Как можно заработать на зарубежной недвижимости

Инвестиции в ОАЭ или Турцию принесут 5–10% доходности, а состоятельным гражданам – вплоть до 50% в год

В 2022 г. россияне активно скупали недвижимость в ОАЭ и Турции как для переезда, так и для инвестиций, сообщили «Ведомостям» в трех международных агентствах элитной недвижимости – Kalinka, Tranio и NF Group.

Согласно официальным данным Института статистики Турции (TUIK), россияне за прошлый год купили 16 432 жилых объекта (+203% к 2021 г.). В Дубае общее количество сделок по недвижимости в 2022 г. составило 97 252, следует из данных земельного департамента (Dubai Land Department). Доля покупок россиян от общего количества сделок в Турции и ОАЭ составила в 2022 г. 24% и порядка 25–30% соответственно, рассказала «Ведомостям» основатель холдинга Kalinka Екатерина Румянцева. Тренд продолжился и в 2023 г., по крайней мере в Турции: доля россиян в покупках иностранцами жилой недвижимости в январе 2023 г. составила 37%, следует из данных TUIK. Россияне купили 1157 объектов жилой недвижимости – втрое больше, чем в январе 2022 г.

По данным международного брокера недвижимости Tranio, по итогам 2022 г. в первую пятерку стран с самым большим числом квалифицированных заявок (от клиентов с подтвержденным капиталом) россиян на покупку зарубежной недвижимости вошли Турция (23,9%) и ОАЭ (10,8%). В лидерах также Грузия (8,9%), Испания (8%) и Греция (7,5%). В пятерке лидеров, по версии агентства элитной недвижимости NF Group, находятся Турция (30%), ОАЭ (26%), Кипр (14%), Португалия (7%) и Греция (5%). Абсолютных данных брокеры не дают.

Жить и инвестировать

Анализ 2000 запросов в NF Group Research за 12 месяцев показал, что 61% потенциальных покупателей планируют приобретать жилье за рубежом для получения вида на жительства (ВНЖ) или гражданства. Еще 17% планируют приобрести недвижимость для проживания. Только 15% приобретают ее с целью инвестиций, 7% – для проживания и инвестиций.

Клиенты Tranio при выборе чаще рассматривают покупку недвижимости как способ свободно перемещаться между странами, говорит исполнительный директор Tranio Михаил Буланов, для этого нужно получить ВНЖ или паспорт за инвестиции. Инвесторам важно, чтобы в стране был «спокойный» комплаенс и возможность оплаты криптовалютой, продолжает он, транзит денег усложнился, россияне стали чаще покупать недвижимость в Дубае и Турции, которые предоставляют более комфортные условия. По его словам, в 2022 г. у инвесторов из России увеличилась потребность в конфиденциальности сведений о бенефициарах, а в Дубае закрытый реестр собственников – это вызывает дополнительный интерес у владельцев крупного капитала.

В числе преимуществ покупки недвижимости в ОАЭ Румянцева называет высокую доходность проектов, удобные схемы рассрочки и ипотеки и в целом благоприятные условия для жизни и бизнеса. Среди них низкая налоговая ставка, 5% VAT (value-added tax), отсутствие налогов на дивиденды и доходы физлиц.

Еще один мотив для инвесторов – рост цен на недвижимость. По итогам 2022 г. в Дубае цена 1 кв. м квартир на первичном рынке выросла на 18% за год и составила $5600, говорит Румянцева. Стоимость вилл возросла на 41% до $3400 за 1 кв. м. В среднем в Турции 1 кв. м по итогам года обходится примерно в $3500–4000, отмечает она. За год прирост номинальных цен на жилье составил 185% (за счет высокой инфляции), или 58% с учетом поправки на инфляцию.

Рост продолжится из-за ажиотажа со стороны российских покупателей, инвесторов, бегущих от надвигающегося кризиса в Европе, и ожидаемой волны покупателей из Китая, считает управляющий партнер Parus Real Estate (входит в NF Group) Марина Шалаева.

Порог входа

В Эмиратах недвижимость покупают состоятельные россияне. По данным Kalinka, средний бюджет покупки россиянами в Дубае в 2022 г. составил 2,5 млн дирхамов ($680 000). Диапазон покупок – от 500 000 ($140 000) на бюджетные студии до 20 млн дирхамов ($5,45 млн) на квартиры в элитных комплексах. В Турции чек пониже. Среди объектов недвижимости в стране самые востребованные – с бюджетом до $1 млн (до 80–85% всех запросов), отмечает руководитель проектов департамента зарубежной недвижимости NF Group Анна Ларина. Такая сумма позволяет получить турецкое гражданство и объекты в лучших локациях, объясняет она.

