниматель живет в их доме, то все происходящее в квартире, а в частности любые издержки, относится к области ответственности нанимателей, хотя это противоречит существующему законодательству. Мы всегда стараемся предупреждать наших клиентов о границах ответственности и фиксировать в договоре аренды взаимные обязательства сторон», – подчеркивает эксперт.

Таким образом, сохранность имущества – это серьезный вопрос, которому следует уделить время еще до поиска нанимателей, на этапе подготовки квартиры и составления описи имущества. Также возможен вариант привлечения риэлторов для помощи сдачи квартиры в аренду, ведь, как говорит Юлия Ковалева (Kalinka Group), «форма договора, которую предлагают серьёзные риэлторские компании, не просто является стандартным шаблоном, но и основывается на опыте брокеров. Для того, чтобы собственнику быть уверенным в сохранности имущества, а арендатору – в возврате депозита, всё нужно прописывать в договоре и обсуждать в процессе переговоров.