В последнее время появилась тенденция покупать недвижимость самостоятельно, предполагая, что любой грамотный человек способен сам разобраться во всех нюансах этого процесса. Менее рискованные граждане совершают такие покупки с помощью риэлтора, полагаясь на его репутацию и опыт. На юристах же обычно экономят, думая что хороший риэлтор вполне способен их заменить. Правда ли это?
На первый взгляд действительно кажется, что хороший риэлтор может справиться с любой сделкой по покупке или продаже доли, комнаты, квартиры, дома или земельного участка. Главное, чтобы у него был опыт. Например, Наталья Кузнецова, генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон», считает, что вполне можно доверять риэлторам с 10 – 15-летним стажем работы: «Такие специалисты даже без специальной подготовки способны осуществлять проверку документов».
Однако существуют нюансы, в которых может разобраться лишь профессионал — дипломированный юрист с опытом работы именно на рынке недвижимости. Дело в том, как отмечает Наталья Шаталина, генеральный директор «МИЭЛЬ-Новостройки», любая сделка с недвижимостью имеет свою специфику в зависимости от того, городской ли это объект или загородный, новостройка или «вторичка». Эксперт обращает внимание, что такие сделки регулируются огромным массивом законодательств: Гражданским кодексом, Земельным кодексом, Семейным кодексом, Жилищным кодексом, Федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, Федеральным законом об участии в долевом строительстве, Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», Федеральным законом «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений граждан», Федеральным законом «О крестьянском фермерском хозяйстве», а в ряде случаев требуется ещё и изучение Градостроительного кодекса. Кроме того, своя специфика есть и в проведении сделок с несовершеннолетними, ограниченно дееспособными или недееспособными, а также с долями на объекты недвижимости.
Существуют нюансы, в которых может разобраться лишь дипломированный юрист с опытом работы именно на рынке недвижимости.
Нюансов много настолько, что даже риэлтор с опытом, но без юридического образования, не способен предусмотреть всё и во всём разобраться. Здесь просто надо знать. Кроме того, Ольга Любомирова, руководитель отдела юридического сопровождения сделок АН DREAM REALTY, убеждена: «Юрист — это человек с особым мышлением, со знанием законодательства и теории права, правоприменительной практики. Хороший юрист имеет судебную практику и ещё до совершения сделки понимает, что будет происходить, если что-то пойдёт не так. Риэлтор — зачастую человек, обладающий определённым опытом проведения сделок с недвижимостью, но всё-таки не имеющий специального образования. Лично я, подготавливая сделку, особенно в непростой ситуации, подготавливаю документы таким образом, чтобы в случае наступления судебного разбирательства иметь твёрдую позицию в суде. Да, в идеале сделка должна пройти без такого разбирательства, но в нашей жизни возможно всё. Также важно, что юрист не работает по шаблону. Если одна из сторон сделки с чем-то не согласна, он предложит компромисс, другой вариант. И сделает это оперативно, основываясь на положениях закона, соблюдая интересы всех сторон, страхуя своего клиента».
Это подтверждает и Александр Ясенков, советник генерального директора по правовым вопросам компании LANDWERK: «Разница между риэлтором и юристом проявляется достаточно быстро — уже при согласовании и подготовке документов к сделке. Как правило, риэлтор обладает общими знаниями по структурированию сделки купли-продажи недвижимости. В частности, знает, какие документы необходимо собрать и подать в Регистрационную палату для государственной регистрации перехода права собственности от продавца на покупателя. На этом его правовая компетентность заканчивается. Работа юриста же состоит из двух этапов: юридическая проверка объекта и непосредственно подготовка сделки купли-продажи».
Первичный рынок
Покупка квартиры в новостройке, на первый взгляд, кажется вполне безобидной. ДДУ — самый защищённый способ приобретения жилья, который выглядит вполне безопасно. Но ведь не все продают по ДДУ, вместе с совершенствованием законов, к сожалению, совершенствуются и мошеннические схемы на рынке.
