Болотный остров напротив Кремля давно должен был превратиться в фешенебельный жилой район либо в финансовый центр. Вместо этого там до сих пор пустыри и котлованы. В чем дело?

Территорию в 44 га от Большого Москворецкого моста до стрелки Болотного острова московские риэлторы называют самой дорогой в городе. 1 га здесь может стоить $50-60 млн, говорит председатель совета директоров компании Kalinka Real Estate Consulting Group Екатерина Румянцева. Соперничать с этим по стоимости может только знаменитая «золотая миля» — Остоженка и Пречистенка, но там не осталось свободных участков для крупных проектов. На острове земли под застройку много. «Место это очень перспективное, пафосное, оно имеет все шансы стать продолжением “золотой мили” и превзойти ее по стоимости квадратного метра, которая в среднем составит около $30 000», — убеждена Румянцева. Правда, почти такие же комментарии риэлторы давали в 2003 г., когда территория напротив Кремля получила название «золотого острова» — в честь одноименного проекта комплексного развития территории, одобренного городскими властями. Если бы он осуществился, то уже к 2005 г. там должны были бы появиться десятки тысяч метров дорогих квартир, гостиничных номеров и офисов. Но все начатые стройки затянулись на 10 лет. Почему так получилось?

Как Золотой остров становился частным

 

Проблемы с проектом

«Они хотели насовать здесь одних дорогих домов и убежать, все продав поскорее, а нам не нужен был здесь мертвый район, в котором никто не живет, как на Остоженке, мы хотели, чтобы там были гостиницы, развлекательные центры, чтобы туда туристы приходили», — объяснил «Ведомостям» причину разногласий с девелоперами бывший высокопоставленный чиновник московского правительства. Кто эти «они» и что именно требовали построить московские власти?

Почему на Болотном острове сложно строить 

В советское время напротив Кремля располагались промзоны и войсковые части, но еще в 1990-х девелоперы начали попытки согласовать с московскими властями проекты по реконструкции территории. Больше всего идей было у Юрия Гусева. В 1991 г. он возглавлял управление коммунальной собственности Октябрьского района и по долгу службы был хорошо знаком с Болотным островом. После ликвидации управления он создал Корпорацию развития территорий (КРТ), занявшуюся строительством и реконструкцией зданий — в первую очередь расположенных в Замоскворечье. Кроме того, КРТ получила от города в долгосрочную аренду 4 га на Болотном острове. Гусев пришел к московским властям с предложением застроить в 10 раз больше. «Гусев первый из всех успел. [Бывшего мэра Москвы Юрия] Лужкова заинтересовала как сама идея что-то красивое построить на месте того безобразия, что там было, так и возможность получить долю города в реализованном проекте», — вспоминает бывший чиновник московского правительства.

В итоге в 2003 г. компании Гусева «КРТ мегаполис» было поручено управлять проектом строительства 600 000 кв. м элитной недвижимости и инфраструктуры — гребного яхт-клуба, аттракционов вдоль Большого Каменного моста, подземного катка, подземных гаражей и ст. м. «Кадашевская». Электростанцию на Болотной площади планировалось перепрофилировать в танцзалы общей площадью 20 000 кв. м, для автомобилей прокопать тоннель и построить на консолях над Москвой-рекой дублер Софийской набережной.

 

Проблемы с соседями

«Мэрия утвердила проект в таком виде, что даже его инициаторы засомневались, стоило ли им с этим связываться. Например, было не очень понятно, к чему метро жителям элитных квартир или во сколько обойдется строительство огромных подземных помещений», — говорит человек, чей участок тогда оказался на территории «золотого острова». Чтобы построить все перечисленное, Гусеву требовалось уговорить своих соседей — собственников зданий и арендаторов участков на «золотом острове» потратить на проект как минимум $3 млрд. Договориться не удалось.

«Из-за отказа одного из застройщиков прекратил существование проект самого протяженного в Европе подземного пешеходного прохода, так как он затрагивал часть подземного пространства на территории этого застройщика. Другим застройщиком была проложена транзитная канализационная труба диаметром в 2 раза меньше, чем предусмотрено», — рассказывал Гусев в интервью «Ведомостям». Владелец кондитерской фабрики «Красный Октябрь»?? — группа «Гута», один из крупнейших арендаторов «золотого острова», — вместе с прежним руководством «Мосэнерго»??, которой принадлежала электростанция на Болотной площади, успешно боролась против застройки стрелки острова: «Гута» считала, что это испортит вид из окна проектируемого на «Красном Октябре» жилого комплекса, продолжал Гусев. «Мосэнерго» тогда отказывала и в других согласованиях.

«Мне как бы дали в руки флаг и послали в бой. Но через некоторое время, столкнувшись с крупными проблемами при реализации поставленной задачи, я оглянулся и увидел, что с флагом я один, войска за мной нет. Мне даже не назначили куратора из числа ответственных руководителей!» — жаловался Гусев.

