Как падение рубля отразится на рынке недвижимости Москвы?

Падение курса рубля и рекордные показатели стоимости доллара и евро, зафиксированные в последние недели, волнуют многих россиян. Для того, чтобы уберечь личные сбережения, многие россияне стараются вложить деньги в то, что всегда будет в цене. Недвижимость в данном случае, неизменно остается одним из самых надежных вариантов инвестиций. Рынок первичного и вторичного жилья в России уже не раз переживает подобные ситуации. Но там, где есть изменения спроса, меняются и условия предложения. Как же повлияет падение российской валюты на столичный рынок недвижимости?

Как можно описать состояние рынка недвижимости Москвы на данный момент?

Константин Ламин, генеральный директор CENTURY 21 Panorama Realty:

Ситуация на рынке достаточно нервозная. Покупатели боятся дальнейшего ослабления рубля и пытаются как можно скорее вложить накопленное, продавцы подвержены желанию подкорректировать цены под «новый» долларовый курс, что, как правило, не всегда оправданно. Поэтому рекомендация в данной ситуации одна: не делать каких-либо резких не обдуманных шагов. Не покупать — лишь бы купить и не переписывать ценники на недвижимость при малейшем изменении курса валют.

Третьякова Дарья, руководитель отдела консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья»:

За счет нестабильной экономической ситуации в России и ослабления рубля в начале 2014 года, рынок жилой недвижимости, который еще в 2013 году находился в стагнации, вновь вернулся к стадии роста. По итогам января 2014 года на первичном рынке жилья «старой» Москвы средний уровень цен вырос на 1,6%, количество обращений в нашу компанию выросло на 40,0%, предложение на 1,5%.

Какие изменения произошли внутри отрасли?

Алексей Белоусов, коммерческий директор Capital Group:

Ослабление национальной валюты неизбежно приведет к корректировке себестоимости строительно-монтажных работ. Это связано с тем, что в проектах используется импортное оборудование, ряд позиций по расходным материалам, например металл, представлен на бирже и имеет свою валютную стоимость. По моим прогнозам, в ближайшей перспективе рублевая себестоимость строительно-монтажных работ увеличится на 10-15%.

Заметно ли увеличение спроса на покупку недвижимости в Москве?

Ольга Магилина, директор Департамента маркетинга ООО «Магистрат» (риэлторская компания Группы «ИНТЕКО»):

Главными параметрами, определяющими стоимость недвижимости, во все времена являются не валютные колебания, а предложение и спрос. Дефицита предложения на рынке сегодня не наблюдается, причем во всех сегментах. Что касается второго параметра, мы отмечаем в последние недели существенный рост покупательской активности. В условиях финансовой нестабильности часть владельцев рублевых вкладов переводу их в валюту предпочитает вложение в жилье (в высокой стадии готовности).

Кроме того, происходит то, что называется реализацией отложенного спроса — рост курса доллара и евро подталкивает к немедленному приобретению недвижимости тех, кто давно планировал эту покупку, но по различным причинам колебался. Однако замечу, что и первое и второе — явления, в целом, достаточно временные и вряд ли могут стать основанием для продолжительного тренда.

Яна Сосорева, заместитель генерального директора по продажам компании «НДВ-Недвижимость»:

Сейчас, с учетом ослабления курса рубля по отношению к доллару, заметно увеличение спроса на квартиры, особенно в сегменте первичного рынка. За прошедшую неделю число звонков выросло как минимум на 10%. Такой сценарий повторялся и раньше, резкие скачки курсов валют приводят инвесторов в недвижимость, которая считается надежным активом с точки зрения вложения средств. При этом инвестиции в новостройки приносят весомый доход за короткий срок — около 30-35% за период строительства дома. На рынке вторичного жилья подобные сделки проводят, чтобы сохранить средства, а не заработать на росте недвижимости.

Какие квартиры наиболее популярны у покупателей?