Оксана Футо, заместитель руководителя юридического департамента ГК «Премьер», рассказывает: «ДДУ, как и любой гражданско-правовой договор, имеет свои нюансы. Соответственно, при его заключении практически неизбежно возникают правовые риски, которые может оценить, а потом и исключить только юрист. В частности, он определит, заключается ли с клиентом именно ДДУ или иной документ, подменяющий ДДУ. Речь же может идти и о предварительном договоре долевого участия, который не попадает под действие 214-ФЗ, не подлежит государственной регистрации и может являться „правовым“ прикрытием для мошеннической схемы. Не защищает подобный документ и от двойных продаж.
Юрист определит также обязательство по передаче в собственность после завершения строительства конкретного объекта недвижимости. Именно это, а не любое иное обязательство, такое, как участие в инвестиционной деятельности либо финансирование совместной деятельности по осуществлению строительства. Подобные формулировки зачастую используются недобросовестными лицами с целью вывода сделки из-под регулирования 214-ФЗ». Юрист, читая текст договора, сразу понимает, где застройщик оставил себе лазейку. Например, срок сдачи объекта может указываться как приблизительный (ориентировочный), но по закону дата должна указываться чётко. Следует также обращать внимание на гарантийный срок, который не может быть меньше установленного законодательством.
Андрей Шевелёв, партнёр консалтинговой компании «Аквила Консалт», обращает внимание, что именно юрист может досконально проверить застройщика, который продаёт квартиры в новостройке: «Бывали примеры продажи заложенного имущества, имущества незаложенного, но по которому проходили суды по взысканию, были продажи имущества, по которому уже начинались процедуры банкротства».
Если же квартира в новостройке покупается по договору уступки, что также возможно, то правовую экспертизу требует не только этот договор, но и изначальный ДДУ продавца с застройщиком.
Вторичный рынок
Роль юриста при покупке квартиры от собственника, а не от застройщика, возрастает в разы. Если на первичном рынке главный риск — стать обманутым дольщиком, то на вторичном рынке рисков больше. Безусловно, от всех застраховаться невозможно, но есть шанс исключить основные с помощью тщательной проверки истории квартиры. Проверять должен специалист, так как, во-первых, надо знать, что искать, во-вторых, нужны свои каналы проверки.
Сергей Поправка, директор юридического департамента Penny Lane Realty, рассказывает: «Юрист должен проверить наличие права собственности у продавца и его право на отчуждение продаваемого объекта. Необходимо также проверить дееспособность продавца, наличие лиц, имеющих право пользования жилым помещением, соблюдение прав супругов, малолетних детей, необходима проверка истории объекта, то есть сколько раз и когда объект продавался, нет ли оснований для признания предыдущей сделки недействительной».
Алексей Бернадский, директор сети офисов недвижимости Est-a-Tet, разъясняет: «Именно юрист собирает все документы, заказывает их из государственных органов и далее анализирует всю историю квартиры, чтобы принять решение, можно ли её покупать. Даже на первый взгляд кажущиеся „чистыми“ квартиры могут при детальном анализе оказаться с сюрпризом».
Илья Менжунов, директор департамента элитной недвижимости «Метриум Групп», рассказал пример из практики, когда именно проверка личности продавца защитила клиента от обмана: «Продавался загородный дом. Предложенная стоимость была вполне адекватна, поэтому покупатель был найден довольно быстро, и его тоже всё устраивало. Переговоры шли успешно, клиент был готов согласовать дату сделки. Шла проверка документов на объект, при которой смутил один факт. По документам собственником была 45-летняя женщина, всю жизнь проживающая в Москве. Однако она выглядела на 15 лет старше и к тому же имела своеобразный говор, характерный больше для человека из глубинки. В результате выяснилось, что мошенники действительно имели на руках оригиналы всех документов на объект, в том числе и паспорт собственника. Для продажи они нашли похожую на фотографию в паспорте женщину». Таким образом, именно тщательная проверка позволила вовремя раскрыть мошенническую схему.