 

Проблемы с заказчиком

В итоге к 2005 г., когда сроки ввода первой очереди были сорваны, Лужков лишил «КРТ мегаполис» статуса заказчика строительства, как он объяснил, «из-за неконструктивной позиции компании во взаимодействии с городом и инвесторами» и начал изымать у нее участки, предназначенные для строительства инфраструктуры.

Тогда КРТ перестала выполнять за свой счет работы, связанные с программой. Расходы компании росли, а порядок их компенсации так и не был определен, сетовал Гусев. Москва отказалась участвовать в двух закрытых ПИФах недвижимости, которые КРТ хотела создать для финансирования строительства на Болотном острове, не были найдены источники финансирования транспортной и инженерной инфраструктуры, на которую требовалось $550 млн. КРТ пришлось в суде требовать денег за проведенные работы по инженерно-геологическому изучению острова и пытаться отстаивать право аренды отбираемых участков.

В начале 2007 г. новой управляющей компанией «золотого острова» был назначен «Гута-девелопмент», согласовывавший с властями проект масштабной застройки территории «Красного Октября». «Именно на это группа тратила все силы, развитие территории всего острова ее меньше интересовало — не было средств», — рассказывает бывший чиновник московского правительства. К тому времени подземные катки и парковки были забыты, но и без них проект не двигался. Во время кризиса 2009 г. начатые на «золотом острове» стройки были заморожены.

 

Проблемы с идеей

Гусев не терял оптимизма: его КРТ предложила превратить остров в международный финансовый кластер «Кремлин сити». Эта программа предполагала сохранение собственных проектов КРТ, станции метро и пешеходных мостов, комплексную реконструкцию транспортной и инженерной инфраструктуры. Но историческую застройку он не щадил: на месте «Красного Октября» предлагалось построить футуристический квартал банковских и страховых компаний «Бэнк вилладж». Стоимость проекта с организацией внутреннего транспортного сообщения КРТ оценивала в $15 млрд, с учетом комплексной схемы транспортного обеспечения — примерно в $37 млрд.

Проект был отправлен на рассмотрение в федеральные и московские органы власти. Но в проект генплана развития Москвы его не включили. «Не были понятны источники финансирования, Москва брать на себя расходы в такой момент не могла», — говорит бывший чиновник мэрии.

«Московские власти сменились, но я как работал со всеми, так и работаю», — рассказывает Гусев. Из 4 га, находившихся в аренде у КРТ 10 лет назад, сейчас у компании осталось около 1,6 га. Они отданы под проект «Кремлевское созвездие». По сути, это несколько строек — жилого комплекса «Эолис» площадью около 150 000 кв. м, 5-звездочной гостиницы и рекреационных зон с сопутствующей инфраструктурой. Стоимость строительства оценивалась в $270 млн. «Сейчас проект тоже заморожен, — рассказывает Гусев. — Проекта планировки по нему нет. Ну, я буду ждать». Пока он собирается привести в порядок принадлежащие ему старые здания-памятники по периметру участка.

 

Проблемы с памятниками

Сейчас крупнейший из частных собственников «золотого острова» — группа «Гута», у которой в аренде 4,7 га территории «Красного Октября». Группа еще несколько лет назад надеялась начать реконструкцию фабрики, после которой на ее территории появилось бы не менее 200 000 кв. м жилых, офисных и общественных площадей, но московские власти запретили сносить большую часть заводских зданий. «Вместо бутиков, отелей и жилых комплексов решено обустроить на этом участке общественно-пешеходную зону», — объясняет Румянцева. В мае 2013 г. вышло постановление правительства Москвы, разрешающее реконструировать и построить не более 127 000 кв. м площадей — это всего на 42 000 кв. м больше, чем есть на «Красном Октябре» сейчас. Источники, близкие к «Гуте», рассказывали тогда «Ведомостям», что в таком виде проект компании невыгоден, ей нужен прирост минимум в 100 000 кв. м, «а так больше потратим, чем получим». «Нас все устраивает», — сказал сейчас «Ведомостям» человек, близкий к руководству «Гуты». По его словам, идет проектирование нового комплекса, но когда начнется строительство, не известно.

«Гута» сейчас не может начать строительство, потому что, даже чтобы снести что-то не представляющее культурной ценности, нужно пройти сносную комиссию», — считает Гусев. Сделать это непросто. «Мы в прямом смысле слова рассматриваем даже снос сарая, если он попадает в зону культурного наследия. Мы очень взвешенно ведем эту работу и стараемся максимально сохранить центр и максимально ничего не сносить», — объясняет руководитель московского стройкомплекса Марат Хуснуллин.

 

Проблемы с Москвой

Согласовать стройку с московскими властями непросто даже госкомпаниям. Поэтому проблемы со сроками есть и у «Сбербанка» с «Роснефтью».