Третьякова Дарья, руководитель отдела консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья»:

По итогам января 2014 года отмечался повышенный интерес покупателей к новостройкам «старой» Москвы. Количество обращений в нашу компанию по вопросу приобретения квартиры на первичном рынке жилья столицы выросло на 40,0% относительно декабря 2013 года и на 73,0% относительно января 2013 года. По Подмосковью данный показатель вырос на 27,3% относительно конца 2013 года и сократился на 27,9% относительно января 2013 года.

Яна Сосорева, заместитель генерального директора по продажам компании «НДВ-Недвижимость»:

Наибольшим спросом пользуется доступное жилье — такие квартиры легче и приобрести, что связано с минимальным входным порогом, и реализовать. В первую очередь покупают «однушки», а также «двушки» в проектах эконом и комфорт-класса. Особым спросом пользуются студии, которые, по сравнению со стандартными квартирами, отличает более доступная конечная стоимость предложения. Среди новостроек предпочтение отдается объектам с продуманной концепцией, удачным расположением и оптимальными ценами. Большое значение уделяется и пулу участников проекта.

Увеличится ли цена на квартиры в новостройках?

Григорий Алтухов, коммерческий директор ФСК «Лидер»:

Падение курса рубля, которое началось во второй декаде января, привнесло заметное оживление на рынок столичной недвижимости, но касается это в первую очередь новостроек массового сегмента. Цены в сегменте новостроек эконом- и комфорт-класса растут, но пока это плановые повышения. Понятно, что часть покупателей стремится вложить имеющуюся «наличность» в стабильный в сегодняшней ситуации актив, но в любом случае этот рост спроса не будет бесконечным так как заметно повышая цены сейчас можно исчерпать резерв платежеспособного спроса уже через один-два месяца. Пока же ситуация с отечественной валютой не вносит существенных изменений в ценники новостроек.

Еще один фактор, который поддерживает равновесие первичного рынка — стабильные условия рублевого кредитования по ипотеке. Пока банки будут сохранять нынешний уровень ипотечных ставок, объемы продаж будут сохраняться на сегодняшнем уровне. Пока ставки держатся. Как только начнут ухудшаться — следует ожидать падение спроса.

Увеличится ли цена на квартиры в новостройках?

Ольга Гусева, коммерческий директор ГК «МИГ-Недвижимость»:

Падение рубля на рынке вторичного жилья может отразиться небольшим ростом цен, незначительно, в пределах 3-5%. Рост сделок за декабрь-январь спровоцировал рост цен, но не думаю, что данное повышение будет длительным, по моим прогнозам, к апрелю-маю цены вернутся к прежнему уровню.

Срок экспозиции увеличился, увеличился и разбег цен, но в 2013 году цены практически не росли, ожидать роста в этом году более чем на 5-7% я бы не стала.

В целом, сейчас я бы рассматривала вопрос инвестиций в недвижимость либо с прицелом не менее двух лет, либо очень внимательно изучала проекты, с точки зрения не только сохранения сбережений, но и получения прибыли.

Ольга Маркова, маркетолог компании «Пересвет-Инвест»:

На вторичном рынке жилья столицы в январе текущего года цена предложения составила 236 208 рублей или 6 749 долларов. Цена снизилась на 1,1% в рублях и на 5,3% в долларовом эквиваленте. Расчетный курс доллара в базе недвижимости WinNER за месяц вырос на 4,5%.

Относительно декабря 2012 г. долларовая цена квадратного метра снизилась на 15,6%, в рублях — на 3,2%. Расчетный курс доллара в базе недвижимости WinNER за этот период вырос на 14,8%.

Как отразилось колебание валют на рынке элитной недвижимости?

Екатерина Румянцева, председатель совета директоров Kalinka Real Estate Consulting Group:

Объем инвестиционных сделок в диапазоне от 5 млн долларов и выше остался на прежнем уровне. Это объясняется тем, что покупатели квартир или апартаментов 1,5-3 млн — как правило, владельцы среднего бизнеса или топ-менеджеры крупных корпораций отраслей промышленности, которые испытывали сложности в 2013 году.