Загородный рынок
Рынок земли очень сложен для проверки. Ольга Любомирова вообще считает загородные объекты максимально сложными для анализа рисков, потому что там множество своих нюансов, например, вчера это был один участок, а сегодня его разделили, и это уже вновь созданные объекты. По участку могут идти споры, при этом на недвижимость может быть и не наложен арест. Часто по коттеджным посёлкам предоставляется лишь текущая документация, а проверять надо всю историю приобретения. Эти документы выдаются лишь по запросу, и только юрист знает, что именно надо запрашивать.
Андрей Шевелёв обращает внимание, что проверять надо образование участка, его регистрацию, постановку на кадастровый учёт, правильность осуществлённого строительства и т. д. Нюансов много. Так, Мурат Бороков, руководитель отдела юридического сопровождения клиентов Kalinka Group, рассказывает о некоторых из них: «Вы покупаете участок, разделённый с соседским забором. Потом сосед свой участок продаёт, а новый собственник заявляет свои требования освободить его сотки, занятые вами. Такая ситуация вполне возможна, если при покупке реальные границы участка не были сверены с юридическими границами. Возможна и похожая ситуация, когда собственник строит забор, желая исключить хождение соседа по вновь приобретённому участку, а оказывается, что этот участок обременён сервитутом — когда другое лицо имеет право на ограниченное пользование вашей землёй. Иными словами, кроме как по вашему огороду, сосед никак не может пройти к собственному, и это зафиксировано юридически». Бывают и другие сложные ситуации, которые лучше знать до заключения сделки.
Арендный рынок
Это самый простой рынок для юридической проверки, хотя и здесь полно мошеннических схем. Безусловно, надо проверить право собственности арендодателя на сдаваемый объект. В основном же, по словам руководителя отдела юридического бюро «Падва и Эпштейн», основной задачей юриста является предложить такие условия договора, которые будут максимально соответствовать интересам его клиента, будут обеспечивать наличие паритета воли и прав участников сделки, исключат риски, например, досрочного расторжения, предусмотрят механизмы защиты, в том числе финансового характера, страхующие клиента от недобросовестных действий контрагента по сделки в период действия договора.
Вадим Ламин, управляющий партнёр АН SPENCER ESTATE, рассказывает об одном из самых распространённых способов мошенничества на рынке аренды: «Собственник просит арендатора возместить стоимость ущерба за якобы испорченную мебель или другого предмета в квартире. И то, что данные объекты к моменту сдачи квартиры уже были повреждены или имели недостатки, квартиросъёмщик чаще всего не может доказать, поскольку редко кто составляет акт приёма-передачи квартиры с указанием подробных нюансов. Грамотный же юрист поможет правильно составить договор вплоть до указания будущей степени естественного износа мебели».
Большинство сделок на рынке всё же типовые. Как отмечает Максим Лещёв, генеральный директор ГК «Гео Девелопмент», в 70% случаев необходимости в профессиональной юридической поддержке не возникает. Проблемными бывают лишь 1 – 2% от общего числа сделок, но даже столь маленький процент проблемных случаев достаточен, чтобы вывести отечественный рынок недвижимости на первое место в Европе по степени риска.
Итак, можно понадеяться на свою везучесть и не тратить деньги на юриста, а можно минимизировать риски и обратиться к профессионалу. Если юрист всё-таки привлекается, то следует воспользоваться советом Максима Каварьянца, коммерческого директора SDI Group: «Отношения должны быть зафиксированы через договор услуг, чтобы максимально себя обезопасить и в случае обращения в суд иметь на руках неопровержимый документ об обязательствах, взятых на себя юристом согласно статье 309 ГК РФ».
А Евгений Кольцов, старший юрист компании Storm Properties, обращает внимание, что взыскать убытки с юриста не всегда возможно. Если клиент сможет доказать причинение ему вреда именно действиями юриста, то возможно. А вот если юрист просто проглядел риск, то взыскать не получится.»