Минимальный капитал для входа на зарубежные рынки недвижимости в 2023 г. – от $100 000–150 000, говорит Буланов, в таком бюджете доступны варианты на розничном рынке. В Дубае минимальный капитал для инвестиций в недвижимость в развитых районах с хорошей инфраструктурой – от $300 000, в жилых районах вблизи главных деловых центров – от $500 000, для острова Палм-Джумейра (самая популярная локация ОАЭ у мультимиллионеров) порог начинается от $700 000, рассказывает коммерческий директор Tranio Елена Милишенкова.

За счет рассрочки клиенты могут обладать и меньшим капиталом, отмечает основатель Shurshalina Real Estate Мария Шуршалина. Но большую доходность обеспечивают ликвидные объекты, минимальный вход в которые – $250 000–300 000. Хайнеты (состояние от $1 млн до $5 млн) предпочитают входить на рынок с капиталом от $300 000–350 000, а ультрахайнеты (состояние свыше $30 млн) рассматривают объекты стоимостью и $1 млн, и $20 млн. Ультрахайнеты могут в кооперации с девелоперами покупать участки и запускать стройки в Дубае, добавляет Буланов, объем инвестиций в такой проект может составлять $30–50 млн.

Популярный актив

Квартиры – самый понятный формат инвестиций, поэтому они всегда на первом месте по популярности, отмечает Буланов, сейчас большинство инвесторов покупают их на этапе строительства, чтобы «припарковать» капитал на 3–5 лет в ситуации неопределенности на мировом рынке капитала. К тому же жилье в новостройках довольно стабильно растет в цене после завершения строительства.

Российские инвесторы чаще выбирают апартаменты в новостройках, отмечает Милишенкова, такие объекты пользуются большим спросом и у конечных покупателей, и у арендаторов жилья, а качественный объект в востребованной локации позволяет заработать на перепродаже квартиры. Эксперт ожидает сохранения этого тренда и того, что часть спроса в 2023 г. может перейти в сторону готовых апартаментов под краткосрочную или долгосрочную аренду.

Где доходность выше

Арендная недвижимость Дубая сейчас обеспечивает наиболее высокую доходность для инвесторов – в среднем 5–10% годовых в различных форматах и ценовых сегментах, отмечает Милишенкова. Доходность от сдачи в долгосрочную аренду в среднем составляет 4–8% годовых, краткосрочная аренда в ликвидных районах – до 8–12%, а доходности объектов с целью перепродажи приносят от 20–80%, отмечает Шуршалина. На самую высокую доходность, по ее словам, рассчитывать могут ультрахайнеты с вложением от $1 млн до $20 млн.

В Стамбуле этот показатель порядка 4–6% для новостроек и сервисных апартаментов премиум-класса, добавляет Милишенкова: рынок Стамбула не уступает крупным городам Европы – Берлину или Афинам, где инвесторы могут рассчитывать на арендную доходность в 4–5% в год. Хорошие показатели и у недвижимости на популярных курортах Таиланда, где апартаменты и отдельные номера могут давать арендную доходность около 6% годовых.

Рекомендации инвесторам

Главный принцип – «раскладывать яйца по разным корзинам», говорит Буланов: в одних юрисдикциях решить вопросы со свободой перемещений за счет ВНЖ или паспорта для инвесторов, в других – вопросы со стабильным пассивным доходом от аренды. Более опытные инвесторы могут часть денег вложить в локации, где с более высоким риском можно сыграть на более высокий доход, советует эксперт.

В Дубае Милишенкова рекомендует обратить внимание не только на жилую недвижимость, но и на коммерческую – помещения под стрит-ритейл и рестораны в популярных локациях, которые будут востребованы у предпринимателей. После пандемии сегмент HoReCa в Эмирате активно растет, объясняет Милишенкова, а предложений на рынке не так много – помещения стрит-ритейла в бюджете от $780 000 могут принести доходность 5,75–7,35% годовых.

Растущая в цене недвижимость в Афинах также, по словам Милишенковой, может быть выгодным объектом для инвестиций: за четыре года цены на жилье в Аттике выросли на 32%, но все еще на 20–25% дешевле пиковых значений 2007 г. Сейчас можно купить недвижимость относительно недорого, а прогнозируемая доходность от сдачи в долгосрочную аренду квартиры в Афинах – 4–4,5%, резюмирует она.