Первый арендует участок в 1,34 га около Большого Москворецкого моста, где еще в 1998 г. началось строительство многофункционального комплекса «Царев сад» общей площадью 80 000 кв. м. Когда-то здесь действительно были царские сады, сейчас — котлован с видом на башни Кремля. Госбанку «Царев сад» и земля под ним достались как проблемный актив — они были заложены по кредиту, выданному в конце 1990-х первому владельцу проекта, компании «Кейстоун» Геннадия Шульмана. Банк уже пытался продать недострой, замороженный в 2001 г. после смерти Шульмана, но пока нашел покупателя только на 25% в проекте. Доля досталась Midland Development («дочка» Midland Group, принадлежащей Алексу Шнайдеру и Эдуарду Шифрину), которая стала девелопером «Царева сада». Компания не смогла возобновить строительство в 2013 г., как планировала. «Царев сад» рассчитывает в IV квартале 2014 г. получить разрешение на строительство надземной части, говорит Румянцева из Kalinka, выступающей главным консультантом проекта. Возможно, работы затягиваются из-за того, что в проект входит одно из зданий Кокоревского подворья, которое Мосгорнаследие рекомендует признать памятником. Девелоперы долго согласовывали его реконструкцию. «Оно практически разрушено, но то, что осталось, будет со всем вниманием интегрировано в тело нового здания», — обещает Румянцева.

У «Роснефти» в собственности 1,37 га на Софийской набережной и расположенная на них часть особняка со штаб-квартирой компании. Еще в 2001 г. правительство Лужкова разрешило «Роснефти» забрать для реконструкции два соседних здания, объединив их в единый комплекс общей площадью 30 000 кв. м. Половина этого объема должна была достаться нефтяной компании, остальное — городу. Но стройка, которая должна была завершиться в 2005 г., так и не началась. Сначала проект задерживался из-за отсутствия общей концепции по развитию «золотого острова», потом в 2009 г. Мосгорнаследие отказалось согласовать застройку из-за отсутствия утвержденного проекта режимов использования земель и градостроительных регламентов на квартал, говорит источник в компании. Но в феврале 2013 г. «Роснефть» получила градостроительный план земельного участка и теперь на его основе ведет разработку проектной документации — уже на ее основе будут определены сроки реконструкции зданий, объясняет собеседник «Ведомостей».

 

Проблемы с центром

Проекты на «золотом острове» заморожены из-за отсутствия политического решения о том, что хотят видеть федеральные власти на этой территории, убежден Гусев: «Туда приходят разные люди с предложениями, кто-то предлагает построить парламентский центр, а некоторые все еще пытаются продвигать идею создать здесь международный финансовый центр». «У Лужкова не получилось реализовать программу“Золотой остров” именно потому, что он не смог заручиться поддержкой федеральных властей в этом вопросе», — полагает он.

Федеральным властям принадлежат на острове несколько участков. А московские власти через подконтрольную Центральную топливную компанию выкупили у инвесткомпании А1 недострой на 3 га на Софийской набережной напротив Кремля и предложили этот участок федеральным властям для размещения парламентского центра. «Выкупили, потому что нам не нравился проект А1», — сказал тогда «Ведомостям» мэрСергей Собянин. В мае 2013 г. управляющий делами президента Владимир Кожин подтвердил: за МКАД парламентарии, как предлагал во времена своего президентства Дмитрий Медведев, не поедут — им нужно место в центре Москвы. Участок на «золотом острове» не самый удобный — здесь много памятников и ограничения по строительству, а для парламентского центра нужно построить десятки тысяч метров, следует из рассказов Гусева. «У меня пока нет никаких решений», — сказал Хуснуллин о перспективах появления на «золотом острове» парламентского центра.

Чтобы реализовать на «золотом острове» любой крупный девелоперский проект, нужно строить новые дороги. «По транспортной инфраструктуре там физически невозможно ничего сделать», — считает Хуснуллин. По его словам, Москва по-прежнему рассматривает возможность размещения на острове станции метро, оценивая пока затраты. Но если в администрации президента решат, что им действительно необходим тот или иной мегапроект на «золотом острове», тогда возможности по строительству новых дорог сразу найдутся, а если единого решения не будет, то остров ждет точечная застройка. «Каждый инвестор будет потихоньку копать свой участок так, чтобы из Кремля очень уж заметно не было», — убежден один из местных землевладельцев.

«Я не уверен, что проект комплексной застройки этой территории был бы вообще уместен, — рассуждает архитектурный критик Григорий Ревзин. — Уважение к собственнику — один из принципов зрелой градостроительной политики. Проекты перестройки целых районов города бывают в таких странах, как, например, Бразилия, но нельзя сказать, что они всегда удачно заканчиваются. Против комплексной застройки этой территории Москвы есть серьезные доводы: чтобы она окупилась в существующих экономических условиях, здесь нужно строить жилье и офисы, тогда как транспортная инфраструктура этого не позволяет — весь центр города встанет. А сделать на острове, например, парк нет средств. Поэтому в интересах и инвестора, и городских властей эта ситуация пока не разрешается».