Падение курса рубля началось с мая 2013 года. Большинство застройщиков в этой ситуации предпочли привязать цены к доллару — при ослаблении рубля это наиболее очевидное решение. При этом ряд объектов, цены в которых привязаны к доллару, в течение 2013 года подорожали на 5-7%, средний рост цен в долларах по всем новым объектам составил 2,8%. Для поддержания спроса застройщики готовы идти на небольшие уступки и предоставлять скидку до 5% или продавать объекты по фиксированному курсу.

Цены в рублях выросли в течение года в среднем на 12%, на отдельные успешные и быстро строящиеся объекты цены выросли на 15%. Учитывая инфляцию и падение рубля это означает, что цены фактически стоят на месте.

Татьяна Шарова, руководитель службы проектного консалтинга и аналитики компании Welhome:

Что касается элитного рынка первичной недвижимости, то по итогам первого месяца 2014 г. наиболее востребованы были квартиры площадью от 101 до 200 кв. м и стоимостью от 1 до 2 млн долларов, доля которых составляет порядка 55% от общего числа запросов, поступающих в компанию Welhome. 
По прогнозам экспертов компании Welhome в I квартале 2014 г. рост цен на первичную элитную недвижимость Москвы может составить порядка 3%.

Как падение рубля отразилось на рынке загородной недвижимости?

Александр Дубовенко, учредитель компании ГУД ВУД:

Делать точные выводы пока сложно. Сейчас я не называю падение рубля обвальным, оно идет в меру, поэтому в принципе это выгодно для рынка загородной недвижимости, потому что депозиты становятся менее актуальными из-за нестабильности и падения курса рубля. Инфляция, естественно, увеличивается из-за таких курсовых колебаний, соответственно, главные конкуренты загородной недвижимости — зарубежная недвижимость, которая подрожала автоматом вместе с курсом, и второй конкурент — это банковские депозиты, то есть тупо положить деньги в банк и ничего не делать. Оба эти конкурента подсели сейчас. Деньги конечно же потекут к нам.

Мы наблюдаем увеличение спроса, но сказать, что это что-то, напоминающее 2007 год не можем. В лучшем случае это может быть чуть-чуть лучше на 5 %—10 %, чем в какой-нибудь посткризисный год. В худшем случае получим очередной экономический кризис. Мы прогнозы не делаем, потому что это неблагодарное занятие, но готовимся к обоим сценариям, и они оба нас устраивают.

Можно ли спрогнозировать, насколько изменятся цены на недвижимость в ближайшие месяцы?

Ольга Магилина, директор Департамента маркетинга ООО «Магистрат» (риэлторская компания Группы «ИНТЕКО»):

Рубль слабеет, это факт. Но проблема не в девальвации, как таковой. А в том, что она, похоже, является одним из предвестников новой волны кризиса и всего, что с ним связано: роста цен на продукты питания, бензин, услуги ЖКХ и т.д. В условиях резкого снижения уровня жизни покупка недвижимости — для себя или с инвестиционными целями — увы, отходит на второй план. Люди начинают думать по-другому, экономить, они психологически не готовы ввязываться в процесс приобретения квартиры (брать ипотеку, занимать и т.д.) и откладывают ее «до лучших времен». Хотя, прежде всего, сказанное касается покупателей жилья эконом-сегмента. На рынке высококлассной недвижимости работают свои законы.

Константин Ламин, генеральный директор CENTURY 21 Panorama Realty

Что касается прогнозов, думаю, что в краткосрочной перспективе рост валютного курса исчерпал себя и не исключен вариант обратной коррекции вниз, что само по себе «успокоит» рынок недвижимости. По инерции активность вполне может продолжаться до конца весны. А в начале лета — вполне ожидаем присущий для этого сезона спад продаж и коррекция цен вниз.